גילוי מרצון לדירות להשקעה

יש להטיל מגבלות על כמות הדירות בישראל שתושב חוץ רשאי לרכוש

 נדל"ן / צילום: איל יצהר
נדל"ן / צילום: איל יצהר

למשבר המתמשך זה שנים בדיור למגורים בישראל, שאף החריף השנה, דרוש פתרון יותר יצירתי. יש מי שסבורים כי המשבר נובע מסיבות כלכליות, בעיקר כאלה הנוגעות להקצאת קרקעות, ביורוקרטיה ועוד. שר האוצר, משה כחלון, חרת על דגלו לטפל במשבר, תחת ההצהרה ל"הקלה ולהורדת המחירים של דירות בישראל". בהתאם, יוזמות חקיקה נרחבות אשר נועדו למצוא פתרון למצוקת הדיור ולפתור את המשבר הנמשך נמצאות כעת בעיצומן.

חלק מהיוזמות הללו מתייחסות למשטר המס החל על דירות מגורים, בתקווה ליצור באמצעותן תמריץ לשחרור דירות שבנייתן הושלמה לשוק החופשי. אך נראה כי יוזמות המיסוי מתעלמות מסוגיות מהותיות רלבנטיות - קנייה, החזקה והמסחר בדירות מגורים על-ידי תושבי חוץ. ייתכן כי מדובר בפרה קדושה אשר רבים יתנגדו לפגוע בה.

ישנם מקומות בעולם שבהם תושבי חוץ אינם יכולים לרכוש דירות מגורים, ללא הגבלה ופיקוח. לדוגמה, שווייץ. במדינה זאת חל איסור חמור על תושבי חוץ לרכוש דירות מגורים בערים הראשיות, עם חריגים מסוימים המתייחסים לאזורי נופש, וגם זאת תחת פיקוח של המדינה.

היסטורית, מדינת ישראל כן ביקשה לעודד רכישה של דירות מגורים על-ידי תושבי חוץ. המניעים לכך היו עידוד העלייה לארץ בעיקר בתקופת קום המדינה. פרסומים של חברות קבלניות מאותה עת קראו לרכישת דירות בנוסח "הנח רגלך בישראל!", "רכוש דירה במדינה החדשה!". הדבר אכן הביא הן לעלייה בכמות העולים והן בהשקעות של תושבי חוץ בדירות ובמקרקעין בישראל.

עידוד ההשקעות בדירות הופנה לכל יהודי העולם, ובמיוחד לאלה שהתגוררו במדינות עם פוטנציאל רב להגירה מהן, כמו אמריקה הלטינית ודרום אפריקה. גם בארצות המערב, ובמיוחד בארה"ב, באנגליה, בקנדה ובצרפת, נעשו מאמצים מוצלחים לעודד תושבי חוץ לרכוש דירות בישראל.

עקרונית, זאת הייתה יוזמה ברוכה. אולם היום נראה כי ההצלחה הייתה גדולה מדי, וכיום היא אף גורמת נזק למשק. זאת, משום שדירות רבות משמשות ל"דירות ביקור והשקעה", ולא לדירות מגורים קבועות לרבים מרוכשיהן. בערים המבוקשות, בתל-אביב, בירושלים, בנתניה ועוד, ישנם בניינים חשוכים רבים, כי בעליהם מתגוררים מעבר לים.

בנוסף, ישנה תופעה חדשה יחסית של קניית מספר רב של דירות על-ידי תושבי חוץ למטרות עסקיות-מסחריות, כנכסי נדל"ן מניבים, המבטיחים תשואה יפה גם במקרים של מכירה. בעיית המחסור בדיור אף מחמירה עקב מימון הרכישות באמצעות משכנתאות בישראל.

מנקודת מבט מספרית, ייתכן שהשקעה של 5 מיליארד דולר על-ידי תושבי חוץ (מיליון דולר לדירה בממוצע) "תחמם" יותר את שוק הדירות ותסכל את היוזמות הנעשות כעת לתיקון המצב, כשסביר להניח שרוב הרכישות ייעשו במרכז הארץ ובירושלים. המיליארדים האלה אינם סכום דמיוני, כי יש משפחות וקרנות השקעה המסוגלות לגייס סכומים כאלה.

על אף משבר הדיור, אין כאן מקום לאסור, כמו בשווייץ, באופן גורף את רכישת הדירות על-ידי תושבי חוץ. די בהטלת מגבלות, תוך פיקוח ואכיפה, על כמות הדירות שאותן רשאי לרכוש תושב חוץ. בכך תימנע מתושב חוץ האפשרות להחזיק ב"מצבור רחב" של דירות מגורים.

