פלאזה סנטרס: 6 קניונים, 4 בבנייה ויהלום גולמי בבוקרשט

לאחר שהשלימה הסדר חוב ענקי, חברת ייזום הנדל"ן שייסד מוטי זיסר תהיה עסוקה בשנים הקרובות בפיתוח ומכירת נכסיה הקיימים, ובמציאת השותף שיסייע להניע את גלגלי פרויקט הדגל בבירת רומניה ■ מחזיקי האג"ח לא ממהרים לחגוג

פלאזה סנטרס - קניון טורון בפולין /  צילום: יח"צ
פלאזה סנטרס - קניון טורון בפולין / צילום: יח"צ

רק בחודש שעבר השלימה חברת ייזום הנדל"ן פלאזה סנטרס הסדר חוב במסגרתו הסכימו מחזיקי האג"ח לדחות את פירעון חובות החברה כלפיהם (כמיליארד שקל) בכשלוש שנים וחצי. פלאזה סנטרס מצידה לקחה על על עצמה לגייס 20 מיליון אירו בהנפקת זכויות, לשלם תוספת של 1.5% לריביות המשולמות על האג"ח ולהקצות למחזיקים 13.5% ממניותיה.

אלא שדומה כי גם לאחר השלמת ההסדר שוק ההון המקומי מתקשה להאמין ביכולתה של החברה לפרוע את חובותיה במועדם החדש. האג"ח מסדרות א' ו-ב' נסחרות בבורסה בת"א בתשואת זבל דו ספרתית של 15%, בדומה לתשואה של אג"ח החברה האם, אלביט הדמיה, ושל האג"ח של חברת נדל"ן נוספת הפועלת באינטנסיביות במזרח אירופה, העונה לשם אפריקה ישראל.

כמו פלאזה גם שתי האחרונות עברו בשנים האחרונות הסדרי חוב ענקיים, וגם לאחר השלמתם נותרו עם חוב גבוה במאזנן. זוהי כנראה אחת הבעיות המרכזיות של הסדרי החוב שנערכו בישראל מאז המשבר הפיננסי העולמי ב-2008 וניתן לכנותה "פרקטיקת אפריקה ישראל", על שם החברה הראשונה שהסדר החוב שלה נבנה כך.

כאמור, גם מחזיקי האג"ח של אלביט הדמיה והחברה הבת פלאזה סנטרס בחרו בשנים האחרונות בפרקטיקה דומה: הסדרים שלא פתרו באופן מלא וברור את בעיית החוב, אלא גלגלו אותה הלאה, גם כאשר מקורות ההחזר לא לגמרי ברורים. וכך, נטל החוב הכבד גורר את הנהלת החברות הללו להמשיך ולעסוק בנושא שירות החוב גם בשנים שלאחר ההסדר, במקום להפנות את מלוא תשומת הלב שלהן לארגון מחדש ולפיתוח של עסקים קיימים וחדשים.

הסדר החוב של אלביט הדמיה (חברת החזקות בה שלט עד לאחרונה מוטי זיסר, ובמסגרת הסדר החוב עברה לשליטת נושי האג"ח בראשות הקרנות הזרות יורק ו-DK פרטנרס) גרר אומנם תספורת של כ-70% לנושים עקב מחיקה של 1.8 מיליארד שקל מהחוב, אבל גם השאיר את החברה עם התחייבות גבוהות של כ-680 מיליון שקל למחזיקים. סדרה ח', המהווה שני שלישים מהחוב הקיים, עתידה להיפרע במאי 2018, ואילו סדרה ט', המהווה את השליש הנוסף, תיפרע שנה וחצי לאחר מכן. שתי הסדרות נסחרות בתשואה שנתית לפדיון של 12% ו-22%, בהתאמה, ומעידות על הסקפטיות של המשקיעים לגבי יכולת ההחזר של מלוא החוב במועדים הנקובים - ובדגש על החוב הארוך יותר.

אחת הסיבות לכך שאלביט הדמיה נותרה במצב מאתגר גם לאחר הסדר החוב, נעוצה במצבה המאתגר לא פחות של החברה הבת (45%), פלאזה סנטרס, שהשלימה כאמור לאחרונה הסדר חוב משל עצמה. אלא שאצל פלאזה, הסוחבת על גבה חוב עתק של 360 מיליון אירו (1.6 מיליארד שקל) לבנקים ולמחזיקי האג"ח, בחרו הנושים בפתרון ללא תספורת הכולל דחייה בלבד של מועדי פירעונות החוב תמורת הנפקת מניות לנושים, והעלאת שיעור הריבית על החוב. הבעיה המרכזית בפתרון זה היא האפשרות שמדובר בפתרון זמני בלבד.

