כנסיית הנדל"ן

לפי הערכות, הכנסיות והמסדרים השונים מחזיקים כיום בשטח ישראל קרקעות בהיקף של כמאה אלף דונמים. אמנם מדובר בטיפה בים בהשוואה להיקף הקרקעות שמנהלת עבור המדינה רשות מקרקעי ישראל - כ-22 מיליון דונמים - אולם יש לזכור כי חלק נכבד מאוד מהקרקעות הללו נמצא באזורי ביקוש ובמרכזי הערים, ובמיוחד בירושלים, ביפו, בחיפה, בנצרת, בעכו, ברמלה, בטבריה, בצפת ועוד. המחשה עד כמה הקרקעות הללו משמעותיות מגיעה ממחקרים שנערכו בירושלים, ולפיהם כ-10% מהשטח הבנוי של מערב העיר, סביב ה-5,000 דונמים, הוא בבעלות הכנסיות.

קשה לקבוע, היסטורית, מתי החלו הכנסיות לאסוף קרקעות, אולם מנזרים ובתי תפילה נבנו פה מתחילת ההיסטוריה הנוצרית. בתחילת המאה ה-19, על רקע ההתעניינות הגוברת של מדינות אירופה בארץ הקודש והעלייה במספר הצליינים, הועמקה פעילותן של הכנסיות, אך הגידול המשמעותי נרשם רק לאחר שחקיקה עות'מאנית, שנולדה כחלק מחולשתה של האימפריה, אפשרה גם לזרים להיות בעלים של קרקע. במאמר מוסגר נציין כי כחלק מאותה חולשה העניקה האימפריה העות'מאנית"במתנה" לא מעט קרקעות למדינות אירופיות, ודרכן - לכנסיות שפעלו כאן. על הקרקעות הללו נבנו בתי תפילה, מנזרים, אכסניות לצליינים, בתי חולים, בתי ספר, בתי יתומים ועוד. במקרים אחרים, הקרקעות נותרו ללא שימוש והוחזקו בעיקר בשל ערכן התיאולוגי.

"עיקר רכישת הקרקעות של הכנסיות", אומר עו"ד אריה סוכובולסקי, ראש משרד עוה"ד סוכובולסקי, המתמחה בנדל"ן, עם התמחות מיוחדת בעסקות נדל"ן של כנסיות, "בוצעו במאה ה-19. היה מירוץ השפעה בין הכנסיות. היו הזרמות כספים מחו"ל, והכנסיות ממש 'אספו' קרקעות כדי לצבור נכסים, ודרכן - השפעה. בזמנו, אלה לא היו כמובן מיקומים אסטרטגיים, אך עם עליית מחירי הנדל"ן והתפשטות היישובים, הקרקעות הללו הפכו למרכזי ערים, וככאלה הן שוות הרבה".

סוכובולסקי, אגב, מעריך שכשליש מהבעלות הפרטית על קרקעות בישראל - שעומדת על כ-7% מהקרקעות - היא בידי הכנסיות השונות, ובראשן הארמנית, היוונית אורתודוכסית, הקופטית והקתולית.

במהלך שנות המנדט הבריטי עשו חלק מהכנסיות לא מעט עסקות עם היישוב היהודי. המוכר מכולן הוא סיפורה של שכונת רחביה בירושלים, שחלק ניכר מקרקעותיה הוחכר מהכנסייה היוונית אורתודוקסית ל-99 שנים; חלק מהחוזים נחתמו בשנות ה-30, אחרים בשנות ה-50, כך שמועד פקיעתם כבר אינו רחוק. עד כמה מטריד הנושא את מקבלי ההחלטות יכולה להעיד אחת הפרשיות הפליליות המוזרות וההזויות שהתרחשו כאן: מספר מתווכים הצליחו לשכנע את הקרן הקיימת לישראל להפקיד בידם לא פחות מ-20 מיליון דולרים שהיו מיועדים לכאורה להארכת הסכמי החכירה. כשהתפוצצה הפרשה התברר כי המסמך שהציגו מטעם הפטריארך היווני-אורתודוכסי, שהיה בזמנו על ערש דווי, מזויף. שלושה מחמשת המתווכים הורשעו, אולם הכסף מעולם לא נמצא. מאז, אגב, חתמה הפטריארכיה על הסכם עם גורמים פרטיים ובו בעצם העבירה את זכויותיה בחלק ניכר מהקרקעות בירושלים לגורם פרטי (ראו מסגרת להרחבה).

