מגה אלמוני

בראש סדר היום הכלכלי בשבוע החולף עמדה קריסתה של רשת מגה. מטבע הדברים, הסיקור התמקד בהקפאת ההליכים של החברה, במחאת העובדים וגם כמובן בשכר הבכירים בקבוצה ובראשם אביגדור קפלן. כחלק מהעיסוק במגה עלו לכותרות גם ההצעות שהוגשו לרכישת השליטה בחברה אחרת של קבוצת אלון - רבוע כחול נדל"ן - עסקה שתיאורטית, אם תצא אל הפועל, הייתה יכולה להזרים חלק הכספים הנדרשים להצלת מגה. ההצעות, בכל מקרה, נראו על הנייר מבטיחות עם סכומים שנסקו לשווי של יותר מ-1.7 מיליארד שקלים לחברה מחברות ודמויות מוכרות בשוק כמו עמיר בירם, אזורים וחברת ביג. והיה גם שם שמוכר לציבור הרחב הרבה פחות - צחי נחמיאס וחברת מגה אור שבשליטתו, שותפתה של ביג להצעה.

מושבניקים משילת

נחמיאס, 45, תושב שילת באזור מודיעין ובן לאחת ממשפחות מייסדי המושב, הקים את מגה אור לפני כמעט 15 שנה. "הוא הגיע לזה לגמרי במקרה", מספר גורם המכיר אותו היטב. "לאביו היה מפעל לעיבוד שבבי מתכת בשילת. יום אחד דפק אצלו בדלת בחור וביקש לשכור את השטח שלו במושב (המשפחות בשילת מחזיקות בשטחים חקלאיים במושב). צחי עשה חשבון, שבמקום להציב מפעל על השטח, הוא יכול להשכיר אותו. השוכר הראשון שלו היה הום סנטר ואחריו הוא החליט להמשיך עם זה. לאט-לאט הוא קנה מבנים באזור התעשייה שם, והלך וגדל".

חמש שנים לאחר ההתחלה הצנועה הזאת, ב-2007, וכשבאמתחתו כמה מבנים בשילת ובמודיעין, החליט נחמיאס להוציא את החברה לבורסה. "הוא רצה להתרחב. מאחר שנדל"ן מניב זה תחום מוטה מימון ואשראי, הדבר הכי טריוויאלי היה לגייס בשוק ההון".

עם ההנפקה, שינה נחמיאס את שם החברה מ"צחי נחמיאס החזקות" ל"מגה אור", ומיקד אותה בייזום, בהשבחת קרקע ובהקמה ובניהול של מרכזים מסחריים. רוב המרכזים המסחריים שלה נחשבים לבינוניים בגודלם, הם פתוחים, וכוללים מקומות חניה רבים. בבסיס מדיניות החברה עומדת התפיסה שעליה לאפשר למגוון גדול של שוכרים להפעיל חנויות בעלויות נמוכות יחסית, לחשוף את הקונים למגוון רחב של מוצרים וכן להבטיח נגישות וחניה.

כיום יש למגה אור זכויות בכעשרים נכסי נדל"ן מניבים - מרכזים מסחריים ומרכזים לוגיסטיים. בשבעה מהם היא שותפה עם ביג. בנוסף, יש לה זכויות בששה נכסי נדל"ן בהקמה, וזכויות בעשרה מתחמי קרקע שבהם היא מתעתדת להקים מרכזים שונים. "צחי", אומר גורם המכיר היטב את עסקיו של נחמיאס, "זיהה מאוד נכון את תחום הנדל"ן המניב. הוא הבין שהתחום הלוגיסטי הופך להיות חם, ונכנס אליו. הוא אף פעם לא התפתה ללכת לחו"ל, מתוך הבנה שהוא מכיר את הדברים פה בארץ. הוא אדם סופר אחראי".

ביג ורמי לוי שותפים

לאחר ההנפקה, וכשכבר החזיק מספר לא מבוטל של נכסים, ביקש נחמיאס לעלות מדרגה וחבר לשותפים שונים וביניהם ביג, בשליטת יהודה נפתלי; וילאר, בשליטת שלמה טיסר, המחזיקה נכסים בפארק התעשייה קיסריה; ורמי לוי, שעמו הוא שותף בחברה המשכירה לרשת הקמעונאית של לוי שטחים.

את החיבור בין נחמיאס הצעיר לבין השותפים כבדי המשקל, מסביר חבר של נחמיאס כך: "צחי הוא אדם שמתחבר עם אנשים. הוא בא לביג כבחור צעיר שאין לו מי יודע מה, ואמר ליהודה נפתלי 'בוא נהיה שותפים'; יהודה נפתלי ממש התאהב בו. הוא יזם בחסד, ומי שפגש בו, רואה את זה מיד. אותו דבר עם שלמה".

"הוא אדם שאפשר לסמוך עליו", אומר עליו השותף איתן בר-זאב, בעל מניות ומנכ"ל ביג. "הוא בדיוק השותף שאנו נהנים לעבוד איתו: מקבל החלטות מהירות, מסתכל על דברים בגדול. למגה אור יש יותר נגיעות ללוגיסטיקה, ובכל מקום שבו יש לנו מרכזים, יש חלוקת תפקידים מאוד ברורה בינינו: הם יותר בנושא התכנון וההקמה, ואנחנו בתמהיל ובשיווק".

השותפות עם השמות המוכרים משכה את תשומת לבם של הגופים המוסדיים. כיום מחזיקים במניותיה של מגה אור חמישה גופים מוסדיים: ילין לפידות, הפניקס, פסגות, אקסלנס ואלטושלר שחם.

