התיישנות והגנת אשם תורם

נקבע כי בסר הפרה את ההסכם בכך שביצעה שינוי תכנוני משמעותי אך מאידך נקבע כי לא היה בהפרה זו כדי לאפשר לקונה שלא להמשיך בביצוע התשלומים

באיזה שלב יש להעלות טענת התיישנות ומתי תעמוד למפר הגנת אשם תורם? אלו שתי שאלות מרכזיות שעמדו במרכזו של פסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון (ע"א 7194/13).

בתחילת שנת 1995 יזמה חברת ב.ס.ר מהנדסים בע"מ ("בסר") קבוצת רכישה לצורך רכישת מגרש בקרית מטלון בפתח תקווה והקמת בניין מסחרי על שטחו. המערערת, חברת טובית דרור חברה לנכסים בע"מ ("טובית") רכשה נכס בפרויקט. בסר, בכובעה כיזמית של קבוצת הרכישה, פעלה להשגת ליווי בנקאי לפרויקט, כאשר חלקו של כל רוכש שועבד לטובת הבנק המלווה. כמנהלת ההנדסית של הפרויקט, בסר הייתה אחראית על ניהולו השוטף וגביית התשלומים השוטפים מהרוכשים על פי התקדמות הבנייה. בהתאם להסכם השיתוף, הוקצה לטובית שטח של 700 מ"ר ברוטו ("הנכס") בקומת הקרקע, וכן 12 חניות ומשטח פריקה וטעינה הגובל בנכס. דא עקא, במהלך חודש מרץ או אפריל 1997, סיירו מנהלי טובית בשטח הפרויקט על מנת לבדוק את הנכס ובמסגרתו התברר להם כי חל שינוי משמעותי מהתכנית המקורית, הן בשטח שהוקצה לטובית הן בתכנית המבנית. עקב שינויים אלה חדלה טובית לשלם את התשלומים להם התחייבה, תשלומים שהגיעו לכ - 1,000,000 ₪. בחודש יולי 1999 הושלמה בניית הפרויקט, אולם בסר סירבה למסור לטובית את החזקה בנכס כל עוד טובית לא שילמה את חובה. כיוון שכך לא עמדה טובית בתשלומי ההלוואה לבנק המלווה ובחודש מאי 2000 נמכר הנכס בהליכי מימוש משכון בסכום של 800,000$. סכום המימוש לא כיסה את חובה של טובית לבנק, והיא נותרה חייבת לבנק סך של כ-400,000 ₪. במקביל לכך עקב השינויים הללו הועבר הסכסוך להכרעתו של בורר ובשנת 2003 ניתנה הכרעתו לפיה נתקבלו חלק מטענות טובית לגבי השינויים המבניים ושטח המבנה ולנוכח זאת הסתבר שחובה של טובית עמד על כ - 145,000 ₪ בלבד. לנוכח מימוש הנכס על ידי הבנק הגישה טובית ביום 31.3.2004 תביעה על סך של כ - 3,600,000 ₪ לבית המשפט המחוזי לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לה עקב אי מסירת הנכס על ידי בסר. במסגרת זו נטען, בין היתר, כי מאחר שבסר סירבה למסור את החזקה בנכס, נבצר ממנה להשכיר את הנכס לשוכר פוטנציאלי עמו עמדה להתקשר (חברת החשמל) ולשלם את תשלומי המשכנתא השוטפים מתוך דמי השכירות. כתוצאה מכך הנכס נמכר על ידי כונס הנכסים במחיר הנמוך בהרבה מערכו בשוק, וכך נותרה טובית ללא נכס ועם יתרת חוב בסכום של 400,000 ₪. בחודש יולי 2006 עתרה בסר בבקשה לסילוק התביעה על הסף בשל מעשה בית דין לאור פסקי הבוררות אך בית המשפט דחה את הבקשה. לנוכח זאת הגישה בסר לבית המשפט המחוזי כתב הגנה ובמסגרתו טענה, בין היתר, כי דין התביעה להידחות בשל התיישנות התביעה היות שחלפו שבע שנים מיום שבו נודע לטובית על עילת התביעה (יום הסיור של מנהלי טובית בנכס) ליום הגשת התביעה, וכן לאור העובדה שטובית היא שהפרה את ההסכם בכך שהפסיקה לשלם עבור הנכס. למרות שבית המשפט המחוזי קיבל את טענת ההתיישנות, בית המשפט העליון דחה אותה. לפי העליון, יש להעלות את טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה ובמקרה זה במועד בו עתרה בסר לסילוק התביעה על הסף בשל מעשה בית דין לאור פסק הבוררות. היות שטענה זו הועלתה רק שנתיים לאחר מכן במסגרת כתב ההגנה ראוי היה לדחות את טענת ההתיישנות.

באשר לשאלה מי הפר את החוזה, האם טובית בכך שהפסיקה לשלם עקב שינוי התכנית, או שמא בסר בכך שלא מסרה את הנכס? קביעתו של בית המשפט היא מעניינת שכן מחד נקבע כי בסר אמנם הפרה את ההסכם בכך שביצעה שינוי תכנוני משמעותי ביחס לנכס של טובית, אך מאידך נקבע כי לא היה בהפרה זו כדי לאפשר לטובית שלא להמשיך בביצוע התשלומים. נקבע כי אי ביצוע התשלום על ידי טובית מהווה הפרה יסודית, וכי חיוב זה הוא חיוב עצמאי ולא מותנה בשל סעיפים מפורשים בהסכם הקובעים כי עד למתן החלטה מחייבת על ידי הבורר המוסכם אין לצד כלשהו הזכות לעכב תשלומים עבור הפרויקט. לשון אחר, כאשר מדובר בקבוצת רכישה שחבריה תלויים זה בזה, הרציונל העסקי מחייב ש"קודם משלמים ולאחר מכן מתדיינים" ולכן נאסר על רוכש לנקוט סעד עצמי של אי תשלום.

לכאורה ניתן היה להעלות את הגנת האשם התורם לפיה בענייננו אף אם נקבע בהסכם שבסר אינה מחויבת להעביר לטובית את הנכס עדיין סירוב זה עולה כדי חוסר תום לב שכן הפרת ההסכם על ידי טובית נבעה מהפרת ההסכם על ידי בסר והשכרת הנכס על ידי טובית הייתה עוזרת לה לכיסוי חובותיה כלפי הגורמים השונים. בית המשפט דחה טענה זו משני נימוקים: ראשית, טענה זו לא הועלתה על ידי טובית ושנית, בית המשפט אינו ממהר להתערב בהקצאת סיכונים שנקבעו על ידי הצדדים באופן מפורש. במקרה זה באופן ספציפי לא ראוי היה להתערב שכן טובית לא הראתה נכונות לשלם את חלקה על פי דרישות התשלום שהופנו אליה על ידי בסר. כך שבנסיבות העניין אין להטיל על בסר אחריות כלשהי לנזקי טובית בגין מימוש הנכס על ידי הבנק.

מפסק הדין עולה כי כאשר המפר הראה גם תום לב מצדו והצביע על נקיטת מהלכים מצידו על מנת לנסות לגרום ליישום ההסכם באופן ראוי, יעלה הסיכוי כי תתקבל הגנת האשם התורם על אף פגיעתה בחופש החוזים.

ד"ר רוני רוזנברג, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי, מרצה בכיר בבית הספר למשפטים במרכז האקדמי כרמל בחיפה

צרו איתנו קשר *5988