המיזוג: בעלי מניות נצבא יצאו נשכרים, בעלי איירפורט פחות

מבחינה כלכלית, קיימת להערכתנו הצדקה למחירי היוון נמוכים יותר באיירפורט סיטי, ומסיבה זו ולאור העליות במניית נצבא, יש עדיפות להחזקה במניית איירפורט סיטי

מתחם איירפורט סיטי / צילום: איל יצהר
מתחם איירפורט סיטי / צילום: איל יצהר

איירפורט סיטי הודיעה כי היא מתמזגת עם החברה-הבת נצבא . איירפורט סיטי תרכוש את מניות נצבא שבידי הציבור (41.5%) תמורת הקצאת מניות ומזומן, ותמחק אותה מהמסחר. ההיגיון מאחורי המהלך הוא תחום הפעילות של השתיים ומבנה בעלות מורכב (ראו תרשים).

המיזוג יתבצע לפי יחס החלפה של 0.97 מניה של איירפורט סיטי בעבור כל מניה של נצבא. בנוסף, איירפורט סיטי תעביר 32.7 שקל במזומן עבור כל מניות נצבא. התמורה משקפת שווי של 69.8 למניית נצבא לפי מחיר מניית איירפורט סיטי כיום. ההון העצמי למניה של נצבא ליום 31.3.15 עומד על 61.4 שקל למניה, כלומר התמורה משקפת מכפיל הון 1.14.

נצבא מחזיקה בנכסים מניבים בהיקף 5.3 מיליארד שקל וכן בקרקעות בשווי קרוב ל-470 מיליון שקל. כמו כן, לחברה פעילות מצומצמת בתחום הנדל"ן למגורים. התפוסה של הנכסים המניבים היא 94.9%, והם מניבים הכנסות ((NOI בקצב שנתי של 372 מיליון. מרבית הנכסים ממוקמים בישראל, ולחברה גם 17 מבני משרדים בצרפת המהווים 16% משווי הנדל"ן הכולל. שיעור ההיוון המשוקלל בישראל בספרים עומד על 7.4% ושיעור ההיוון המשוקלל בצרפת כ-8.7%.

החברה-האם איירפורט סיטי מחזיקה, בנוסף לנצבא, גם במתחם "איירפורט סיטי". בנטרול הנכסים המניבים האחרים של נצבא, שווי הנדל"ן המניב באיירפורט סיטי עומד על 2.3 מיליארד שקל, שמתוכם איירפורט סיטי ששווייה 2.12 מיליארד שקל. לאיירפורט סיטי 95% תפוסה, המניבה NOI בקצב שנתי של 226 מיליון שקל, כך ששיעור ההיוון בספרים גבוה ועומד על מעל 10.5%.

האם פער כה גדול בשיעורי ההיוון בישראל הגיוני? להערכתי, לא. באיירפורט סיטי השוכרות הן חברות גדולות ויציבות. כנכס, האזור מפיק תזרים מזומנים יציב ושומר על שיעורי תפוסה גבוהים. לכן אני סבורה שיש הצדקה למחירי היוון נמוכים יותר של האזור (מה שאומר שווי נכסים גבוה יותר), בוודאי בהשוואה לנכסי נצבא.

האם המיזוג יביא לצמצום הוצאות? לא בהכרח, כיון שלשתי החברות הוצאות הנהלה קטנות ממילא. כמו כן, נצבא נשארת ציבורית ומכאן שההוצאות הכרוכות בכך לא ירדו באופן משמעותי.

בשורה התחתונה: בעלי המניות של נצבא יצאו נשכרים, בעלי המניות של איירפורט קצת פחות. מבחינה כלכלית, קיימת להערכתנו הצדקה למחירי היוון נמוכים יותר באיירפורט סיטי, ומסיבה זו ולאור העליות במניית נצבא, יש עדיפות להחזקה במניית איירפורט סיטי.

אקויטל
 אקויטל

* הכותבת אנליסטית הנדל"ן בלידר שוקי הון

צרו איתנו קשר *5988