לאחר הקמת המדינה, ומטעמים פוליטיים-בינלאומיים, נמנעה ישראל מהשתלטות על קרקעות ונכסים של הכנסיות. במקומות שבהם בכל זאת קרה הדבר - כמו מגרש הרוסים בלב ירושלים - צצו בשנים הבאות דרישות להחזרתם, שלהן נאלצה המדינה להיענות. חלק מהבקשות הללו, נציין, עדיין בדיונים. כך או אחרת, מערכת היחסים בין המדינה לכנסיות הייתה ונשארה מורכבת ושברירית; רוב הכנסיות מעדיפות להצניע את הקשרים עם ישראל הרשמית, ובדרך כלל גם נמנעות מעסקות פומביות על קרקעות.

באופן טבעי, לנכסי הכנסיות, השוכנים במיקומים אטרקטיביים, לוטשים עיניים יזמי נדל"ן רבים. אלא שמהר מאוד הם מגלים כי סגירת עסקה עם הכנסייה שונה מאוד ממה שהם מכירים. "אלה שטחים", מסביר גורם המקורב לנושא, "שכל אחד מהם בבעלות כנסייה שונה שבראשה עומד מנהיג דתי אחר. אין להם כל זיקה לארץ או לתושבים כאן, ובעצם אלה גופים שפועלים בצורה לא מוסדרת או רציונלית. הם לא מתעניינים בהסדר הזכויות על הקרקעות שעליהן הם יושבים, לא פועלים לפיתוח סביבתי, ולא פעם הנכסים נטושים, ומגיעים אליהם פולשים. מכיוון שמרבית הנכסים נמצאים במרכזי הערים, באזורי מגורים, פינוי או הסדרת הייעוד על נכסים מסוג זה, יכולים להוסיף עשרות ואף מאות יחידות דיור לאזורי הביקוש".

"הבעיה הגדולה", אומר גורם שעוסק בתחום, "היא שבניגוד למינהל מקרקעי ישראל, או לרשות מקומית, ששם מאפשרים למי שיושב על הקרקע לרכוש את הקרקע בתום תקופת החכירה. לעומת זאת עם הכנסיות, אף אחד לא יודע מה יקרה בתום תקופת החכירה. עדיין לא היה מקרה שבו חוזים הגיעו לסיומם, ואין עדיין ידיעה מה יקרה עם זה".

התנהלותן של הכנסיות לגבי הנכסים, אומר גורם נוסף בשוק, היא נגזרת בעיקר של מדיניות ראש הכנסייה הרלבנטי. "בדרך כלל הם מחוברים דרך כל מיני מתווכים ומאכערים, ורק דרכם אפשר להגיע אליהם. להערכתי, לכל כנסייה יש עשרות מאכערים כאלה, והמציאות של העבודה דרכם מונעת מנכסים של כנסיות להימכר או להיות משופצים. יש לכנסיות הרבה מאוד נכסים יפים, שעומדים כמו פיל לבן".

"מי שנכנס למשא ומתן עם כנסייה", מספר סוכובולסקי מניסיונו, "צריך הרבה אורך רוח. יש אינטרסים שונים לאנשים שונים בתוך הכנסייה. זה לא גוף מונוליטי - זה מושך לפה וזה מושך לשם. זה גם גוף שלא מפוקח על-ידי אף רשות, שאין לו נהלים פורמליים, חוץ מנהלים פנימיים. ואחרי כל זה, כל עסקה צריכה לעבור אישורים של מועצה פנימית ואחר כך של ראש הכנסייה".

סוכובולסקי טוען שבניגוד למה שנדמה, גם הכנסיות עצמן מעוניינות לקדם עסקות ואף יוזמות אותן. "הנדל"ן מקיים את הגופים הכנסייתיים, וההכנסות ממנו משמשות אותם למימון המטרות שלהם: חינוך, עדה, דת ורווחתם של אנשי הכנסייה".

