איפה נמצאים נכסי הנדל"ן הכי מסוכנים בעולם?

כשאני מסייר בעולם, אני לא מפסיק להרהר במחירי נכסים. העניין שלי בנדל"ן רק מתעצם בגלל הג'וב היומיומי שלי כפרשן חדשות החוץ של "פייננשל טיימס". כשאני מביט על חלונות הראווה של מתווכים בערים סביב העולם, אני מוצא את עצמי תוהה איך התנאים הפוליטיים המקומיים משפיעים על מחירי הנכסים.

אפילו פיתחתי תיאוריה איך משקיעי נדל"ן בעולם צריכים לחשוב על גיאופוליטיקה. העניין הוא לחשוב על שילוב של נתוני בסיס טובים ועיתוי גרוע. במילים אחרות, מקום שהיה צריך להיות נדל"ן מובחר, אבל התקלקל בגלל פוליטיקה. הרעיון הוא לקנות עכשיו, כשהזמן גרוע, ולהמתין שהפוליטיקה והמחירים ישתפרו.

עיתוי, מוסר, מט"ח וביטחון

אני כמובן, עצלן מדי ועני מדי כדי לעשות זאת בעצמי, אבל גיליתי שאני לא לבד בעיסוק הדמיוני שלי. בשנה שעברה כתב ג'ון תורנהיל, סגן עורך "פייננשל טיימס": "כשלמדתי רוסית בסנט פטרסבורג בתחילת שנות ה-90, בעלת הבית שלי הציעה לי הזדמנות לקנות דירה מוזנחת על תעלה ליד תיאטרון מרינסקי בשווה ערך ל-30 אלף ליש"ט. אני לא יודע אם הייתי יכול לממן את הרכישה, אבל הצטערתי על היעדר הדמיון הפיננסי שלי מאז. הדירה הזו שווה היום משהו כמו לפחות פי עשר מהמחיר ההוא".

הניחוש של תורנהיל מדויק למדי. תחקיר לכתבה זו שנערך על ידי סוכנות הנכסים הבינלאומית סייביל'ס מגלה שמחיר דירה טובה במוסקבה אכן עלה בערך פי עשר מאז קריסת ברית המועצות ב-1991.

בעודי מתמלא התלהבות ודיכאון בו זמנית מן האגדה הזו, פניתי אל חברים ועמיתים ברחבי העולם בבקשה לשגר אלי סיפורים דומים - הזדמנויות שהוחמצו, הזדמנויות שנלקחו והכי חשוב, טיפים להזדמנויות בעתיד.

במחלקת ההזדמנויות שהוחמצו, כתבים זרים רבים מתחרטים שלא קנו בדרום אפריקה בסוף שנות ה-80. באותה עת המדינה היתה יעד לסנקציות בינלאומיות ותחת איום של אלימות פוליטית, ולכן לא נראתה כמו מקום טבעי לבית נופש. ומנגד, במבט קדימה היה צריך להיות ברור שקייפטאון היא אחת הערים האטרקטיביות ביותר בעולם, ושאם הזמנים ישתפרו, אפשר היה להמר על כך שהעיר הזו תמשוך אנשים מכל רחבי העולם. וזה באמת מה שקרה. התחקיר של סייביל'ס מראה שקייפטאון, כמו מוסקבה, נהנתה מזינוק של פי עשרה במחירים מאז 1991, השנה שאחרי שחרורו מהכלא של נלסון מנדלה.

אבל כל אחד שמנסה לשחק על נדל"ן גיאופוליטי צריך להביא בחשבון שיקולים רבים. אני הייתי מציין ארבעה שיקולים עיקריים: עיתוי, מוסר, מט"ח וביטחון של דיירים.

המקרה של קובה מחבר את כל הארבעה. כעיתונאי צעיר בשנת 1990, חשבתי לעבור להוואנה לקראת מהפכת הנגד בקובה. תודה לאל שלבסוף ויתרתי, כי היה עלי לחכות זמן רב. מאחר שהשינוי הפוליטי מגיע רק באיטיות לקובה, הוואנה הבירה לא נהנית ממשהו כמו בום הנדל"ן שפקד מקומות כמו מזרח ברלין או מוסקבה.

