מחקר חדש: 40% מסך העסקאות לרכישת דירה - בפריפריה

מחקר חדש שנערך במשרד האוצר מגלה כי זינוק מחירי הדירות הקפיץ את נתח העסקאות בפריפריה בעשרות אחוזים ■ בכל הנוגע לרכישת דירות חדשות, המשקיעים ורוכשי דירה ראשונה כמעט ולא מתחרים על אותו שוק

מנופים בכניסה לבאר שבע / צילום: איל יצהר
מנופים בכניסה לבאר שבע / צילום: איל יצהר

נסיקת מחירי הדירות העירה את הפריפריה: בשנים האחרונות גדל נתח העסקאות לרכישת דירה באזורי הפריפריה בעשרות אחוזים, ו-40% מהישראלים מעדיפים כיום לרכוש דירה (מבחירה או מתוך אילוץ) באחד מיישובי הפריפריה.

שלא במפתיע, המחירים הגבוהים במרכז כבר מייצרים תמורות באזורי הביקוש: בדו"ח שהכין אגף הכלכלה במשרד האוצר והגיע לידי "גלובס", מדגישים כלכלני האוצר כי מבחינת כמות העסקאות במבט גיאוגרפי בתקופה שלפני המשבר העולמי ולאחריו - דהיינו בין 2002-2007 לבין 2008-2014 - "בולטת העובדה כי חל גידול משמעותי במשקל העסקאות בפריפריה - אזורי באר שבע, חיפה, חדרה, טבריה ונצרת - בשנים שלאחר המשבר".

בעוד שבשנים 2002-2007 ריכזו העסקאות בפריפריה 29% מהעסקאות, בשנים שלאחר מכן קפץ משקל העסקאות בפריפריה והגיע ל-38%. בשנת 2014 הגיע לשיא משקל העסקאות בפריפריה מסך העסקאות בדירה יחידה (רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור) והגיע ל-40%.

באוצר מדגישים כי אם עד 2011 הגורם המרכזי לגידול בנתח העסקאות בפריפריה היו משקיעים, בפרט בב"ש ובחיפה, הרי שבשנים שלאחר המחאה החברתית - אולי בשל התפכחות של כלל הישראלים מההבטחה להורדת מחירי הדיור - היו אלו דווקא רוכשי דירה יחידה (בעיקר משפרי הדיור) שהגבירו את קצב הרכישות באזורים אלו.

שלוש שנות ירידה

בפתח הדו"ח, הבוחן התפתחות העסקאות בשוק המגורים בשנים 2002-2014, מדגישים כלכלני האוצר כי במהלך כל אותן שנים, נמצאו רק שלוש שנים שבהן נרשמה ירידה במספר העסקאות - שנמחקה מיד לאחר מכן, לאחר שכל אותם "ביקושים כבושים" הבינו שאין שינוי מגמה בשוק וחידשו את קצב העסקאות.

בשנת 2008, לאחר עלייה של 43% במספר העסקאות בשנים 2002-2007, נרשמה ירידה בעסקאות על רקע פרוץ המשבר העולמי. ירידה חדה של 35% ברבעון הרביעי הביאה לירידה שנתית של 4%. עם זאת, הירידה נמחקה כבר ב-2009, עם גידול של 8%, כשלראשונה נחצה רף מאה אלף העסקאות.

בשנת 2011, במהלכה פרצה המחאה החברתית, נרשמה ירידה חדה של 17% במספר העסקאות. אבל בדומה לשנת 2008, ההתאוששות היתה מהירה, ובשנת 2012 נרשם גידול של 19% במספר העסקאות.

ב-2014, על רקע ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס, נרשמה ירידה חדה של 13% בעסקאות. אי אפשר לדעת מה יקרה ב-2015 (אולי הבטחות ויוזמות חדשות שוב יקפיאו את השוק), אולם כבר בחודשיים האחרונים של 2014 נרשם תיקון חד ברכישות.

ועוד ציון דרך ב-2014: על רקע תוכנית מע"מ אפס, משקל רוכשי דירה ראשונה בסך העסקאות לראשונה לא היה הגבוה ביותר והוא עמד על רמת שפל של 34% (לעומת 41% בשנת 2012).

דירות חדשות: "המשקיעים והזוגות הצעירים אינם מתחרים ראש בראש"

בכל הנוגע לרכישת דירות חדשות, המשקיעים ורוכשי דירה ראשונה כמעט ולא מתחרים על אותו שוק.

על פי הדו"ח שהכין האוצר, מבחן התפלגות מחירי הדירות הנרכשות ע"י משקיעים מצא כי "בפלח השוק של הדירות החדשות המשקיעים אינם 'מתחרים' עם הזוגות הצעירים על אותן דירות". כך למשל, באזור המרכז עומד פער המחיר הממוצע בין שני סגמנטים אלו על 24%. באזור ירושלים מאמיר הפער ל-50%.

מנגד, בפלח השוק של דירות יד שנייה פערי המחיר מצטמצמים משמעותית, והפער הממוצע עומד על 11% בלבד. בשני מקומות, אזור המרכז ואזור השפלה, פערים אלו נמוכים אף יותר ונעים בין 2% ל-6% בלבד.

באוצר מציינים כי בשנים האחרונות המשקיעים "הסתערו" דווקא על דירות חדשות. אשתקד, נפח רכישת דירות חדשות למגורים (דירה "יחידה") ירד ב-15%, בעוד היקף רכישת דירות חדשות על ידי משקיעים זינק ב-19% ורכישת דירות יד שנייה על ידי משקיעים רשמה ירידה של 9%. שנה קודם לכן, רכישת דירות יד שנייה על ידי משקיעים רשמה גידול מתון של 4%, בעוד רכישת דירות חדשות ע"י משקיעים נסקה בשיעור חד של 28%.

לאור זאת, מסיקים באוצר, "העובדה שרכישות משקיעים גדלו בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות יש בה כדי לפגוע במידה פחותה יחסית בזוגות הצעירים".

ואיפה המשקיעים קונים דירות? "המשקיעים באזור המרכז נוטים להשקיע ביישובים מבוססים יותר, עובדה הבאה לידי ביטוי גם ברמות מחירים גבוהות יותר", מציינים באוצר. השיעור הגבוה ביותר של רכישת דירות חדשות על ידי משקיעים בערי המרכז נמצא בגבעתיים - 60% מסך הדירות החדשות שנמכרו בעיר זו בשנת 2013, במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל. מנגד, בערים כמו בני ברק ואור יהודה, משקל המשקיעים ברכישת דירות חדשות עומד על 13% בלבד.

סך העסקאות
 סך העסקאות

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988