יורדת מהמגדלים: אפשרות להפחתת גובה הבניינים בת"א

ועדת המשנה של הוועדה המחוזית תל-אביב שדנה לאחרונה בתוכנית המתאר החדשה של העיר תל-אביב-יפו שוקלת להפחית באופן משמעותי את גובה הבנייה בכמה אזורים בעיר, כך עולה מפרוטוקול הדיון שערכה הוועדה, ובעלי עניין, שבנו על רווח אפשרי מהתוכנית הקודמת, מתכוננים למאבק.

מן הפרוטוקול עולה כי הוועדה שוקלת לקצץ במספר הקומות שיהיה מותר לבנות בחלקים שונים בעיר, במקרים מסוימים במידה שעשויה לגרור התנגדויות מצד בעלי קרקע שירצו למקסם את ערך השטח שעליו עומד המבנה ומצד יזמים שקיוו להזדמנות.

כך למשל, בשטח שבין הרחובות שאול המלך מצפון, אבן גבירול וקרליבך במערב, דובנוב לסקוב והפטמן במזרח ורחוב שפרינצק בדרום, שוקלת הוועדה המחוזית לקבוע כי במקום מגדלים בני 40 קומות, תותר בנייה של בניינים עד גובה של שמונה קומות שתוסיף בו זכויות בנייה רבות, בבנייה מרקמית.

נזכיר כי באזור זה של העיר נוספו בשנים האחרונות יחידות דיור, שטחי מסחר, תעסוקה ובילוי במגדלים בדרום הקריה ובפרויקט הבנייה הגדול בשוק הסיטונאי הכולל גם הוא מגדל בגובה רב.

עוד בדיון דנה הוועדה בהפחתת גובה הבנייה ברחוב סוטין בקטע שבין הרחובות פישמן מימון ולסר, שם הייתה תוכנית לבנייה עד 15 קומות, וכעת מתכוונים להמליץ על בנייה בגובה 8 קומות בלבד לשם השתלבות בסביבה. במרחק לא רב מסוטין מצד צפון ניצב כיום מגדל נהרדעא ומצפון לו ניצב מגדל G מדרום.

גם במשולש הרחובות מנחם בגין, החשמל ומקווה ישראל, שבמתחם החשמל, שוקלת הוועדה להפחית זכויות באופן משמעותי ממגדל בן 41 קומות שהיה אמור להיבנות במקום לבניין בן 15 קומות בלבד שיהיה על דרך מנחם בגין. עם זאת, מציינת הוועדה כי באזור זה, המשופע במבנים מיוחדים בסגנון אקלקטי, ניתן יהיה להגביה את המבנה עד לגובה 25 קומות אם התוכנית תכלול גם שימור מבנים.

אזור נוסף שבו שוקלת הוועדה לקצץ בזכויות במסגרת תוכנית המתאר ממוקם בדרום העיר, בשכונת שפירא, שם היו אמורות להינתן זכויות לבנייה עד שמונה קומות אולם כעת שוקלת הועדה לאפשר בנייה עד ארבע קומות בלבד.

במקביל, הוועדה גם ממליצה לאשר זכויות לשימוש תעסוקה ומסחר בלבד, ולא למגורים, בקצה המערבי של רחוב קיבוץ גלויות וברחוב שוקן בקטע שבין רחוב קיבוץ גלויות לרחוב בר-יוחאי. אזור זה מתאפיין כבר היום בפעילות שעיקרה תעסוקה מסחר ואף תעשייה קלה. העדר תוכניות לפיתוח שטחי מגורים באזור יכול אולי ללמד על כך שהעירייה רוצה לשמור זכויות בנייה למגורים, לקראת הפיתוח שהיא מתכננת באזור לאורך רחוב שלבים, שכונת תל-כביר והשטחים שליד מכללת תל-אביב. באזור זה יש כיום בעיקר בנייה חד ודו קומתית, ותוכנית חדשה הכוללת ציפוף ופיתוח שלו פורסמה זה לא מכבר.

"ריבוי אוכלוסין מהגבוהים בעולם"

"במקום להגדיל זכויות, הוועדה המחוזית מצמצמת אותן. הייתי מצפה לפחות לראות איזון, חלק מהאזורים הפחתה וחלק אחר להשאיר את הזכויות או להגדיל. אבל הכל באופן גורף קובע הפחתה של קומות", מסביר השמאי אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי. "הפחתת הזכויות מהווה פגיעה באנשים שביצעו עסקאות על-פי הנחה מסוימת או לפי תוכניות תקפות באזורים סמוכים ועכשיו הם פתאום יגלו שהזכויות צומצמו.

"אני מתקשה להבין איך צמצום הזכויות במסגרת התוכנית מתחבר למגמה של מדינת ישראל לציפוף הבנייה ופיתרון למשבר הדיור. אמנם לא צריך בכל מקום לבנות מגדלים עם שומר ובריכה אבל בהחלט אפשר לבנות בנייני מגורים בני 12-15 קומות, בבנייה מרקמית שתתאים לאזור. נראה לי שבתל-אביב שוכחים שהריבוי הטבעי בישראל הוא מהגבוהים בעולם המערבי וצריך לתת לזה תשובה. נכון שיש מצוקה של מבני ציבור בעיר, ואולי זו אחת הסיבות להחלטה, אבל אפשר לעשות עירוב שימושים ולבנות גנים ומוסדות ציבור גם בקומות. יש לעירייה תוכנית כזו. בישראל מדברים כל הזמן על ציפוף והגדלת ההיצע אבל כנראה שבמדינת תל-אביב מסתכלים על הדברים בצורה שונה".

"פגיעה כלכלית"

הדיונים בנושא לא התגבשו לידי החלטה, וכעת מדובר בהצעה שאותה פרסמה הוועדה להגשת התנגדויות.

עם זאת, יזמים וקבלנים כבר החלו להיערך לשינוי האפשרי. "בשנה האחרונה קיימנו משא ומתן מתוך מטרה להיכנס כשותפים על קרקע ברחוב דניאל פריש, סמוך לבית ציוני אמריקה", אומר גיל עובדיה, מנכ"ל חברת EWAVE נדל"ן. "מחיר הקרקע הוערך בעשרות מיליוני שקלים והוא נגזר מתוכנית בניין עיר שאפשרה הקמת מגדל משרדים ומסחר בגובה 15 קומות לפחות. מבחינתנו מדובר בדריסת רגל ראשונית בתחום הנדל"ן המניב באזור אסטרטגי בתל-אביב, ולכן היה לנו אינטרס להגיע לחתימה. לבסוף העסקה לא יצאה אל הפועל.

"החלטת הוועדה המחוזית, מהווה פגיעה כלכלית לחברות הנדל"ן שהשקיעו כספים על בסיס תוכניות קיימות שהאמינו שימומשו. מדיניות זו של העירייה, עשויה להעלות סוגיות משפטיות בדבר עסקאות נד"ן שכבר בוצעו על בסיס תוכניות קיימות".