"אפשר לחתוך ב-50% מחירי הדירות ברעננה, רמה"ש והרצליה"

מהנדס עיריית הרצליה מייק סקה מתריע שהוועדות המחוזיות מתעסקות בשטויות ("אני לא הולך יותר לשם"), רוצה לתכנן ולבנות דירות בעצמו ותומך בפיצול דירות ("אנחנו יכולים להוסיף מיד 8,000 יחידות דיור בהרצליה")

מייק סקה / צילום: תמר מצפי
מייק סקה / צילום: תמר מצפי

"לפני שנתיים קיבלתי זימון לוועדה המחוזית, לשעה 10 בבוקר. ונסעתי. לא ידעתי למה הזמינו אותי. קיבלו אותי בסופו של דבר ב-11 וחצי, כלומר שעה וחצי אני מחכה, ועדיין אני לא יודע על מה. ואז הסתבר לי שהזמינו אותי לתת תשובה על תחנת טרנספורמציה בפארק ציבורי בעיר. ועדה מחוזית מזמינה מהנדס עיר כדי לשאול אותו למה בחרנו לגדר את תחנת הטרנפורמציה בעצים שנקראים צימוקים יפניים. זו ועדה מחוזית או ועדת גינון? מה אתם נכנסים לזה? תלכו לעשות גשר בין תל אביב להרצליה, שביל אופניים, תעזבו אותי בשקט, זאת המחלה של הוועדות. בשטויות האלה אנחנו מתעסקים, ולכן אני לא הולך יותר לשם".

הסיפור הזה שמספר מהנדס עיריית הרצליה, מייק סקה, מעלה שוב לדיון את התהייה האם הוועדות המחוזיות - שעברו עם מינהל התכנון ממשרד הפנים למשרד האוצר - הן מוסד שמסייע לתכנון, או דווקא מכביד בביורוקרטיה מיותרת. סקה מרגיש משוחרר לתקוף את אנשי התכנון היושבים במחוז מהסיבה הפשוטה, שהתלות שלו בוועדה הצטמצמה לאחרונה בצורה ניכרת. במסגרת הרפורמה בתכנון ובנייה קיבלה הוועדה המקומית של הרצליה סמכויות נרחבות, שמאפשרות לה לאשר תוכניות ללא צורך באישור הוועדה המחוזית.

"אומרים שיש מלאי גדול מאוד של דירות מתוכננות בוועדות המחוזיות, תוכניות שלא מוציאים אותן לפועל", ממשיך סקה בביקורת. "מדברים על מלאי של עשרות אלפים של יחידות דיור - זה קשקוש. בכל פעם שוועדה מחוזית, לא משנה באיזה מחוז, אומרת שיש לה 60 אלף או 50 אלף דירות בצנרת, צריך לשאול האם בכלל אפשר לממש את היחידות האלה. התשובה היא לא. אין אפשרות.

"יש לי לדוגמא שכונה אחת בצפון הרצליה, שהמחוז בא ואומר 'למה אתם בוכים, תבנו', אבל אין קווי מים לשכונה ל-4,000 דירות, כי מקורות עוד לא בנו אותם בכלל. את היחידות הללו סופרים כדירות שאפשר לממש אותן, או דירות על הנייר שבעוד 20 שנה אפשר לבנות?"

"רציתי מחיר למשתכן"

בימים האחרונים פורסמה חוברת המכרז הראשונה של תוכנית מחיר למשתכן החדשה של שר האוצר משה כחלון.

סקה: "זו אחת התוכניות הכי טובות שהיו. ביקנעם עשינו פעם אחת 'מחיר למשתכן' וזאת היתה הצלחה (110 דירות בשנת 2013, הדירות המוזלות נמכרו במחיר של כ-675 אלף שקל). אבל אז היה הדגם הישן, והיום יש דגם משוכלל. במנגנון החדש באו וראו שהקבלנים מרוויחים כסף, למישהו זה הפריע, ואז התחילו לקלקל את התוכנית".

סקה מתכוון לשינוי שהפך את המכרזים לכאלו שבהם כל הדירות מיועדות לזכאים, זאת במקום 50% מהדירות במכרזים הישנים. "אני הייתי חוזר לדגם הישן, שהוא פשוט, ואפשר לחשב אותו באופן פשוט. כאן בהרצליה רצינו ללכת על דיור למשתכן, ובחישוב שעשיתי יצאה לי הנחה אפשרית של 280 אלף שקל לדירה. אבל משרד הבינוי תחת השר הקודם לא הסכים. עם החדשים עוד לא ישבתי".

- למה הם לא רצו?

"כי המדינה לא רוצה להפסיד כסף על הקרקע, בטח לא בהרצליה שמחיר הקרקע בה היום, לפי המכרזים האחרונים, הוא סביב 1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בגלל זה אנחנו צריכים לבנות לבד".

- מה זאת אומרת לבנות לבד?

