כחלון, איפה כאן ההיגיון?

העולם לא נחלק ל"בעלי הון" מנצלים ולזוגות צעירים מנוצלים

משה כחלון / צילום: אמיר סלמן - הארץ
משה כחלון / צילום: אמיר סלמן - הארץ

שר האוצר משה כחלון מרוצה: מליאת הכנסת אישרה את הצעתו להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה (דירה שנייה ויותר). "עלינו להיות אמיצים ולהגיד לבעלי ההון 'אנחנו מרחיקים אתכם'", הכריז כחלון. מאחורי הכוונות וההיגיון של כחלון עומדת ההבנה שביקוש לדירות להשקעה מייקר את הדירות מה שמקשה על צעירים לרכוש דירה ראשונה, והעלאת מסים תרחיק משקיעים מהשוק ותוריד את המחירים. אך ההיגיון הזה נבנה על קרקע בוצית של טעויות.

כחלון מחלק את העולם ל"בעלי הון" מנצלים, ולזוגות צעירים מנוצלים. הוא מתעלם כאן מתרומתו החיונית של ההון לפעילות הכלכלית והיצרנית, ומכך שרוב רוכשי הדירות להשקעה הם אנשים מבוגרים ממעמד הביניים לרבות הורים שההכנסות מהשכרת הדירות שרכשו נועדו לסייע לילדיהם לרכוש או לשכור דירה.

בעיני כחלון, "בעלי ההון" משחקים מול ה"צעירים" משחק סכום אפס, זה על-חשבון זה; ועל המדינה להרחיק את "בעלי ההון" באמצעות חוקים ורגולציות, כמו העלאת מס הרכישה, וכן מסים נוספים, הכבדה בארנונה, פיקוח על שוק השכירות, ועוד.

כדי לראות מה הכבדת הרגולציה תעשה לשוק הנדל"ן, נסתכל על מה שקרה בתחום אחר לגמרי - שוק הספרים. בתחילת 2014 נכנס לתוקף "חוק הספרים" האוסר על חנויות והוצאות ספרים לתת הנחות על ספרים חדשים במשך שנה וחצי מאז שיצאו לאור. מטרות החוק היו: "להבטיח לסופרים גמול הולם בעד יצירתם, לקדם את הספרות, לשמור על גיוון תרבותי בספרים, לתת הזדמנות לבחור מתוך מגוון רחב של ספרים, ולאפשר תחרות בין הוצאות וחנויות הספרים".

אבל המציאות טפחה פני כולם כמעט. נוסף לזה שמטרות החוק לא התממשו, אשתקד צנחו מכירות הספרים החדשים ב-30%, וחלה ירידה של 10%-15% בכל מכירות הספרים. הציבור פשוט לא קונה וקורא פחות. התמלוגים לסופרים צנחו בהתאם ב-30%; והמכה הכואבת והמעציבה - מכירות הספרים החדשים לילדים צנחו ב-70%.

רק פרצה קטנה צמצמה את נזקי החוק הרע הזה: האפשרות להעניק הנחות של 20% ב"שבוע הספר". ואכן, המכירות ב"שבוע הספר" עלו השנה ב-25%. ואף שרכישות אלה מהוות חלק נכבד, כ-20%, מרכישת הספרים השנתית, זה לא מספיק כדי לבלום את הירידה הכללית במכירות.

מס הרכישה יפגע בצעירים

הכבדת מס הרכישה, כמו שאר החוקים והרגולציות שכחלון מנסה להשית על שוק הדירות, צפויה להשיג אותה תוצאה רעה שהשיג חוק הספרים: להחמיר את מצב שוק הדיור ולגרום למצב הפוך מכוונתו - ייקור הדירות במקום הוזלתן, ופגיעה בצעירים ובחלשים במקום לסייע להם.

ראשית, רכישה של דירות להשקעה אמנם מצמצמת את הדירות למכירה אך מגדילה את היצע הדירות להשכרה, מה שמסייע לשמר את מחירי השכירות ברמה סבירה, בעיקר יחסית לעלות הדירות לרכישה; ומגן על השוכרים שרובם נמנים עם האוכלוסייה החלשה.

העלאת מס הרכישה תתגלגל על השוכרים פעמיים: חלק מרוכשי הדירות יגלגלו את המס על שכר-הדירה שיגבו; ואחרים יצאו מהשוק, כך שמלאי הדירות להשכרה יקטן, מה שיעלה את מחירי השכירות.

שנית: אם העלאת המס אכן תפגע בביקוש, היא תפגע גם בענף הבנייה. יזמי הבנייה סובלים ממחירי קרקע גבוהים, מביורוקרטיה תכנונית חונקת, ממחסור בעובדים מיומנים ומחסר באשראי, אך הם נהנים מביקוש גבוה לדירות, שמאפשר להם להעלות מחירים. ירידה בביקושים תבלום את עליית המחירים בטווח הקצר, אך בטווח הבינוני היא תפגע בחברות הבנייה, שיאטו את היקף הבנייה, מה שיחמיר את המחסור בדירות - ויביא שוב להתייקרויות.

וכמו במחדל הספרים, יש סיבה אחת לאופטימיות במס הרכישה - שלא בטוח שהוא אפקטיבי. לדעת כלכלנים, רק מס של 20%-25% ירתיע משקיעים מלרכוש דירות, והעלאתו ל-8%-10% לא תפגע בביקושים, אלא רק תכביד מעט על רוכשי הדירות, והעיקר, היא תזרים עוד כמה מיליארדי שקלים לקופת המדינה.

הפתרון לבעיות הדיור, כמו לבעיות בתרבות ובספרות, איננו טמון בחקיקה וברגולציה, בצנזורה ובהגבלה, אלא ביוזמה ובעשייה. במקום להקטין את הביקושים על המדינה להגדיל את ההיצע. לקצר את ההליכים לתכנון ולאישור בנייה, לצמצם את המנגנון המנופח והנוקשה של רשות-מקרקעי-ישראל, להגדיל מאוד את מלאי הקרקעות לבנייה ולזרז ולהוזיל את שיווקם.

כמו כן, על המדינה לזרז הליכים להקמת שכונות ויישובים חדשים, לחלק לצעירים קרקעות כמעט בחינם בפריפריה, לבנות דיור ציבורי, להעניק אשראי ליזמים ולקבלני בנייה, לאשר את הבאתם לארץ של אלפי עובדים זרים בענף ולהכשיר עובדים ישראלים לענף הבנייה.

הכותב הוא מייסד קרן איתן להשקעה בחברות צומחות

צרו איתנו קשר *5988