אבל, כפי שהכתב שלנו פול רתבון מדווח מקובה, דברים מתחילים כעת לזוז בהוואנה עם חידוש היחסים הדיפלומטיים עם ארה"ב. זהו עדיין מצב מורכב, גם מפני שבמרבית המקרים קניית נכסים על ידי זרים אינה חוקית בקובה. דרך פופולרית אחת לעקוף את המגבלה הזו בקובה ובשווקים דומים (כמו סרילנקה, אינדונזיה ותאילנד) היא לקנות דרך מתווך מקומי ראוי לאמון. אבל כאשר סכומי כסף גדולים מעורבים, האמון הזה עלול להתנדף במהירות רבה. היו לאחרונה מקרים רבים בתאילנד שבהם קונים זרים הסתכסכו עם נשותיהם המקומיות על הנכסים שהם קנו.

גם סיכוני המט"ח הם שאלה גדולה. זינוקי המחירים בדרום אפריקה וברוסיה היו גדולים עוד יותר אלמלא קריסת הרנד והרובל מול הדולר והאירו. בשלוש השנים האחרונות לבדן, מחירי הנכסים בדרום אפריקה עלו בכמעט 15% במונחי רנדים, אבל בפחות מ-2% במונחי דולרים. כמובן, לפיחות המקומי יש גם את האפקט של הוזלה מהותית של הנכסים לקונים זרים. על רקע הפיחות ברנד, מתווך מקומי אחד דיווח על "מחסור בלתי רגיל בנכסים למכירה" בקליפטון, משכונות החוף האטרקטיביות ביותר בקייפטאון.

סיכוני המטבע קשורים בדרך כלל לסיכונים פוליטיים, וצריך להביא בחשבון את שניהם כשמחליטים לרכוש נכס בדרום אירופה. אחרי שנים של משבר יש כנראה הרבה מאוד הזדמנויות ביוון, שבה וילות מפוארות על איים אהובים כמו מיקונוס או פארוס אפשר כעת לקנות ב-800 אלף אירו עד 1.2 מיליון אירו.

קרין הופ, שליח פייננשל טיימס באתונה, מציין ש"המחירים בכל שוק נמוכים כעת ב-60% עד 60% מרמתם לפני המשבר ב-2008". אם וכאשר היציבות הפוליטית והכלכלית תחזור ליוון, המחירים בוודאי יחזרו לעלות. אבל מה יהיה אם ההיפך יקרה, ויוון תיאלץ לנשור ממרחב האירו - אפשרות שעלתה בפסגה האחרונה של מנהיגי האיחוד האירופי? הערך של אותה וילה חלומית עלול לצנוח עוד יותר, כאשר המטבע היווני החדש יצנח מול האירו. מצד שני, מציין הופ, "השקעה בווילה במיקונוס היא כמו קנייה של יין חלומי, שתמיד אפשר לשתות אותו אם ההשקעה לא מצליחה".

גם המוסריות של קניית נכס במדינות מסכנות או במשטרי עריצות היא במקרים רבים בעיה. לא כל אחד היה מרגיש נוח לקנות בית באפרטייד הדרום אפריקני או בקובה של קסטרו. גם כאשר התנאים הפוליטיים משתפרים והמחירים מתחילים לעלות, לא כולם חשים בנוח עם הפוליטיקה.

בתום מלחמת האזרחים בסרי לנקה היה גל של התעניינות בחלק מהאתרים הציוריים ביותר של האי. כתבת FT אצילקוטי דיווחה לפני כמה חודשים: "שווי קרקע על החוף מדרום לגאלה בדרום המדינה נסק מ-700 דולר ל-25 מ"ר ב-2003 ל-15 אלף דולר היום". וילות מפוארות ליד גאלה (Galle) נמכרות היום ב-2 מיליון דולר ויותר, בזכות השילוב של ביקוש מקומי ומחו"ל. יש שרואים בכך חדשות טובות כאשר השלום חזר אחרי מלחמת אזרחים של עשרות שנים. אחרים אולי אינם חשים כה בנוח אחרי ההאשמות בטבח המוני וזוועות שהתחוללו בצפון המדינה הזו בסוף המלחמה.

בעיות דומות של מוסריות צצות בכל רחבי העולם. עיתונאי בביירות מדווח שהעיר עוברת בום נדל"ני כתוצאה מהסבל של הסורים השכנים. לבנון מארחת היום חלק מ-2 מיליוני הפליטים הסורים, שרובם במצב נואש, אך יש כמה סורים שהצליחו להוציא כסף ממדינה זו ולהעלות את מחירי הדירות בביירות.

