דירה להשקעה בתחפושת של דירה ראשונה

י שחושב על העלאת מסי רכישה או מסים אחרים כמו מס מהשקל הראשון על שכר דירה, ראוי שישים לב לסקירת הנדל"ן של משרד האוצר לחודש פברואר שפורסמה היום (ב'). נתוני הסקירה ממחישים בצורה די ברורה כיצד משקיעים "מתחפשים" למעשה לרוכשי דירות חדשות ומתחמקים ממסים בהיקף של עשרות אלפי שקלים לכל דירה.

בסקירה הוצג גרף שבו מוצגת התפלגות המחיר הממוצע ושכר למשק בית של רוכשי דירה ראשונה, חדשה, באזור באר שבע בחודש פברואר האחרון, בו נרשם גידול חד של יותר מ-40% ברכישת דירה ראשונה, לעומת ירידות משמעותיות באזור המרכז ובאזור השפלה.

כפי שניתן לראות מהתרשים המצורף, נכתב בסקירה כי השונות של מחירי הדירות החדשות שנרכשו באזור באר שבע בחודש פברואר מאוד נמוכה (טווח המחיר נע בין 838-359 אלף שקל, פער של כ-13%). מרבית הדירות, מציינת הסקירה, נרכשו בקרית גת (ככל הנראה מדובר בפרויקט החדש "כרמי גת" של חברת גינדי החזקות שזכתה לאחרונה במכרז של רשות מקרקעי לישראל לרכישת קרקע ומשווקת כ-1,000 דירות). "לכאורה, בהינתן התפלגות כזו של מחירי דירות, באזור מאוד מצומצם", נכתב בסקירה, "ניתן היה לצפות למצוא שונות נמוכה גם בשכר למשק בית של רוכשי דירות אלו". אלא, שבפועל, השונות בשכר גבוהה מאוד, כאשר היא נעה בין שכר ממוצע של שלושת אלפי שקל בלבד לחודש בקרב 25 האחוזונים הנמוכים, לבין שכר ממוצע של 26 אלף שקל בקרב 25 האחוזונים הגבוהים. במשרד האוצר מציינים כי "בממצאים אלה כדי לרמז על שיעור גבוה של מי שלכאורה רכשו דירה למגורים, אולם בהסתברות גבוהה אין בכוונתם להתגורר בדירה אלא להעמידה להשכרה (דהיינו, משקיעים).

על רקע ממצאים אלו, מציינים במשרד האוצר, כי קיימים פערי מיסוי גבוהים בין מי שרוכש 'דירה נוספת' לבין רוכשי 'דירה יחידה' (בכלל זה רוכשי דירה ראשונה). כך למשל, המס הממוצע שבו היו מתחייבים רוכשי הדירות לעיל, לו היו מוגדרים כרוכשי 'דירה נוספת', היה עומד על 45 אלף שקל. כרוכשי דירה יחידה הינם פטורים ממס.

משרד האוצר אינו כותב זאת, אך יש שתי אפשרויות לרכישת דירה בקרוב למיליון שקל ע"י מי ששכרו הממוצע עומד על כ-3,000 בלבד. האחת היא שהורים רוכשים לכאורה עבור ילדיהם המשתכרים שכר נמוך במיוחד (ושוב, זו למעשה דירה להשקעה בתחפושת של דירה ראשונה), או שחלק מהרכישות הן באמצעות כסף שחור לכאורה. לחילופין, לפחות אלו שנמצאים בטווח של 25 האחוזונים העליונים מבין רוכשי דירה ראשונה יכולים להרשות לעצמם לשכור דירה במרכז ולקנות את דירתם הראשונה בקרית גת.

נתונים אחרים שהופיעו בסקירה של משרד האוצר מלמדים שבחודש פברואר נרכשו כ-10.5 אלף דירות, ירידה מתונה של כ-3%, בהמשך לירידה בשיעור דומה שנרשמה בחודש ינואר. זאת, לאחר גידול חד במספר העסקאות שנרשם בחודשיים האחרונים של 2014 עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ 0%.

המשקיעים, אשר רשמו גידול חד של 35% בחודש ינואר, היו מי שהובילו את הירידה במספר העסקאות בפברואר, עם ירידה של 16%. בכך ירד משמעותית משקל המשקיעים בסך העסקאות לשיעור של 26% - ירידה של 4% בהשוואה לרמה החריגה שנרשמה בינואר (כאמור, ייתכן שהנתון הזה מוטה למטה בגלל שמשקיעים רבים "מתחפשים" למעשה לרוכשי דירה ראשונה). אזורי נתניה וירושלים, אשר הובילו את הגידול במשקל המשקיעים בינואר, חזרו בפברואר לרמתם הממוצעת בשנת 2014 עם ירידה של 10% בהשוואה לחודש ינואר. אזור ת"א ואזור באר שבע הם האזורים היחידים שבהם עדיין נשמר שיעור גבוה של משקיעים בחודש בפברואר.