"שהמדינה תיתן לי קרקע של רשות מקרקעי ישראל ואני אבנה עליה. אנחנו יכולים לבנות ככה דירות ב-850 אלף שקל. אבל הם לא רוצים לעשות את זה, מאותה סיבה - שזה עולה כסף, המדינה אומרת שהיא רוצה להוריד מחירים אבל מתנהלת כמו ספסר של קרקעות".

- איך תבנו בעצמכם?

"המדינה נותנת לעירייה את הקרקע, העירייה על חשבונה מתכננת את הבתים, מפרסמת את המכרז, עושים הגרלה מסודרת ויש דירות. אנחנו בונים בתי ספר, מתנ"סים, אולמי ספורט, נכון? אז מה הבעיה שנבנה גם פרויקטים למגורים?"

- זה רק לתושבי העיר?

"זה יכול להיות 50% לתושבי העיר ו-50% לכל מי שבא. אלה הגדרות בשביל פוליטיקאים, לא בשבילי. לדעתי בשיטה הזו אפשר לחתוך ביותר מחצי את מחירי הדירות ברעננה, ברמת השרון, בהרצליה. במקום שדירת 4 חדרים תעלה 2 מיליון שקל היא תעלה 900 אלף שקל או מיליון שקל, תלוי ברמת האיבזור. אני מציע את הפתרון הזה לכל פורום שאני מגיע אליו, אבל בינתיים ללא הצלחה".

אבל מסתבר שהעובדה שהמדינה אינה משתפת פעולה עם התוכנית, ואינה מוכנה להקצות קרקעות, אינה מונעת מעיריית הרצליה לפעול במישור זה, ולקדם בנייה על קרקע חומה (ייעוד ציבורי). "אנחנו הולכים לעשות דיור בר השגה על קרקע של העירייה. בזכות שר הפנים לשעבר גדעון סער, שרגע לפני שפרש הוציא תקנה מדהימה שניתן לבנות למגורים על קרקעות חומות, אנחנו לא צריכים את אישור המדינה כדי לעשות את זה. יש עיריות שלא מוכנות לעשות את זה, בגלל מחסור של שטחים חומים, אבל אצלנו בהרצליה זה אפשרי. יש לי שכונות עם עודף של שטחים ציבוריים ואיתרתי לצורך העניין ארבעה מתחמים גדולים שנמצאים כרגע בתכנון מתקדם. שני מתחמים עברו ועדה מקומית ועוד שניים לפני ועדה מקומית".

- הדירות תהיינה להשכרה או למכירה?

"ראש העיר יחליט על כך. נמצא את המנגנון הכלכלי לשווק את הדירות האלה. אנחנו מתכננים אותן בגודל 4 חדרים ומטה. אלה פרויקטים שעוד חצי שנה כבר יהיו בשלב של אישור התוכניות, ובגלל שאנחנו ועדה עצמאית לא נצטרך גם את הוועדה המחוזית. אם הייתי צריך אישור מחוזי לא הייתי מתחיל פרויקט כזה בכלל".

הפוביה של השלטון המקומי

גם על תוכנית אחרת של קבינט הדיור יש לסקה לא מעט מה להגיד, התוכנית שזכתה לשם "הכשרת פיצולי דירות" אבל למעשה מציעה לאפשר לבעלי דירות או בתים להפריד חלק מהדירה או הבית בשטח של עד 40 מ"ר ולהשכיר אותו.

התוכנית היתה אמורה לעלות לאישור קבינט הדיור בישיבות האחרונות, אך נותרה מחוץ לסדר היום משום שלא גובשה עד הסוף וגם בשל התנגדות ראשי ערים למהלך. בניגוד לנציגי עיריות אחרים, סקה סבור שמדובר בתוכנית מצוינת: "אנחנו עכשיו יכולים להוסיף 8,000 יחידות דיור נוספות בהרצליה, במרכז העיר, על ידי אותו פיצול. זה עוד לא אושר, אבל אני כבר מוכן. המשפחות במרכז הארץ אחרי גיל 50 בדרך כלל מתפרקות, נעשות קטנות יותר, הילדים יוצאים החוצה, ונשאר במקרה הטוב זוג הורים, או הורה אחד עם דירה של 160 מ"ר. זו דירה שאתה צועק ויש הד. מה הם יעשו עם דירה כזאת? ואז בא הרעיון הזה, שעם בקשה להיתר, יהיה אפשר להפריש שטח של בין 25 מ"ר ל-40 מ"ר, שאי אפשר למכור אותו, רק להשכיר אותו, למגורים או לבעל מקצוע חופשי. זה יכול להיות לאדם בודד, לקשיש, לחד-הורי. 40 מ"ר זה מספיק. זה ממנף את הכלכלה. בנוסף, זה גם יכניס לקופה של העירייה עוד כסף. על כל פיצול כזה, אני יכול לגבות כ-50 אלף שקל השבחה ממי שעושה את הפיצול. היום יש לא מעט פיצולים כאלו שהם לא חוקיים, אז אני גם לא יודע איפה הם וגם לא מקבל השבחה".

- ויהיה גם היטל השבחה מאוחר יותר על המכירה?

"לא, אתה משלם פעם על כל נכס. הרפורמה הזאת מדהימה, צריך למנף אותה".

