היטלי השבחה והתחכמויות

אין להתנות בקשה לבירור גובה ההיטל השבחה, בחיוב בתשלום,או בהתניה בחוק עתידי

כידוע, היטלי השבחה מהווים סלע מחלוקת בלא מעט מקרים ,במיוחד כשמדובר בקרקעות גדולות שעברו השבחה למגורים. עבור הנישום מדובר במיליוני שקלים רבים ולכן אנו עדים מידי פעם להתחכמויות הן מצד הועדות המקומיות והן מצד הנישומים.

לאחרונה התקבלו שני פסקי דין המייצגים את התמונה

אין להתנות בקשה לבירור גובה ההיטל השבחה, בחיוב בתשלום,או בהתניה בחוק עתידי

במקרה אחד מדובר בבעלים של שטח בתל מונד שבעלותו קרקע מושבחת. הבעלים ביקש לברר, לצורך ביצוע עיסקה, את גובה היטל ההשבחה, עוד לפני שביצע עיסקה (ולמעשה הוא ביקש מידע מוקדם, או פרה רולינג) ולמרות שאינו חייב לשלם, מאחר שטרם מכר וגם לא קיבל היתר בנייה.

להפתעתו הועדה המקומית הציבה בפניו תנאים לתשלום היטל ההשבחה. כך למשל היא דרשה תשלום מיקדמה לכל יחידת דיור שאושרה לו, וכן התחייבות שהחוק העתידי ( תיקון 103) הוא שיחול על השומה, אחרת הוא לא יקבל שומה.

תיקון 103 עניינו בביטול שיטת חיוב אופן היטל ההשבחה, אשר נהוגה היום (שזה חישוב בנפרד לכל תכנית בנין עיר משביחה, הקרויה : שיטת המדרגות) ולחייב ביום המכירה או הבנייה את ההיטל כולו (קרי : בשיטה הקרוייה , השיטה הגורפת, או המקפצה) שיטה חדשה זו, אם תאושר בעתיד בחוק עדיפה בעיקר לרשויות בימים של שוק מקרקעין רותח (כי לעיתים התב״עות המשביחות אושרו בשוק מקרקעין ישן, זול וקר...).

לאחר ויכוחים החליט בעל הקרקע לשלם חלק מהסכום ופנה לסעד בית המשפט לעניינים מנהליים.

שופטת בית המשפט המחוזי מרכז לוד, הגב' זהבה בוסתן פסקה כי החוק מעניק במפורש זכות לנישום לשלם מיקדמות. הוא רשאי ואיננו חייב. בנוסף קבעה השופטת כי הועדה המקומית חייבת לאפשר לבעל הקרקע את ביצוע ההליך הזה, על מנת שיוכל לשלם המיקדמות, ולכן היה עליה להוציא השומה.
על פי בית המשפט, החיוב לשלם ההיטל הוא רק מעת המימוש ואין חיוב לשלם אם ביקשת רק לדעת את שיעור ההיטל. בודאי שאין לחייב הנישום להסכים לחוק עתידי שטרם אושר.

לסיכום, מדובר בהתנהלות לא תקינה של ועדה מקומית, אשר במקום לסייע לנישום להסדיר דרכו ולשלם לה את תשלומיו כחוק, בחרה להציב תנאים לא חוקיים.

אי דיווח בזמן יעלה המון כסף

מקרה אחר הוא של נישום שמכר הנכס בשנת 1998, אבל רק בשנת 2011 הוא דיווח לעירייה והוצאה לו שומה במרץ 2012 בגין מימוש הזכויות בדרך של מכר, בסכום של כ- 4.5 מיליון ש"ח, כאשר 3 מיליון מתוכם היו ריבית פיגורים.

הנישום ערער בפני ועדת ערר לתכנון ולבניה- פיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז ,בטענה כי חלה התיישנות מאחר שעברו יותר משבע שנים, אלא שועדת הערר דחתה את הטענה, מן הטעם הפשוט, שעל המוכר היתה מוטלת החובה לדווח לועדה המקומית, ולבקש ממנה אישור העברה לטאבו, ובדרך זו לקבל השומה להיטל ההשבחה. ועדת הערר קבעה כי הועדה המקומית איננה צריכה ללמוד על חוזה המכירה, מבדיקת הערת האזהרה שבטאבו, והיא איננה צריכה לקבל דיווח עקיף מאגף הארנונה למשל ולכן יש חובה לנישום לדווח ממש לאגף היטל ההשבחה בעירייה.

לחילופין טען הנישום לביטול הריבית הגבוהה שנתבעה ממנו, או את הפחתתה, לפחות עד שנת 2003 (בשנה הזו נפסק פסק הדין המנחה בסוגייה, פס''ד נווה, אשר הוא שחייב למעשה מעין חיוב בדיווח לועדה המקומית על המכירה, שאם לא כן- יישא בריבית פיגורין גבוהה, שעמדה אז על 9% לשנה ! ולפני כשנה, היא פחתה ל 6% לשנה) אלא שגם פה נדחתו בקשתו והועדה החמירה עימו, בשל משיכת הזמן הארוכה וככל הנראה גם בשל העובדה שהוא לא הציע אפילו חלופה נורמלית אחרת לחיוב בריבית, כמו למשל לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

חשוב לציין שהועדה בהחלט החמירה עם הנישום הזה, הואיל ובשנים שלפני 2003 , עת ניתן פס''ד נווה, לא הייה הנוהג לדווח לרשויות, הואיל והרשויות לא חייבו אז בריבית כה גבוהה. לא זו אף זו, נהגה אף באותה תקופה הדעה, שרק ברישום בטאבו - נוצר החיוב בהיטל השבחה. אלא שפסק דין נווה בביהמ''ש העליון כאמור, שניתן בשנת 2010 שינה התמונה מקצה לקצה.

בסופו של יום חייבו את הנישום בתשלום מלוא הריבית עד לדיווח לועדה (לתקופה שבין 1998-2011 ולגבי שאר התקופה הקלה עליו ועדת הערר במקצת על ידי הפחתה לריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

לסיכום, כפי שאמר ישו לנציב הרומי פונטיוס פילאטוס: תנו לקיסר את אשר לקיסר (קרי: הנישום צריך לדווח לרשויות ולשלם ההיטל במועדו וכראוי) ואנו נוסיף גם, שהקיסר צריך ליתן לנו הנישומים, את האפשרות לברר כמה החוב הזה?

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן

צרו איתנו קשר *5988