בעיה דומה קיימת בחצי האי קרים. אחד מכתבי FT לשעבר במוסקבה מציין שקרים הולמת בצורה מושלמת את משחק הנדל"ן הגיאופוליטי: נתוני יסוד טובים וזמנים רעים.

קרים, הוא כותב, הוא מקום "אטרקטיבי באופן קבוע לדור שלם שגדל על ברכי חשיבותו בחיים ובתרבות הסובייטית". אבל ניסיון לקנות נכס בחצי האי מחייב גישה סלחנית כלפי הסיפוח הכפוי שלו על ידי רוסיה. הוא יהיה כרוך גם בהפרת העיצומים של ארה"ב ואירופה על קניית נכסים בקרים.

בכל מקרה, כל מי ששוקל הזדמנויות עתידיות לקניית נדל"ן גיאופוליטי צריך לשקול בזהירות רבה את התיאבון שלו לסיכונים. מרקוס אדוארד-ג'ונס, יזם הון סיכון בריטי, אומר: "להיות ראשון במקום שבו הכדורים עדיין שורקים, זה מה שעושה לך הכי הרבה כסף. הדבר החשוב ביותר הוא העיתוי המושלם, כדי שאתה תהיה הכתובת היחידה שאליה אפשר לפנות כשהמשקיעים הזרים יתחילו להגיע".

"אפשר להימלט דרך הים"

עם העיקרון הזה, אדוארד-ג'ונס ביצע השקעה מוצלחת במלון ברפובליקה הדמוקרטית של קונגו, שמשרת זרים בתעשיית הכרייה המקומית. לפני כמה שנים הוא שקל השקעה דומה במוגדישו, בירת סומליה. הרעיון היה לקנות קרקע מובחרת על שפת האוקיינוס ולבנות עליה מחנה ואתר נופש כבסיס בטוח לחברות נפט. בנוסף לנוף הציורי, לאתר הזה היה גם את היתרון ש"אפשר תמיד להימלט דרך הים אם מתקיפים אותך". אבל סומליה היא עד כה מקרה מסובך של בעיות משפטיות, בנקאיות וביטחוניות שלא מאפשרות השקעה כזו.

לאלו שחושבים שקונגו או קרים הן קצת פרועות מדי, יש מדינות פחות בעייתיות ואזורים שמציעים משחק נדל"ן גיאופוליטי. אם נחזור למרחב האירו, יוון עדיין מצויה תחת סיכון של הדחה, אבל מדינות אחרות במרחב הזה עושות כבר את הדרך להבראה.

עמית אירי שלי קנה דירה בדבלין באותו סוף שבוע שבו קיבלה אירלנד את חבילת החילוץ הריבוני שלה ב-2010. הדירה איבדה מערכה בשנתיים שלאחר מכן, אבל התאוששה בצורה חדה אחר כך, והיא שווה כיום בערך 35% יותר ממה שהבעלים שילם ומגישה לו תשואת השכרה של 7% - בהחלט תגמול נאה על אותן שנתיים של כיסוס ציפורניים ב-2011-2012.

האם לדבלין יש עוד אפסייד (פוטנציאל עלייה)? בהחלט יכול להיות שכן, בייחוד אם הבריטים יחליטו לנטוש את האיחוד האירופי. במקרה כזה, כמה חלקים מהתעשייה הפיננסית יחליטו אולי על רילוקיישן לבירה האירית. גם ספרד שווה מחשבה. במשך כמה שנים, סמל המשבר הספרדי היה מיזמי הדיור הריקים שנבנו על ידי קבלנים ספקולנטים בשנות הבום. חלק מהפרויקטים באזורים הנידחים יותר צפויים להישאר ריקים ושוממים עוד שנים, אבל פרויקטים לאורך החופים יישארו מיד קורצים לפנסיונרים תאבי שמש מצפון אירופה.

בצפון אמריקה, אנה ניקולאו מ-FT מצביעה על מונטריאול כמשחק גיאופוליטי אפשרי. היא כותבת ש"הפלירט הממושך של קוויבק עם התנתקות מקנדה השאיר את הנדל"ן במונטריאול באי ודאות במשך עשרות שנים. משאלי עם על עצמאות במחוז הפרנקופוני גרמו לעזיבת עסקים בשנות ה-80 וה-90, מה שדיכא את הכלכלה העירונית. חברות גדולות העבירו את המטות שלהן לטורונטו".