יצוין כי אין בארץ נתונים סטטיסטיים על כמות הדירות אשר רשומות כיום והיו רשומות בעבר על-שם תושבי חוץ. היום ניתן ומומלץ לסקור את כמות הדירות המוחזקות בידי תושבי חוץ, ולמצוא דרכים לתמרץ אותם, לרבות באמצעות מיסוי, למכור את הדירות הללו, או לפחות להשכיר אותן לתקופות ארוכות תוך הטלת מס על ההשכרה. הספירה תוכל להיעשות בקלות בשל המידע הצבור אצל רשויות מס שבח בגין רכישות אלה, ובעיריות שבהן נרשמו לצורכי ארנונה.

להלן הצעה לתוכנית "גילוי מרצון" לתושבי חוץ בעלי דירות בישראל, ולעידוד בעלי מספר דירות למכירתן בשוק החופשי:

נוהל "גילוי מרצון" של השכרת דירות שלא דווחה ב-4 השנים האחרונות:

לפני כשנה, ב-10 באוגוסט 2014, שלחה סמנכ"לית בכירה לשומה וביקורת ברשות המסים, מירי סביון, חוזר לפקידי השומה שהכיל מספר עקרונות, שנפרטם להלן, ביחס לשכירות דירה. המכתב התייחס ל"אזרחים" ול"נישומים". תושבי חוץ אמנם אינם נישומים רגילים, אך הם נדרשים ורשאים להשתתף בנוהל המוצע. התוכנית לפי החוזר הנ"ל מתקיימת, אך היקף ההיענות של בעלי הדירות לרבות של תושבי החוץ אינו ידוע.

עקרונות התוכנית הם:

א. נישומים ישלמו מס עם ריבית הפיגורים הנהוגה ברשות המסים בגין דמי השכירות. לפקידי השומה תהיה סמכות להקל בקנסות בגין המס שלא שולם.

ב. נישום שיש לו תיק במס הכנסה, ואשר הגיש דוחות בעבר, יהיה רשאי להגיש דוחות מתוקנים. משתתפים אחרים יידרשו לפתוח תיק על מנת לדווח בגין העבר והעתיד.

ג. השתתפות בתוכנית לא תקנה שחרור אוטומטי מחבות פלילית, אולם נראה כי רק במקרים חריגים תנקוט הרשות אמצעים קשים של הליכים פליליים.

ד. במכתב אין נוהל לאיתור אקטיבי של מחזיקי הדירות, ולא פנייה אל בעלי דירות תושבי חוץ לא במישרין ולא דרך נציג. לפיכך, יש לקבוע פרוצדורה מיוחדת לאיסוף ולריכוז הנתונים על מחזיקי הדירות, לרבות פנייה בכתב אליהם. אולי דרך הרשויות המקומיות שמאגר השמות וכתובות הדירות המשלמות ארנונה נמצא אצלן.

הנחות במס שבח על מכירת דירות תוך שנתיים מיום כניסת ההוראה לתוקפה. בכלל זה:

א. מכירת דירה שנייה בפטור מלא ממס.

ב. מכירת דירה שלישית בהנחת מס של 50%.

התוצאה שתתקבל:

א. גביית מס בגין הדירות שהושכרו ב-4 השנים האחרונות, ואשר לא דווח על הכנסתן.

ב. רישום הדירות המושכרות לצורכי גביית מסים בעתיד.

ג. שחרור דירות לשוק החפשי על-ידי עידוד מכירתן מה שיקל את מצוקת הדיור.

הטלת מגבלות על רכישת דירות על-ידי תושבי חוץ:

השאלה אם יש מקום להגביל רכישות נדל"ן על-ידי תושבי חוץ היא מורכבת ומצריכה בחינה מקיפה של צוות מומחים, שיבחנו וידונו במדיניות העקרונית לעידוד השקעות בישראל על-ידי גופים פיננסיים מחו"ל, לרבות תאגידים ויחידים. הצוות יבחן אם יש להמשיך במדיניות שהייתה נהוגה עד היום לעידוד תושבי חוץ להשקיע ברכישת נדל"ן בישראל.

להלן הנקודות החשובות המוצעות לדיון:

א. תושבי חוץ יורשו לרכוש יותר מדירה אחת, בתנאי שאחת מהן תשמש לצורכי מגורים (גם זמניים בביקורים בישראל).

ב. תוטל מגבלת רכישה של מקסימום 3 דירות מגורים, כאשר אחת מהן מיועדת לשימוש עצמי.

ג. תושבי חוץ לא יורשו לממן במשכנתא של בנק בישראל דירות להשקעה מעבר לדירה אחת.

ד. תיקבע תוכנית לעידוד מכירת דירות שנרכשו להשקעה, במס מופחת, בתנאי שהמכירה תיעשה עד סוף שנת 2017; וייקבע מס גבוה יותר על דירה שתימכר מתחילת שנת 2018.

■ בהכנת המאמר השתתפו רו"ח שי דובר ועו"ד מיטל הנדרי.