ממיליארד דולר ל-36 מיליון אירו

כאמור, לפלאזה סנטרס חוב של כמיליארד שקל למחזיקי האג"ח, כאשר עיקרו (860 מיליון שקל) מרוכז בשתי סדרות אג"ח (א' ו-ב') שהונפקו בבורסה בת"א, והיתרה באג"ח שהונפקו לגופים מוסדיים בפולין. על פי פרסומים מהעבר, מחזיקה קרן יורק כ-35% מהאג"ח שהונפקו בת"א, כאשר כ-40% נוספים מוחזקים בידי גופים מוסדיים ישראלים והשאר בידי הציבור.

הסדר החוב העניק לפלאזה סנטרס דחייה של שלוש שנים וחצי בהחזר החוב, ועדיין, כחברה יזמית בתחום הנדל"ן המניב, יהיה עליה להוציא אל הפועל במהירות את תוכניות פיתוח ומימוש הנכסים שבידה כדי שתוכל לעמוד בפירעון קרן החוב למחזיקי האג"ח החל בדצמבר 2017.

פלאזה סנטרס הוקמה כזרוע הנדל"ן של אלביט הדמיה במזרח אירופה, תחת שרביטו של בעל השליטה הקודם, מוטי זיסר. בסוף 2006 הנפיק זיסר את פלאזה סנטרס בלונדון לפי שווי של כמיליארד דולר, אך המשבר פיננסי העולמי והשפעתו ההרסנית על שוק הנדל"ן במדינות כמו רומניה, הונגריה ובולגריה, גרר את החברה לאבד כ-75% מערכה בשנת 2008.

פלאזה, שפועלת תחת שרביטו של המנכ"ל רן שטרקמן, לא הצליחה להתאושש מאז ומצבה רק המשיך להידרדר. מתחילת 2012 ועד סוף ספטמבר האחרון היא רשמה הפסד עתק מצטבר של 404 מיליון אירו בשל קריסה בשווי הנדל"ן שבבעלותה, ונקלעה למצוקת מזומנים שחייבה את הנהלתה לחתום אשתקד על הסדר החוב עם נושיה. כיום נסחרת החברה בלונדון לפי שווי של כ-36 מיליון אירו בלבד (במסגרת הסדר החוב נרשמה המניה למסחר גם בת"א).

במסגרת ההסדר גם הוחלפו מרבית חברי הדירקטוריון, ואלו יידרשו בשבועות הקרובים לבחון בקפדנות את תכנית העבודה של ההנהלה בראשות המנכ"ל שטרקמן, ולאשר אותה. במקביל, יצטרכו הדירקטורים לבנות ולאשר תכנית אסטרטגית, שתגדיר להנהלה יעדים לשנים הקרובות ותפקח על הוצאתם אל הפועל. בראש הדירקטוריון עומד רון הדסי, שמחזיק גם בתפקיד יו"ר החברה האם אלביט הדמיה .

מחפשים נתיב יציאה מהודו

פלאזה סנטרס פועלת ממשרדים בבודפשט שבהונגריה, אולם שטרקמן וצוותו נדרשים לחלק את זמנם בין שני אזורי הפעילות המרכזיים של החברה: מזרח אירופה והודו. הודו הייתה באמצע העשור הקודם החלום הגדול של זיסר, אחרי הצלחה (זמנית) שרשם במזרח אירופה. אלביט הדמיה ופלאזה סנטרס השקיעו שם סכום עתק של כ-200 מיליון אירו, ממנו נותרו כעת נכסים - קניון פעיל בעיר פונה, וקרקעות בערי הבירה המדינתיות צ'נאי ובנגלור - ששוויים בספרים עומד על 86 מיליון אירו.

במסגרת המגעים מול מחזיקי האג"ח הצהירה הנהלת פלאזה סנטרס כי בכוונתה להביא מהודו כסף כמה שיותר מהר, או במילים אחרות, לצאת במהירות מהפעילות שם. אבל מגבלות רגולטוריות במדינה מקשות על מכירת הקרקעות ששוויין בספרי פלאזה סנטרס עומד על 27 מיליון אירו (פלאזה מחזיקה במחצית מהקרקעות, ואלביט הדמיה במחצית השנייה), ולכן מנהלים כיום שטרקמן והדסי מו"מ עם יזם מקומי מוביל על עסקת קומבינציה במסגרתה יקבל היזם את הקרקעות ויקים עליהן בתי מגורים, כאשר פלאזה ואלביט ייהנו מתמלוגים עתידיים בגין רווחים שייצרו הפרויקטים.