בשנים האחרונות, משקיעים זרים חוטפים דירות קונדו בטורונטו ובוונקובר, ונזהרים יחסית ממונטריאול. משנת 2010 עלו מחירי הדירות/בתים במונטריאול ב-11% מול זינוקים של 43% בטורונטו ו-25% בוונקובר. מחיר דירה ממוצעת במונטריאול הוא כעת 342 אלף דולר מקומי, לעומת 602,607 דולר בטורונטו ו-900,592 דולר בוונקובר, לפי התאחדות סוכני הנדל"ן הקנדית.

לאלו שמוכנים להמר על עתיד פוליטי שקט בקוויבק כדאי אולי לחשוב על נכסים במונטריאול. מצד שני, קיימת אפשרות שאכיפה נוקשה יותר של חוקי השפה הצרפתית תמשיך להבריח עסקים גדולים, גם אם קוויבק תישאר בקנדה.

ברוסיה, יותר מיובל שנים אחרי שג'ון תורנהיל החמיץ את עסקת הנדל"ן של חייו בסנט פטרסבורג, ג'ק פרצ'י, הכתב הנוכחי של FT במוסקבה, כותב ש"לתושבי חוץ שהתרגלו למוסקבה של שנות הבום בעשור האחרון, קריסת הרובל מציפה אפשרות מסחררת ראש: להיכנס לשוק הנכסים המקומי במחירי סוף עונה. מחירי נכסים ברמה של 'מחלקת עסקים' צנחו בכ-45% מסוף 2013, לפי אלכסנדר שטלוב, מנהל סוכנות IntermarkSavills. דירה קטנה במרכז מוסקבה, כמו זו שאני חי בה, יכולה להימכר ב-300 אלף דולר. זו אמנם לא מציאה זועקת כמו בשנות ה-90, אבל היא עדיין מפתה למדי. שטלוב מעריך שהשוק כבר נוגע בתחתית. אני מוותר בכל זאת. עתיד שוק הנדל"ן במוסקבה תלוי יותר מכל דבר אחר במחירי הנפט ובמדיניות החוץ של ולדימיר פוטין - שני משתנים שלמדתי שאיש אינו יכול לחזות".

הדילמה של פרצ'י מדגימה את הנקודה הבולטת של משחקי הנדל"ן הגיאופוליטיים. כמו כל השקעה, מדובר על הימור על העתיד - עתיד שיכול להכיל הפתעות רעות או טובות. הצרה היא שהבשורות הללו נוטות להיות מלחמות ומהפכות, ולא רווחים או הפסדים של חברות.

אינדונזיה: קנייה באמצעות מקומיים בלבד

המעבר של אינדונזיה לדמוקרטיה התחיל ב-1998 עם נפילת סוהרטו, הנשיא הרודן ששלט במדינה ביד ברזל. התהפוכות הפוליטיות סללו את הדרך בפני משקיעים אמיצים להמר על הכלכלה הגדולה ביותר בדרום-מזרח אסיה כיום.

המשבר הפיננסי האסיאתי בשנה שבה הודח סוהרטו הכניס חברות בנייה רבות לחובות גדולים וצמצם את היצע נכסי הדיור (יחד עם הקשיים של המגזר הבנקאי). חסן פאמודי מסוכנות הנדל"ן ניי פרנק בג'קרטה אומר שהבום הנדל"ני החל ב-2009 עם צמיחת אוכלוסייה מהירה ואורבניזציה שהחלו להשתקף בשוקי הנכסים.

מחירי קרקעות בג'קרטה רבתי ובסורבאיה, העיר השנייה בגודלה במדינה, עלו מאותה שנה בקצב מצטבר של 35% בשנה, לפי דו"ח של חברת ניירות הערך DBS Vickers מדצמבר שעבר.

למרות שהחוקים המקומיים מונעים באופן כללי קניית נכסים על ידי זרים, זרים רבים קונים נדל"ן באמצעות ממונים מקומיים או באמצעות עסקים מקומיים. פאמודי מזהיר שהשימוש בפרצות הללו בחוק "לא מומלץ מאוד". יש הרבה סיפורים על ממונים מטעם שטוענים לבעלות אחרי שבעלים זר הולך לעולמו, ומחלוקות עם רשויות מקומיות שלא רוצות שקרקעות בתחומן ייפלו לידי זרים.