"למרות הקשיים בסגירת העסקות", מחזק גורם נוסף בענף, "לא מעט כנסיות מנסות לקדם פרויקטים על אדמותיהן - אם על-ידי הארכת חוזה החכירה ואם על-ידי השתתפות בפיתוח הקרקע ותכנונה, ומשתפות פעולה עם הרשויות המקומיות ועם היזמים. יש גם כנסיות שפועלות בצורה אקטיבית, ובעזרת אדריכלים ויועצים יוזמות פניות ליזמי נדל"ן, מתוך מטרה להשביח את הקרקע שלהן, או למכור אותה בעסקות קומבינציה, של פרויקטים למגורים או למסחר".*e

15 שנות תכנון | המושבה הגרמנית ירושלים - הכנסייה הארמנית

בפתח המושבה הגרמנית, בצומת הרחובות עמק רפאים ודרך בית לחם, ניצב מבנה של כנסייה ולידו מבנה המתפקד בין השאר כבית דין של הקהילה הארמנית. המבנה הוקם ב-1882, על שטח של שני דונמים, ושימש כמעין בית עם לקהילה הטמפלרית שהקימה את השכונה.

הטמפלרים גורשו מהארץ בתחילת מלחמת העולם השנייה, והמבנה עבר מספר גלגולים עד שנמסר לכנסייה הארמנית. לפני כ-15 שנים נרכש המגרש הסמוך על-ידי יזם נדל"ן ישראלי-אמריקאי, מורד זמיר (שנחשב מקורב לבנימין נתניהו, ה' מ'), שתכנן להקים במקום מלון שבו ישולב המבנה ההיסטורי של הטמפלרים. "רצינו להפוך את זה למשהו לטובת הציבור", מספר גורם שהיה מעורב בהליכי העסקה. "חשבנו להפוך את זה למעין מוזיאון או גלריה, לטפח את המקום ולפתוח אותו לטובת התושבים, להפוך את זה למקום שבו הקהילה של המושבה הגרמנית תוכל להתכנס, שיהיו שם חוגים. זה לא מתוך אלטרואיזם, אלא מתוך רצון להוסיף איזה נופך מעניין והיסטורי למלון". אלא שהרצון להשתמש במבנה עורר כנראה שדים מרבצם. הכנסייה הארמנית התנגדה בתקיפות ונוצרו קשיים מהותיים באישור התוכניות. בסופו של דבר, היזם נואש. "זה היה מסובך מדי. ההליכים היו ממושכים, ובסוף הוא החליט למכור את השטח כולו".

עו"ד יוסף אבנרי, שייצג את הכנסייה: "הבאנו לכך שהתוכנית לא תחול על קרקע הכנסייה. הם ניסו לשלב את שטח הכנסייה בתוך הפרויקט - לבנות איזה גשר מעל המבנה, אך הוועדות לא אישרו להם".

בנעליו של מורד נכנסה חברת ישרוטל, שבונה במקום את מלון הדגל שלה בירושלים, ללא המבנה שבחזקת הכנסייה. במלון היוקרה, שייבנה על שטח של כ-5.6 דונמים, בהשקעה של 450 מיליון שקלים, מתוכננים כמאתיים חדרי אירוח, ספא, בריכת שחייה, חדר כושר, מסעדות ומרכז עסקים.

הפטריארכיה היוונית | העסקה למכירת קרקעות רחביה

הבעלות על קרקעות רחביה שפורטה בטקסט הפותח קיבלה לפני כשלוש שנים טוויסט מפתיע כאשר הפטריארכיה היוונית מכרה בחשאי את זכויותיה לקבוצה של אנשי עסקים יהודים. בעסקה נכללה קרקע נוספת שעליה בנויים חלקים מהשכונות טלביה, ניות וכן חלקים מעמק המצלבה.

כאמור, רובן של הקרקעות הללו היו מוחכרות לקק"ל בשורה של הסכמים שתוקפם היה אמור להתחיל לפקוע בעוד כעשרים שנה. קבוצת המשקיעים, שחלקם נחשבים למקורבים לחוגי הימין, רכשה את הזכויות של הכנסייה בקרקע ל-150 השנים הבאות. עו"ד אברהם אברמן, המייצג את הרוכשים: "הם כולם יהודים טובים וציוניים, שעשו את העסקה משיקול עסקי וגם משיקול אידיאולוגי".

הסכום ששולם לפטריארכיה, כ-80 מיליון שקל, אינו נראה כסכום גבוה במיוחד בעבור הזכויות. מדוע אם כן הסכימה הפטריארכיה? גורם שמכיר את העסקה מעריך כי מדובר בשילוב נסיבות שכלל את הצורך בכסף כמו גם חשש מסוים מתסבוכת שעלולה להיווצר בעתיד - בעיקר מול ישראל ומדינות ערביות - אם הבעיה לא תיפתר. "יותר קל לסגור את העניין עכשיו, כשמועד הפקיעה עוד רחוק מאשר שנה-שנתיים לפי הדד ליין, שאז הרבה גורמים עם אינטרסים יפעילו לחצים", אומר הגורם ומוסיף שלא יתפלא כלל אם יתברר שגם ישראל הפעילה לחץ על הפטריארכיה לסגור עתה את העסקה.

