בניית מרפסת והרוב הדרוש

בעידן של הרחבות בנייה נרחבות המתבצעות במדינה אין כמעט בניין מלפני 20-25 שנה ואחורה שהדיירים בו לא שוקלים בניית  מרפסות והרחבות כאלו ואחרות . כידוע בעוד שעד שנות ה- 60  של המאה הקודמת בניינים רבים נבנו עם מרפסות פתוחות במשך מספר עשורים, לפתע המרפסות נבלעו ונעלמו לתוך הדירות והדירות החלו להיבנות ללא כל מרפסת שמש. עד שאט אט ולקראת שנות ה-80 , מרפסות שמש החלו לצוץ בבניינים החדשים, סוג של החזרת עטרה ליושנה וזאת לאור העובדה כי אנו חיים במדינה שטופת שמש ומספר חודשים שניתן להשתמש במפרסת פתוחה הינו רב יחסית לעונות הגשמים ואין כל סיבה שלכל דירה לא תיבנה גם מרפסת שמש. אי לכך כיום אין כמעט דירה חדשה שנבנית בבית משותף שלא כוללת מרפסת שמש וכידוע גם בפרויקטי תמ"א 38 אחת מההטבות שכל קבלן נותן לבעלי דירות המקוריים הינו בניית מרפסת פתוחה של כ- 12 מ"ר.

דא עקא העניין מסתבך כשבבניין קיים, הדיירים לא מגיעים לעמק השווה בעניין בניית מרפסות. כל עוד כלל הדיירים שוכרים שירותי אדריכל אחד וקבלן אחד שיבנה עבורם את כל המרפסות אז הבעיה פתורה כך שכולם יבנו יחדיו ועם חזית דומה ובכך כולם ירוויחו.

הבעיה מתחדדת בבניינים שבהם יש מספר חזיתות וכל חזית מורכבת ממספר דירות ובעלי הדירות לא מגיעות להבנה כוללת על כל הבניין. בבניינים מסוג זה, ולכשהדיירים לא מגיעים להבנות יש דיירים שיוזמים לקדם את בניית מרפסת לדירותיהם בלבד כאשר לא רואים כל אור בקצה המנהרה בשיתוף פעולה עם יתר הדיירים.

וכאן נשאלת השאלה, האם מספר דיירים יכולים להקים את המרפסות שלהם, ללא הסכמת יתר בעלי הדירות? האם בניין כזה מיועד לעד להיות במצב של הכל או כלום.

בשאלה זו דן בית המשפט המחוזי בחיפה עת ישב בערעור על פסק הדין של המפקח על רישום מקרקעין בעכו לגבי בניין בקרית מוצקין. הדיון התנהל בפני כב' השופטים י.גריל, ב.טאובר, ס.ג'יוסי. בבניין בקרית מוצקין המערערים והמשיבים הינם בעלי דירות בבניין ושיתוף הפעולה בין המערערים לבין המשיבים לא עלה יפה בהקמת מרפסות בבד אחד. 

המערערים בראותם מצב זה, הובילו הליך של קבלת היתר למרפסות בדירותיהם ואף קיבלו היתר בנייה. הערעור של המשיבים לוועדת הערר נדחה מבחינה תכנונית. לכן המשיבים פנו למפקח על רישום המקרקעין ועתרו לקבלת צו מניעה וכן קיבלו צו מניעה נגד המערערים בטענה כי על פי תקנון הבניין יש צורך בקבלת הסכמת כל הדיירים בבניין.

התקנון של הבית קבע כי:

"בעלי הדירות מתחייבים שלא לבצע כל שינויים שהם במרפסות הדירה או בצד החיצוני של הקירות החיצוניים של הדירה. שינויים אלה כוללים: סגירת מרפסות, שינויים בצבע החיצוני או הציפוי החיצוני, שינויים בטיח החיצוני, שינוי במעקה או באדניות, החלפה או שינוי התריסים החיצוניים של הדירה או המרפסות, שינוי בפריקסטים החיצוניים, התקנת מתקן כביסה, שלא במקום המיועד, התקנת אנטנות מכל סוג, התקנת דודי שמש, התקנת שלטים בכל סוג שהוא, התקנת מזגן אויר שלא במקום המיועד, וכל שינוי אחר שיש בו כדי לפגוע או לשנות את אחידות המראה החיצוני של הבית".