לפני שנבחר לנשיא בשנה שעברה, הציע ג'וקו וידודו לאפשר לתושבי חוץ לקנות דירות יוקרה כדי להעלות את תקבולי המס מהם, ואנליסטים צופים שהחוקים בנושא זה יוקלו בחודשים הקרובים. אבל השקעה באינדונזיה עלולה להישאר לא קורצת בהשוואה למלזיה ולסינגפור השכנות. זאת בגלל ההיטלים הגבוהים על נכסים, בתוספת מס מכירה גבוה על סחורות יוקרה, בנוסף למע"מ של 10% ומס הכנסה של 5%.

מערב אפריקה: שנים של רעב, דיקטטורות ומחלות

יש אסכולה שטוענת שמדינות אפריקה המערבית נמצאות לקראת רנסנס. אחרי עשרות שנים שבהן כל מדינה כזו סבלה משילובים שונים של מלחמות, רעב, דיקטטורה ומחלות, מדינות כמו ניז'ר, חוף השנהב וגינאה נמצאות בהתייצבות כללית. ספקולנט נדל"ן עשוי להתפתות להשקיע בערים הראשיות שלהן, שהן בהתאמה ניאמי (למי שאוהב חולות וגמלים), אביג'ן (שנודעה בעבר בכינוי "פריז של מערב אפריקה") וקונקרי (מסוף יצוא פוטנציאלי של עפרות ברזל, אבל לא מומלצת לחלושי לב).

אבל הרפובליקה הדמוקרטית של קונגו (זאיר לשעבר) בלב היבשת, נשארה אזור אסון בשטח שדומה לזה של כל מערב אירופה. השחיתות חובקת את כל הפוליטיקה. האזור העשיר במינרלים במערב המדינה שוקק גם לוחמי מיליציות. מכרות הנחושת בקטאנגה סובלים כעת מירידת מחירי הסחורה הזו.

הבירה קינשאסה, השוכנת על פיתול של נהר קונגו, שומרת על קצת מיסטיקה בזכות הימים שבהם היא אירחה של אליפות העולם ההיסטורית באגרוף במשקל כבד בין מוחמד עלי וג'ו פורמן ב-1974. אבל בימי שלטונו של מובוטו ססה סקו, הדעיכה היתה ארוכה ויציבה. הוא הודח לבסוף במלחמה, מה שלא עזר במיוחד לעיר, למרות שכמה שכונות חדשות בה הפכו אותה לאחת הערים היקרות באפריקה.

משחק גיאופוליטי על קינשאסה היום ייראה די מטורף. הנשיא ג'וזף קבילה מראה את כל הסימנים לכך שהוא רוצה לעשות חור בחוקה ולהאריך את תקופת כהונתו לזמן בלתי מוגבל. הפיוז הלאומי הוצת שוב. אבל מה יהיה אם קבילה, שבמשך שנים נאמר עליו שהוא מעדיף משחקי וידאו על פני עיסוק בענייני המדינה, יעדיף בכל זאת לפרוש? קונגו עשויה לעלות חזרה על פסי ההבראה. לקינשאסה יש סגנון, מוזיקה, ברים. היא במרחק של מסלול נחיתה ותחנת כוח הידרואלקטרית מלהיות עיר תוססת באמת.

מעבר לגבול קונגו שוכנת אנגולה. לואנדה הבירה הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים היקרות בעולם לתושבי חוץ, יותר מטוקיו ומציריך. המקומיים מספרים אגדות על פירות ב-100 דולר בזכות בום הנפט. דמי שכירות לדירה טובה מתחילים בחמש ספרות לחודש. משקיע שקנה קצת נכסים ב-1991 היה צריך לעבור עוד עשור של מלחמת אזרחים, אבל כעת הוא שווה הרבה יותר. כל העיר פקוקה בתחבורה.

אבל כדאי להיזהר. במקומות כמו לואנדה (או לונדון), נדל"ן הוא אי שוויון חברתי בלבנים ומלט. אנגולה היא אחת המקומות הגרועים ביותר במונחי תרגום צמיחה כלכלית לשיפור בתנאי החיים. בחזית החוף של הבירה, מלונות מפוארים משקיפים על שכונות עוני שתושביהן נבעטים בכוח ממרכז העיר.

 מחיר ממוצע לדירת שלושה חדרים בעיר