מה יעשו הבעלים החדשים כשיתחילו לפוג הסכמי החכירה? אין לדעת, מודה אברמן. מאחר שמדובר בבעלים פרטיים, הם יכולים תיאורטית לדרוש מהדיירים בנכסים לעזוב או לשלם דמי חכירה. כל זאת בהנחה שקק"ל (שהיא החוכרת הרשומה) לא תגיע להסכם עם קבוצת המשקיעים לגבי האדמות. כבר עתה, מספר אברמן, מחירי הנכסים על הקרקעות הללו מושפעים מחוסר הוודאות הזה. מדי יום, הוא מספר, הוא מקבל טלפונים משמאים, מעורכי דין ותושבים המתגוררים בנכסים הללו, עם הצעות המבקשות להבטיח את זכויותיהם. נכון לעכשיו, הוא אומר, המשקיעים אינם מבצעים עסקות פרטניות, ומקווים שתיעשה עסקה כוללת מול קק"ל.

פירמידת זכוכית

מתחם הנזירות ביפו,

מסדר סנט גוז'ף

לפני כחודש השיקה קבוצת מינהל מגורים ישראל את יופיאה - מתחם מגורים פרטי ביפו. הפרויקט ממוקם בלב "מתחם הנזירות", סמוך לבית השגריר הצרפתי ביפו.

המבנה היה שייך למסדר נזירות סנט גו'זף של ההתגלות. בשנות הששים הקרקע הופקעה ובשנות ה-90 חלקה הוחזר למסדר. בשטח יש כיום שני מבנים: אחד חד קומתי, ושני דו קומתי, מסוגנן עם קשתות, שהוא מבנה לשימור. הכניסה מתוחמת בשער מסוגנן, שישומר בפרוייקט החדש שיוקם.

בסוף שנות התשעים רכשה את הזכויות בקרקע קבוצת היזמים בלו קוהינור. לפני מספר חודשים היא מכרה אופציה לקבוצת הרכישה מנהל מגורים ישראל. הפרויקט צפוי לכלול 63 דירות ייחודיות בגדלים שונים, סביב חצר פנימית עם פירמידת זכוכית, כולל ספא, בריכה וחדר כושר.

את המתחם תכנן האדריכל יצחק (ליפו) ליפובקצי-ליר, המתגורר בעצמו ביפו ומחזיק משרדים גם במילאנו ובסופיה.

פיבקו והעלייה השנייה

בית המכס, פינת הרחובות יפת, יהודה הימית ומרגוזה, הכנסייה הארמנית

יותר ממבנה אחד ביפו החזיק בשם בית המכס. המקורי נבנה בנמל במהלך המאה ה-19, מול פרצה בריף הסלעים שדרכה נכנסו הספינות. בית המכס השני נבנה בשנת 1887 כחלק ממאמצי הפיתוח של השלטון התורכי. בחזית בית המכס נבנתה רחבת כניסה מוגבהת, שאליה הובילו מדרגות מהמזח, ועליהן טיפסו כל העולים והמבקרים שהגיעו לארץ. ב-1907 בנו במקום הקבלן יוסף אליהו שלוש עם שותפים נוצרים, בהזמנת התורכים, אולם רחב ידיים, שהפך לשער הכניסה לארץ. עם התגברות העלייה בסוף שנות ה-20 התקשה המבנה התורכי לעמוד בעומס. הבניין נהרס, ובמקומו נחנך ביוני 1931 בית המנהלה והמכס החדש, שנבנה בסגנון בינלאומי וזכה לשם בית המכס הלבן. בעשורים הבאים עבר הבניין שורה של תהפוכות. צופי ים קיבלו חלק ממנו לשימושם, על גגו התמקמה תחנת קשר לדייגי יפו ועוד.