בית המשפט המחוזי ביטל את פסק הדין של המפקח על רישום המקרקעין. כידוע סעיף 77 ב' לחוק המקרקעין קובע כי ניתן להצמיד חלק מרכוש משותף לדירה מסוימת להרחבה ובלבד שיש הסכמה של ¾  מכלל הדיירים שיש להם 2/3 מהרכוש המשותף. באותו סעיף נאמר כי בתקנון הבניין ניתן לקבוע כי "הטבה" זו של סעיף 77 ב' שלא דורש הסכמת כלל בעלי דירות לא יחול ויהיה צורך בהסכמת 100%  ולמעשה לנטרל את האמור בסעיף 77 ב'. בית המשפט המחוזי קבע כי בכדי לנטרל את סעיף 77 ב'  חייבים לקבוע הוראה מפורשת שלא משתמעת לשתי פנים.

בית המשפט המחוזי קבע כי בניית מרפסת נחשבת כהרחבה  ולצורך כך די בהסכמה של ¾ מבעלי הדירות . וכן נקבע שמטרת המחוקק בתיקון תשנ"ה, בו הוסף סעיף 71ב' של חוק המקרקעין, הייתה להקל על האפשרות הניתנת לבעלי דירה, המבקשים להרחיב את דירותיהם, וזאת על דרך צמצום הרוב הנדרש והעמדתו על 75% מבעלי הדירות. היא הנותנת, שככל שהיה בדעת בעלי הדירות להגביל את אפשרות הרחבת הדירות בבניין, עקב שיקולים של אחידות מבנה הבית, היה עליהם לכתוב את הדברים בצורה ברורה ומפורשת, וזאת נוכח סעיף 71ב'(א) של חוק המקרקעין, שנחקק כ-14 שנים לפני רישומו של הבית המשותף.

יתרה מכך, יש לבדוק אם המשיבים עצמם לא מושתקים מלהתנגד לבנות מרפסת המערערים לאור העובדה שהם עצמם עשו או עומדים לבצע הרחבה דומה. בעניין זה בית המשפט המחוזי הסתמך על פסק הדין ע"א (חיפה) 2821/01 מרק וילסקר נ' ולדימיר לויט שנקבעו שני תנאים מתי ניתן לראות את המתנגד לבניית השכן כמי שלגביו מתקיים התנאי שהוא עצמו הרחיב ועל כן מושתק מלהתנגד ושני תנאים הללו הינם מצטברים והם הן קבלת היתר או אישור תכנוני והן הסכמה קניינית לביצוע הבנייה.

בית המשפט המחוזי החזיר את התיק למפקח על רישום המקרקעין שיבחן את השאלה האם על אותם מתנגדים חל הכלל של "הרחבה דומה" קרי הם עצמם ביצעו או עומדים או יכולים לבצע הרחבה דומה ועל כן הם מושתקים אם לאו?

זו שאלה עובדתית שערכאת ערעור לא בודקת אלא על המפקח להידרש ולבדוקו ולכן התיק הוחזר אל המפקח לקביעה עובדתית זו.

פסק דין זה מקל על אלו שמבקשים להתגבר על תקנון שדורש הסכמה של 100% מכלל הדירות וכך מסייע להם בלהתגבר על התנגדות של שכנים כשאותם שכנים למעשה יכולים בעצמם לעשות הרחבה דומה.

עש"א 34884-04-15 מלכה ואח' נ' פרידלנדר ואח'.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה ממשרד זיסמן אהרוני גייר ושות'.