הנעלמים של הבנייה הלא-חוקית

1. השבוע הודיעה רשות המסים שבביקורת מדגמית שערכה בקרב משכירי דירות, קרוב לשליש מהם לא דיווחו על הכנסותיהם. היה מקרה אחד שבו אחד האנשים המעלימים, מיישוב בשרון, השכיר חמישה קרוואנים, 2,300 שקל לקרוואן, וכמובן לא דיווח לרשות המסים על הכנסתו, שחלקה חייבת במס. אז ככה: רשות המסים אכן עושה מאמץ בשנה-שנתיים האחרונות ללכוד את מעלימי המס בשוק ההשכרה, אבל מספרם של אלו, להערכתנו ולהערכת גורמים נוספים בשוק הנדל"ן, גבוה הרבה יותר משליש. דבר שני, הרי בקרוואנים שנתפסו ביישוב בשרון (נדמה לנו שזה מושב) גרו אנשים, ומעבר להעלמת המס הנקודתית יש פה תופעה לכאורה שולית, אבל מעידה על בעיה ועיוות הרבה יותר גדולים: הרי אלו שגרו בקרוואנים לא ממש "נספרים" בצד של היצע הדירות, לא ממש נספרים בסטטיסטיקות, והפער שנוצר בין הכלכלה ה"רשמית", זו שמתועדת בשלל הנתונים הכלכליים המפורסמים על ידי הלמ"ס, משרד האוצר, בנק ישראל ומשרד השיכון לבין הכלכלה ה"לא רשמית", הלא-חוקית - עלול להיות דרמטי. מה שמעוות בכל התופעה הזו הוא שמדיניות מסוימת, נניח בשוק הדיור, אבל לא רק בשוק הזה, מיושמת על בסיס רעוע מאוד ולא אמין מאוד של נתונים.

אחת מהנחות העבודה הדי-רשמיות בשוק הדיור היא שקיים חוסר של 100 אלף דירות, או משהו שמתקרב לכך. זה נולד, בצורה גסה, מההפרש בין הגידול בהתחלות בנייה לגידול בהתחלות במשקי הבית. בנתונים האלה, כמו בכל נתונים, אפשר לשחק, למשל על ידי בחירת חתך שנים כזה או אחר. אבל נניח שבכל חתך נמצא שאכן חסרים עשרות אלפי דירות בישראל, וזו הסיבה לסחרור בשוק, כפי שמדגישים חלק מהפעילים בשוק זה (ביקוש מול היצע, הם קוראים לזה), תוך שהם מגמדים את תפקידה של הריבית האפסית (בנק ישראל הוא המוביל של התיאוריה הזו ולא בכדי, הוא הרי מנהיג את הריבית האפסית) - הניתוח הזה מתעלם לחלוטין מהכלכלה הלא-חוקית בשוק הדיור, שכוללת בנייה לא חוקית, פיצולי דירות והוספת יחידות דיור ארעיות במושבים ובקיבוצים. צריך גם לשים לב שבינתיים יש מעט יחסית נרשמים לתוכנית "מחיר למשתכן" והציפייה הייתה להיענות הרבה יותר גבוהה. זו הסיבה שפותחים את התוכנית, לפחות באופן חלקי, למשפרי דיור ולא רק לזוגות צעירים מחוסרי דיור.

זה סימן אחד שלא ממש חסרים עשרות אלפי דירות בישראל. סימן שני הוא העדר המידע המוחלט של כל הגופים בשוק הדיור על הפעילות הלא-חוקית בו. אין אף לא הערכה גסה אחת. השבוע, לאחר ששמענו לא מעט על תופעה של פיצולי דירות ל-2 ול-3, בעיקר בגוש דן, פנינו ללמ"ס כדי לבדוק אם יש אצלה הערכה כלשהי על התופעה. התשובה: אין לנו. פנינו למשרד השיכון. תשובתם: אין לנו. במשרד השיכון הפנו אותנו אל "המרכז למיפוי ישראל", יחידת סמך במשרד. התשובה: אין לנו, פנו ליחידות הפיקוח בעיריות. פנינו לעיריות תל אביב, ירושלים וחיפה. בירושלים וחיפה השיבו לנו שהתופעה "שולית", אבל הם מדברים על בקשות להיתרי פיצול על-פי חוק ולא על איזושהי הערכה, ולו הגסה ביותר, על התופעות הלא-חוקיות.