בית המכס השלישי, ברחוב יפת בכלל, נבנה באמצע שנות ה-60 על קרקע של הכנסייה הארמנית והיה אמור לשמש כמלון. בקומת הקרקע שלו תוכננו חנויות הפונות לרחוב ובמרתפו קולנוע בן 700 מושבים. בפועל, שימש הקולנוע בעיקר כמקלט לשער חירום בעוד שטח המלון הושכר למשרדי המכס והמע"מ. אחרי שמשרדי המכס פינו את הבניין, קרן ריאליטי, שעוסקת בהשבחת נכסי נדל"ן, במשותף עם אקרו נדל"ן, חכרה את הקרקע ואת הנכס. הקרן הסדירה את הזכויות הנוספות בנכס וקידמה היתר למימוש זכויות הבנייה למגורים, במטרה להקים במקום פרויקט מגורים יוקרתי של 53 דירות ופנטהאוזים בעיצובו של אילן פיבקו. בנוסף למבנה, רכשו ריאליטי ואקרו נדל"ן גם את מגרש החניה הסמוך, בפינת הרחובות יפת-יהודה הימית ויהודה מרגוזה, הכולל זכויות בנייה למגורים בהיקף של 5,000 מטרים רבועים. העבודות אמורות להתחיל בקרוב.

שכנים של הבהאיים | מתחם מגידו חיפה, הכנסייה היוונית

במרכז הכרמל, ברחוב מגידו, באחד המקומות הכי יפים בחיפה - ליד הגנים הבהאיים, עומד מגרש ריק שמיועד להפוך לפרויקט בנייה גדול, ובינתיים תקוע.

על השטח, שהיה בעבר בבעלות הכנסייה היוונית קתולית, עמד מנזר. לימים הוחכר השטח, שהיה צמוד למנזר, לעיריית חיפה, והוקם עליו בית ספר ממלכתי.

ב-1996 חתמה הכנסייה על חוזה עם חברת דירות עילית שבשליטת גד זאבי, ובהמשך נחתם חוזה חדש עם העירייה. בתוכנית הייתה בניית מבנה חלופי לבית הספר, ובהמשך פרויקט מסחר ומגורים גדול, שיכלול מאות יחידות דיור ואלפי מטרים רבועים של מסחר.

בהמשך, התברר כי היזמים מבקשים לבנות במקום שלושה מגדלים של ארבעים קומות ועוד 4,800 מטרים רבועים של שטחי מסחר. התושבים הגישו התנגדויות, שבעקבותיהן התוכנית צומצמה - רק 15 קומות.

נכון לעכשיו, יש לזאבי בעיה מכיוון אחר: מיכאל צר'נוי, שמנהל נגד זאבי הליכי פשיטת רגל, מבקש למנות כונס נכסים לזכויותיו של זאבי.

מלון בבית חולים | בית החולים הצרפתי ביפו, מסדר האחיות סנט ג'וזף

בית החולים הצרפתי נבנה בסוף המאה ה-19, ביוזמת איש עסקים בשם פרנסיסקו גינה מליון ובתרומתו. גינה - שהגיע כצליין לארץ הקודש, חלה ולא מצא בית חולים שיטפל בו - החליט להקים בית חולים. כמקובל באותה תקופה, לצד בית החולים נבנתה גם אכסניה לצליינים וכנסייה. על הניהול הופקד מסדר האחיות סנט ג'וזף של ההתגלות.

מתחם בית החולים כולל שלוש קומות של מבנה בית החולים, שתי גלריות עליונות וקומת מרתף. לצידו מבנה נוסף ששימש למגורי הנזירות. בנוסף להיותו בית חולים, שימש המבנה גם כאכסניה לצליינים וכבית מרקחת לתושבי יפו.

בית החולים פעל תחת חסות המסדר עד 1969, מועד שבו הושכר המבנה למדינה, שהמשיכה להפעיל אותו עד אמצע שנות ה-90, בין היתר כמוסד לחולי נפש. ב-1997 הושכר מבנה בית החולים ליזם חיצוני, בעוד מסדר הנזירות ממשיך להחזיק בבניין המגורים ובחלק מאגפי המבנה.

ב-2006 נמכר הנכס כולו לחברות אמריקאיות בכ-6.5 מיליון דולרים והן נדרשו להוצאות משמעותיות נוספות לצורך קבלת היתרים ואישורי בנייה. העלות הכוללת של הרכישה הסתכמה בכ-20 מיליון דולרים.

כיום מוקם במקום פרויקט יוקרתי שכולל מלון של 127 חדרי אירוח ולצידו 39 דירות יוקרה שגודלן ינוע בין 42 מטרים רבועים לפנטהאוז בשטח 544 מטרים רבועים. הפרויקט תוכנן בידי האדריכל הבריטי הנחשב ג'ון פוסון ובידי רמי גיל, שעיצב את נמל יפו המחודש.