- אז למה התנגדו לה?

"השלטון המקומי מתנגד לזה משיקולים פוליטיים מעוותים. הם מתנגדים גם להצעה לתת עוד זכויות לפרויקטים לבנייה - כמו תקנת שבס רק עם תוספת של אחוזי בנייה (ולא רק תוספת של יח"ד). גם את זה אני לא מצליח להבין. הרי השבס לא מצליח להתרומם. בא קבלן שיש לו אלף מ"ר, ומתוכם נתנו לו אפשרות לעשות דירות קטנות על חשבון הרווח מהדירות הגדולות. אז עכשיו נותנים לו בונוס, שיבנה דירות קטנות וגם ירוויח על הדירות הגדולות. למי זה מפריע? למה? למה להתנגד? הם מתנגדים כי הם מפחדים וכי הם לא מבינים במה מדובר. אני חושב שיש פוביה של השלטון המקומי שכל דבר שבא מהשלטון המרכזי הוא לא טוב".

הסכם הגג של הרצליה נפל בגלל פארק

ב-2013 יצאה ממשלת ישראל עם תוכנית חדשה - חתימת הסכמי גג עם עיריות ברחבי הארץ. מטרת התוכנית היתה לקדם את בנייתן של שכונות מגורים חדשות שלא יצאו לפועל עד היום בשל חסמים שונים ובעיות תקציב. עד כה נחתמו הסכמים בין המדינה לעיריות ראש העין, קרית גת, קרית ביאליק, מודיעין, ראשון לציון ורמלה. בהרצליה דובר על הסכם גג שיקדם בנייה של כ-8,600 יחידות דיור חדשות, בין המדינה לבין העירייה התקיימו מגעים, אולם מגעים אלו עלו בסופו של דבר על שרטון והסכם גג לא נחתם, ויש הטוענים שגם לא ייחתם.

"אחרי שנה של משא ומתן - לא חתמנו על ההסכם עם המדינה", אומר סקה. "יש תוכנית שהיתה אמורה להיכלל בהסכם הגג, לבניית 3,000 דירות חדשות בגליל ים. מדובר על 3,000 דירות לפי שווי של כמיליון שקל לקרקע לדירה, כלומר 3 מיליארד שקל הכנסות למדינה, רק על הקרקע. בתוך התוכנית יש פארק שתוכנן על ידי רשות מקרקעי ישראל, שהוא חלק בלתי נפרד מהתוכנית והעלות שלו כ-150 מיליון שקל. במסגרת ההסכם רצו שאנחנו נשלם עליו, ובנקודה הזו אמרנו שיש גבול. המדינה תקבל מיליארדים על הקרקע, ואנחנו צריכים לשלם על הפארק, על הכבישים, וגם לבנות בתי ספר? אז בשביל מה אני צריך את הסכם הגג? אמרו לי שהעירייה מקבלת חלף השבחה בגובה 12%, כלומר כ-350 מיליון שקל. עם זה אני צריך לבנות את כל מבני הציבור והתשתית וגם את הפארק? זה לא מספיק. אז לא חתמנו, ואני לא יודע אם נחתום אי פעם על ההסכם".

"ניצול ומקסום התחדשות עירונית בכל העיר"

"יצאנו במגמה של ניצול תהליכים של התחדשות עירונית בכל העיר. זאת אומרת, למצות אותו, למקסם אותו. לפעמים אני נתפס כמישהו שרץ יותר מדי מהר ובאטרף, אבל יש היגיון במה שאנחנו עושים כרגע", כך אומר סקה על תחום הפינוי בינוי ותמ"א 38 בעיר הרצליה.

עד לאחרונה, פרויקטים של פינוי בינוי נדרשו לעבור את אישור הוועדה המחוזית, ומאז שהוועדה המקומית הוסמכה והפכה לעצמאית, ההליך יוכל להיות מהיר בהרבה. בשבועות האחרונים אישרה הוועדה המקומית כמה תוכנית לפינוי בינוי בעיר, תוכניות שהיו תקועות שנים. לדברי סקה, מדובר רק בהתחלה. "ראש העיר תומך ואמר לי לרוץ עם זה. ויש לא מעט תוכניות על הפרק. בשביל התחדשות עירונית צריך המון השקעה ואמונה".

נראה שגם עמדת ראש העיר הרצליה השתנתה בכל הנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית. צעד ראשון היה הקמה של מחלקה ייעודית להתחדשות עירונית שמטרתה לזרז תהליכי אישורי בנייה ולייצר תוכנית אב אסטרטגית להתחדשות עירונית. "בעשור האחרון שרר בעיר קיפאון בכל הקשור לבינוי חדש ולאישורי תמ"א", כך ראש העיר משה פדלון, "החזון העומד לנגד עיני הוא לשפר את איכות המגורים והסביבה של התושבים הוותיקים מחד, ומאידך לייצר היצע רחב של דירות שיביאו להורדת המחירים ובכך לאפשר לדור הצעיר של בני העיר, שגדלו והתחנכו בה, להמשיך ולגור כאן".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988