מעיריית תל אביב נמסרה התגובה הדי-מפורטת הבאה: "חלוקת דירות ללא היתר בנייה הינה עבירה על חוק התכנון והבנייה. תופעת דירות מפוצלות, כמו גם 'דירות' במחסנים, חדרי כביסה, חדרי הסקה, חנויות ושאר מקומות כיו"ב פוגעת באיכות החיים של תושבי העיר ומשפיעה באופן שלילי ביותר על התכנון העירוני, למשל בהעמסה על התשתיות העירוניות וביצירת מחסור במקומות חניה. כאשר הדבר נעשה מטעמים של בצע כסף - זה חמור אף יותר. במסגרת אכיפת חוק התכנון והבנייה מפעילה העירייה את האמצעים החוקיים העומדים לרשותה למיגור התופעה, כולל הגשת תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה ופנייה לחברת חשמל בבקשה להפסיק אספקת חשמל לדירות מחולקות.

"התחקות אחר דירות מפוצלות נעשית באמצעות מידע מגורמים רבים, ובהם: תלונות תושבים, הודעות למוקד העירוני או מידע מגופים עירוניים כמו ארנונה וחניה, לכן לא ניתן לכמת את הדירות המחולקות. נציין כי בתי המשפט מחמירים בעבירות מסוג זה ומוטלים קנסות גבוהים - עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.

"המדיניות שנקבעה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת פיצול דירות באזורים וברחובות מסחריים, שבהם אין הגדרת צפיפות על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר). קרי, ניתן לחלק דירות בתנאי ששטחה העיקרי המוצע של הדירה יהיה 53 מ"ר וגודל יחידת הדיור לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי.

"בשלוש השנים האחרונות (2013-2015) הוגשו כ-600 תביעות משפטיות בגין פיצולי דירות ושימושים חורגים למגורים. כמו כן הוגשו כ-150 צווים לניתוק חשמל.

"דוגמאות לקנסות שניתנו בשנים האחרונות: קנס של 570,000 שקל בגין פיצול של 4 דירות בבניין ברחוב העלייה ל-10 יחידות, קנס של 230,000 שקל בגין פיצול דירה בשדרות בן גוריון ל-3 יחידות דיור וקנס של 336,000 שקל בגין פיצול דירה ברחוב קורדובירו בשכונת פלורנטין ל-5 יחידות דיור. הקנסות הגדולים, וגם העובדה שהסיכון שיינקטו הליכי אכיפה מתקיים כל עוד נמשך השימוש, בהחלט עשו את שלהם במישור ההרתעתי, וברוב המכריע של המקרים כיום מעדיפים בעלי הדירות המפוצלות לבטל את הפיצול עוד לפני גזר הדין, ובתוך זמן קצר יחסית. רבים אף מבטלים את הפיצול מיד לאחר שהתגלה בביקורת של הפיקוח. בשנים האחרונות הושבו לקדמותן מאות יחידות דיור".

אז למדנו מהתגובה של עיריית תל אביב שיש פיצולים המגיעים ל-10 דירות ורק מהמקרים שנתפסו מדובר ב-600 תביעות - לא מעט. מדובר למעשה באלפי יחידות דיור לא רשמיות.

השורה התחתונה היא שלכל אותם גופים ממשלתיים שקובעים בוודאות שחסרות 100 אלף דירות, אין שמץ של מושג, ולו הקלוש ביותר, כמה מתוך ההיצע החסר והרשמי של 100 אלף הדירות "מתמלא" בהתחלות בנייה לא רשמיות, כך נקרא להן. ולמה אנחנו מתכוונים? לבנייה לא חוקית ביישובים ערביים (אבל לא רק בהם, היא קיימת בהחלט גם באזורים מסוימים בגוש דן וביישובים יהודיים), פיצול דירות (שלא על פי היתר מהעיריות), תופעה רחבת היקף שהדור הצעיר, במיוחד סטודנטים, יכול לספר עליה - הם חוסכים בשכר דירה באופן יחסי והמשכיר מרוויח עוד דירה או שניים להשכרה, מגדיל את ההכנסות הפוטנציאליות ובדרך כלל גם מעלים אותן. זה לא נספר פעמיים בנתונים הרשמיים: לא ברשות המסים ולא בהיצע הדירות של הלמ"ס, ולבסוף תופעת הקרוואנים, בנייה לא חוקית וארעית של יחידות דיור לא מלבנים ובטון, אלא מחומרי ברזל. העלות נמוכה והתשואה עליה יפה, במיוחד אם יש לך חמישה כאלו.

כמו כל תופעה לא חוקית, בין אם מדובר בכסף שחור ובין אם מדובר בבנייה "שחורה", אין אפשרות לאמוד אותה במדויק, אלא רק באמצעים עקיפים. לכל הגופים הכלכליים במדינה, מתברר, מעולם לא הייתה מוטיבציה לאמוד אותה. מה שבטוח הוא שהתופעה כלל לא שולית. נהפוך הוא: על פי כמה וכמה גורמים בשוק הנדל"ן, היא תופעה רחבת היקף.