רוב הכסף בקופה

אם הצעתן המשותפת של ביג ומגה אור לרכישת רבוע כחול נדל"ן תתקבל, חלקה של מגה אור בהשקעה יעמוד על כ-300 מיליון שקלים. מאחר שמגה אור אינה ממונפת באופן יחסי, היא לא תידרש למימון גדול. "שני שליש מהסכום", אומר גורם המתמצא בעסקי החברה, "יש לה בקופה".

מה הרציונל בהצעה? "מגה אור ראתה בכך פעילות סינרגטית לפעילות הנוכחית", מסביר גורם מקורב לנושא. "גם רבוע נדל"ן היא חברה שיש לה מרכזים מסחריים ומרכזים לוגיסטיים - בבאר טוביה, בקיבוץ אייל ובקיבוץ עינת. מבחינתה של מגה אור, זו בדיוק הפעילות שהיא עוסקת בה, והרכישה יכולה להיות מנוף צמיחה נוסף.

"מעבר לזה, רבוע נדל"ן עם אוסף נכסים מדהים. ככל שהעסקה תצא לפועל, עבור מגה אור זו יכולה להיות קפיצה מטורפת. יש לנכסים שלה לוקיישנים אדירים".

ההתקדמות המהירה של נחמיאס, ממשיך אותו גורם, לא הפתיעה אותו כלל. "כבר כשצחי התחיל", הוא מספר, "אמרתי שהחברה שלו תיכנס לרשימת ת"א 100. היום אין לי ספק בזה".

תסביר.

"הוא יזם בנשמתו, ועוד אחד עם חזון. הוא לא משתולל. נורא קל לאבד את הקרקע, אבל הוא יודע לאן הוא הולך. שאלתי אותו למה הם הציעו 1.65 מיליארד שקל (בהמשך ההצעה שופרה. ה' מ') על רבוע נדל"ן כששווי השוק של החברה הוא 1.35 מיליארד שקל. הוא אמר לי: כי זה מה שאנחנו מאמינים שהשווי האמיתי שלה. הוא נתן מחיר ראוי. הוא לא בא לנצל את המצב הקשה של מישהו, הוא לא סופר את הכסף של אנשים אחרים. הוא חשב שזה המחיר הראוי, וזה מה שהוא הציע".

בימים הקרובים יבצעו ביג ומגה אור בדיקת נאותות וייבחן כל נושא השכירות - הן לסניפי רשת מגה, שנכנסה כאמור השבוע להקפאת הליכים, והן לשוכרים אחרים. בבדיקה הזאת מן הסתם תיבדק לעומק הטענה שעלתה כי מגה שילמה דמי שכירות מופרזים לחברה האחות שלה בהשוואה למקובל בשוק.

בר-זאב מבהיר, שאם יגיעו למסקנה שדמי השכירות שיוכלו לקבל מהנכסים, יהפכו את ההשקעה ללא רווחית, לא יהססו לוותר עליה. בר-זאב: "אנחנו לא ניכנס לתחרות מטורפת מול גורמים אחרים. אנו לא כאלה אמיצים, חוסר האומץ הזה הביא אותנו עד היום למחוזות לא רעים. לא צמחנו כמו מטורפים".

שכר של 4 מיליון שקלים

נחמיאס למד שמאות מקרקעין. הוא אב לארבעה ילדים, פעמיים בשבוע הוא רוכב רכיבת שטח באופניו, השכם בבוקר, ובכלל, הוא מתעניין בכל מה שנוגע לפעילות שטח.

"הוא איש שאוהב אנשים", מתאר אותו אחד מחבריו, אבל לפחות בכל הנוגע לשכרו, הצניעות של נחמיאס פחות באה לידי ביטוי: בשנה שעברה, למשל, עמד שכרו על כ-4 מיליון שקלים. אשתו, המשמשת כיועצת המשפטית של מגה אור, השתכרה כ-400 אלף שקלים לשנה.

בהסכם ההעסקה שלו, שנמסר בזמנו לבורסה, נכתב כי: "נחמיאס מכהן כיו"ר משנת 2002 והוביל את החברה להישגים... תנאי ההתקשרות עומדים בקנה אחד עם מדיניות התגמול והמענק של החברה. דמי הניהול המוצעים אינם חורגים מטווח השכר הנהוג למנהלים בכירים בחברות ציבוריות בעלות מאפיינים דומים".

"הוא איש חרוץ", מבקש גורם המכיר את החברה להדגיש. "הוא איש שבא בבוקר לעבוד. בגיל מאוד צעיר הוא הבין שהסחורה שאתה מוכר, צריכה להיות אמיתית. וזה מה שהביא לו את ההצלחה. כשאת מסתכלת על חברות הנדל"ן שהצליחו, את לא רואה פה איזה מאתיים חברות, למרות עשור של פריחה חסרת תקדים בענף".

אז מה סוד ההצלחה שלו, לדעתך?

"הוא ממונף במידה קטנה; הוא שמרן בהתנהלות שלו; ומאוד אכפת לו מבעלי המניות שלו. הוא איש שמבין מה זו חברה ציבורית. אני הייתי עד לכך שבעל שליטה אחד לפני עשרים שנה, דפק לדירקטוריון על השולחן ואמר 'זו החברה הציבורית הפרטית שלי'. עד היום חברות רבות מנוהלות בידי אנשים שלא אכפת להם. צחי הוא מקרה הפוך של מישהו שאכפת לו מבעלי המניות שלו, מאנשים, ומהמדינה. לא סתם הוא הצליח ליצור כל-כך הרבה שותפויות בלי לריב עם אף אחד, וזה ממש לא עניין פשוט".