השבוע ביקר שטרקמן בהודו כשעל הפרק גם מו"מ למכירת קניון קורגאון פארק בעיר פונה, שפלאזה מחזיקה במלוא הבעלות עליו. שווי הקניון הופחת ב-26 מיליון אירו בשנתיים האחרונות ונכון לסוף ספטמבר עמד שוויו על 33 מיליון אירו. הקניון, שמשתרע על פני 48 אלף מ"ר, נפתח כבר ב-2012 ולמרות זאת הוא עדיין מייצר הפסד של כ-200 אלף אירו ברבעון מהפעלתו הישירה (NOI שלילי).

למעשה, כבר בנובמבר 2013 הגיעה פלאזה סנטרס לסיכום עקרוני על מכירת הקניון תמורת 41 מיליון אירו, בעסקה שהייתה אמורה להשאיר לה תזרים פנוי של 19 מיליון אירו לאחר החזר הלוואות בנקאיות, אולם העסקה טרם הושלמה.

לב הפעילות נותר מזרח אירופה

לפלאזה סנטרס עוד חמישה קניונים פעילים במזרח אירופה: שלושה בערי ספר בפולין (טורון, סוואקי וזגורזלץ'), אחד בעיר ליברץ שבצ'כיה וקניון נוסף בריגה בירת לטביה. זאת, לאחר שבאוקטובר האחרון השלימה החברה את מכירת הקניון שהקימה בעיר קרגויבאץ שבסרביה תמורת 39 מיליון אירו. המכירה השאירה בידי החברה תזרים נטו של 10 מיליון אירו לאחר פירעון חוב בנקאי.

היו"ר הדסי אמר לאחרונה כי המצוקה הגדולה שחוותה פלאזה סנטרס, שמנעה ממנה לעמוד בתשלומי האג"ח, נבעה ממשקל מועט מדי שניתן בחברה להחזקה בנכסים מניבים, אל מול עודף קרקעות שנרכשו במחירי שיא ומבלי להניע בהן תהליכי בניה. להשקפתו, בחלק גדול מהערים במזרח אירופה נוצר עודף שטחי מסחר כך שכיום הפוטנציאל של הקמת קניונים נוספים על אותן קרקעות מוגבל.

לפי עבודה שהכינה אשתקד חברת השמאות הבינלאומית קושמן, עמד הערך הנכסי הנקי (NAV) של חמשת הקניונים האירופאים הקיימים על 71 מיליון אירו, נכון לסוף 2013 (עיקר הערך נובע מה-NAV הגבוה שהוענק לקניון בטורון - 49 מיליון אירו - בעוד שערך הקניון בזגורזלץ' נמוך ב-5 מיליון אירו מהיקף החוב שרשום בגינו). כך שמימוש של חמשת הנכסים המניבים יוכל להזרים מאות מיליוני שקלים לקופת החברה בשנים הקרובות, אולם עדיין מדובר בסכום שלא יספיק לפירעון מרבית החוב לנושים.

לאור זאת, בזמן הקצר שהוקצה לה על ידי מחזיקי האג"ח אמורה פלאזה לפתח נכסים מניבים נוספים, שיהוו מקור נוסף למימון החובות הקיימים, אם באמצעות מימושם או באמצעות נטילת חובות חדשים כנגדם. לפי התוכנית שהוצגה למחזיקי האג"ח, החברה אמורה להשלים בחמש השנים הקרובות את הקמתם ומכירתם של ארבעה נכסים מניבים נוספים: קניון בעיר טימישוארה ברומניה, קניון בעיר לודז' שבפולין, קניון בבלגרד בירת סרביה, וכן נכס נוסף בעיר שישמש במשולב למלונאות, מסחר ומשרדים.

ארבעת הפרויקטים בהקמה הללו דורשים השקעה הונית של 116 מיליון אירו (שרובה כבר בוצעה) וכן השגת מימון בנקאי בהיקף כולל של 215 מיליון אירו (65% מעלות ההשקעה), כדי שניתן יהיה להוציאם אל הפועל. בחברה מאמינים כי מכירת הפרויקטים יכולה להניב 361 מיליון אירו, קרי תזרים נטו של 146 מיליון אירו ותשואה של 26%.

גם תחת התרחישים האופטימיים הללו, תידרש פלאזה סנטרס למקורות מימון נוספים - אם באמצעות מכירת קרקעות שבבעלותה או פיתוח ומימוש פרויקט "קאסה רדיו" בבוקרשט (ראו מסגרת) - כדי לעמוד בהסדר החוב שנחתם בחברה.

