ינואר בנדל"ן: התשואה על השכרת דירות ממשיכה להישחק

מדד גלובס-הומלס לחודש ינואר: סביבת הריבית האפסית מצליחה לשחוק גם את התשואה הממוצעת בהשכרת דירה בישראל ■ וסיכום החודש הראשון של 2015 מגלה כי נרשמו עליות מחירים כמעט בכל האזורים ובכל סוגי הדירות

דירות, נדלן, בנייה / צלם: תמר מצפי
דירות, נדלן, בנייה / צלם: תמר מצפי

נדמה שהפוליטיקאים מתחרים ביניהם על לבם של מחוסרי הדיור. כולם מתחייבים שהממשלה הבאה תדאג שמחירי הדירות ישנו כיוון, ואין תחום שבו המדיניות הממשלתית דומיננטית ומשפיעה כל כך כמו תחום הנדל"ן - שיווקי הקרקע, מתן אישורים, גובה המס, שיעור ההיטלים וכו' וכו'.

אבל אם לשפוט את התנהגותו של הציבור הרחב, וחרף שפע ההבטחות, אין הרבה ציפיות לשינויים. לוח מחירי הדירות של אתר הומלס, המפרסם את מחיר הדירות המבוקש, מוכיח שהמוכרים לא ממש מתרגשים מהצהרות הח"כים לעתיד.

עליות המחירים בחודש האחרון הקיפו כמעט את כל האזורים וכמעט את כל סוגי הדירות. ב-8 מתוך 15 האזורים שנבדקו העליות היו בכל סוגי הדירות. באף אזור שנבדק, לא היו ירידות רוחביות. לפי שעה נראה שמוכרי הדירות רואים את הביקושים - מצד מחוסרי הדירות שהמתינו 'על הגדר' להבטחות השרים הקודמים, מצד יהודים מאירופה שהחלו לגשש את האפשרות לעלות לארץ, מצד ישראלים שחוששים שהבורסה או הפיקדונות חסרי הריבית שמציעים הבנקים הם אלטרנטיבה הרבה פחות משתלמת טובה להשקעה - והם מרגישים מספיק בטוחים גם להעלות מחירים.

המשך העלייה במחירי הדירות הגדילו גם את הפער מול מחירי השכירות, שלא מצליחים כמובן להדביק את הקצב. רק לאחרונה הציגו במשרד הבינוי נתונים שלפיהם מאז אמצע 2009 נפתח פער של 28% בין עליית מחירי הדירות (59%) לבין עליית מחירי השכירות (25%). מחירי השכירות "סובלים" כמובן ממתאם גבוה יותר למשכורות של הישראלים (בעשור האחרון השכר הריאלי עלה בכ-5% בלבד) והם גם לא נהנים מהרוח גבית שמספקות המשכנתאות הנדיבות שמעניקים הבנקים למי שעובר לצד של הרוכשים.

הפער בין עליית מחירי המכירה מול מחירי השכירות שוחק כמובן את התשואות מהשכרת הדירות. בתל אביב, למשל, בדירות 3-4 חדרים שיעור התשואה הממוצע נמוך כעת מ-3% ברוטו - כשעליו יש כמובן להוסיף הוצאות שוטפות בהשכרת הנכס (שיפוצים, תיווך וכו'), וכן תשלום מס של כ-10% בדרך כלל (מאחר ומחיר השכירות גבוה מרף המס - 5,070 שקל).

עם זאת, כשהריביות שמציעים לנו בבנקים שואפות לאפס, וכשהמומחים לא צופים שהריבית תרים ראש בעתיד הקרוב, כנראה ש-3% ברוטו זו ריבית מספיק מפתה כדי למשוך עוד ועוד משקיעים לשוק.

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות.

חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

מחיר דירה
 מחיר דירה

התשואה על חדרים
 התשואה על חדרים

צרו איתנו קשר *5988