היהלום הגולמי: מוזיאון המפלגה הקומוניסטית שיזם צ'אושסקו

הדרך לשיקומה של פלאזה סנטרס תהייה חייבת, להערכת מנהליה, לעבור דרך פיתוח פרויקט הדגל שלה: "קאסה רדיו" בבוקרשט. זה יהיה גם האתגר הגדול ביותר של הנהלתה בשנים הקרובות. קאסה רדיו לא אמור לממן את החזר החובות לבעלי האג"ח - את אלו אמורים לממן מכירת הקניונים הקיימים ואלו שבפיתוח - אולם הוא אמור ליצור את הערך העתידי לבעלי המניות, ובראשם אלביט הדמיה (45%) וקרן דיווידסון קמפנר (DK פרטנרס) שרכשה 26% מהחברה בהנפקת הזכויות האחרונה.

קאסה רדיו, הממוקמת בבירת רומניה, נחשבת לעתודת קרקע מובחרת בשטח כולל של 600 אלף מ"ר, ובדוח שהכין עבור מחזיקי האג"ח הכלכלן שרון זאורבך מחברת MNS היא מכונה "היהלום (הגולמי) שבכתר הקרקעות של פלאזה". מדובר במבנה מרשים במרכז בוקרשט שאותו החל לבנות בסוף שנות ה-80 שליט רומניה דאז, ניקולאה צ'אושסקו.

המבנה, שמזכיר בצורתו את הבית הלבן האמריקאי ושוכן על גדת הנהר דמבוביצה, היה אמור לשמש כמוזיאון המפלגה הקומוניסטית, אך בנייתו הופסקה עם פרוץ המהפכה במדינה ונפילת המשטר ב-1989. מאז עומד המבנה כפיל לבן במרכז העיר ומסמל עבור הרומנים את ימי המשטר הקומוניסטי, אותם הם בוודאי מעדיפים לשכוח.

במהלך השנים זכתה חברה טורקית במכרז לשיפוץ המבנה והפיכתו למלון ומרכז קניון, אולם ב-2005 ביטלה ממשלת רומניה את זכיית הטורקים במכרז, ומספר חודשים לאחר מכן נקבע כי את הפרויקט תבנה חברה ש-75% ממנה מוחזקים בידי פלאזה סנטרס, 15% בידי ממשלת רומניה ו-10% בידי משקיע נוסף.

על פי הדוח של זאורבך, בפרויקט מתוכנן להיבנות קניון בשטח של 76 אלף מ"ר, 3 מגדלי משרדים בהיקף של 219 אלף מ"ר, ומלון דירות על 59 אלף מ"ר. בסוף 2013 העריכה חברת השמאות קושמן את שווי הקרקע ב-131 מיליון אירו, אולם בספרי החברה היא רשומה לפי שווי של 90 מיליון אירו, לאחר הפחתות הון שבראשן הפחתה של 31 מיליון אירו בתשעת החודשים הראשונים של 2014.

לפי זאורבך, עד כה הושקעו בקרקע 115 מיליון אירו, כאשר מתוכם 64 מיליון אירו מיוחסים לשטח שעליו ייבנה הקניון. כדי להשלים את הקניון לבדו יידרש להערכת החברה מימון נוסף בהיקף של 116 מיליון אירו. גיוס מימון בהיקף של מאות מיליוני אירו להשלמת הפרויקט כולו - אם באמצעות הלוואות בנקאיות ואם באמצעות הכנסת שותפים - היא כמובן משימה קשה ביותר שתעיד על יכולותיה של הנהלת פלאזה סנטרס לייצר ערך לבעלי מניותיה.

הפרויקט היה אמור להתחיל להיבנות כבר ב-2007 אולם משבר הנדל"ן במזרח אירופה הקפיא את התוכניות. בנוסף, בהנהלת פלאזה ביקשו לבצע שינויים בתוכנית הבניה ואלו התעכבו בעקבות הבחירות שנערכו במדינה בשנה האחרונה. כעת, עם הקמת ממשלה חדשה מאמינים בחברה כי יצליחו להשיג את האישור לתיקון התוכניות במהלך 2015, כדי שיוכלו להתחיל את הבניה בתחילת השנה הבאה.

לפלאזה סכום של 38 מיליון אירו בקופה, ובהנהלתה מאמינים מאוד בפרויקט הדגל. עם זאת, בחברה מרגישים כי לא יוכלו לשאת לבדם בנטל ההון הדרוש לבנייתו ולכן עסוקה ההנהלה בראשות שטרקמן במגעים עם קבוצות נדל"ן בינלאומיות מובילות, שיקנו חלק ממניות הפרויקט ויזרימו את ההון הדרוש להקמתו. זאת, תחת ההנחה כי השגת מימון בנקאי להשלמת חבילת המימון תהיה קלה בהרבה להשגה.

פלאזה סנטרס
 פלאזה סנטרס

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988