לא חסרות דירות בישראל, ואם הן חסרות על פי כל הניתוחים ה"רשמיים", אז המחסור התיאורטי התמלא על ידי השוק השחור של שוק הדיור. כל גוף שמוציא נייר עמדה על מחסור של כך וכך עשרות אלפי דירות בישראל מנותק מהמציאות. הסחרור במחירי הדיור לא נולד ממחסור בדירות, הוא נולד מריבית נמוכה, רק ריבית נמוכה ואפסית שמושכת מחירי נכסים כלפי מעלה. כל השאר זה סיפורי בדים.

2. את המילה "תחרות" אנחנו שומעים לא מעט, והשבוע שמענו אותה די הרבה בהקשר של מערכת הבנקאות, בעקבות פרסום מסקנות ועדת שטרום. אגב, גם זו טעות. לא היה פרסום של כל מסמך הנוגע לוועדה, אלא הודעה לעיתונות של האוצר וטיוטת חוזר של בנק ישראל על מתווה להקמת בנקים חדשים. שטרום יכול לנהל פסטיבל תקשורתי ממסקנותיו, כפי שעשה לכל אורך דיוני הוועדה, אבל מסמך עדיין אין. גם כל הניסיונות לצייר את מסקנות הוועדה כ"היסטוריות" ו"למען הצרכנים" ועוד ביטויים מפוצצים ומגוחכים כבר לא ממש מצליחים למצוא להם קונים. אחרי ועדות בכר וועדת הריכוזיות ה"היסטוריות", שפועלן למען הצרכן הסתכם באפס אחד גדול ואף למטה מכך (ועדת בכר גרמה לעליית מחירים ולהפסד של מיליארדי שקלים לפחות לציבור החלש; ועדת הריכוזיות העיפה, למשל, את אסם מהבורסה), הציבור כבר מבין שניירות עבודה, חוקים שעברו בכנסת וסיסמאות קליטות לחוד - ומציאות צרכנית לחוד.

כל מי שעיניו בראשו מבין שהמסקנות לא ייצרו מהפך, מפץ וירידת מחירים בתחום הבנקאות. ספק אם חברות כרטיסי האשראי שיימכרו ימצאו בעל שליטה חדש שיוריד מחירים. נהפוך הוא: אם קרנות פרייבט אקוויטי ייכנסו לנעליהם של הבנקים הגדולים, התסריט ההפוך, של עליית מחירים, עלול להתממש. ספק אם ייכנסו בנקים חדשים למערכת. אחרי הכול, התשואות בענף הבנקאות לא מדהימות, הרגולציה מאוד כבדה והשוק הישראלי קטנטן.

אז מה הפתרון, אתם שואלים, למרווחי הריביות, לריביות הנשך, אם כל הוועדות הללו והדיונים כבדי הראש לא מועילים? מילה אחת: טכנולוגיה. כולם, וזה כולל גם את ענף הבנקאות שזז יחסית לאט והשינויים בו הם איטיים כביכול, כפופים לשינויים של הטכנולוגיה. זרם של רעיונות ומוצרים חדשים מייצר תחרות עזה ברוב התעשיות הללו ומוביל להורדת עלויות ולהורדת מחירים, עד שחברה או חברות מסוימות גורפות את כל השוק, גובות מחירים מופרזים וחוזר חלילה.

בדוח שפרסמה חברת הייעוץ מקינזי היא קבעה שחלק גדל והולך של ההכנסות והרווחים בתחום הבנקאות יימצא תחת סכנה בעשור הקרוב בעקבות השינויים הטכנולוגיים. להערכת מקינזי, בחמישה תחומים עיקריים של בנקאות קמעונאית (מימון צרכני, משכנתאות, הלוואות לעסקים קטנים ובינוניים, תשלומים קמעונאיים וניהול הון), 10% עד 40% מההכנסות (תלוי בתחום) יהיו בסכנה בשנת 2025, יחד עם 20% עד 60% מהרווחים, והמימון הצרכני יהיה התחום הפגיע ביותר. מקינזי מעריכה שבנקים יריבים ישתלטו רק על חלק קטן מהעסקים הללו. מקור אובדן ההכנסות והרווחים של הבנקים יהיה ברובו התכווצות שולי הרווח, מאחר שהשינויים הטכנולוגיים יורידו את התעריפים ויחתכו את המרווחים. אז השינויים יהיו אולי יותר איטיים ויותר הדרגתיים, אבל הם בוא-יבואו.

התמונה הגדולה היא שבנקאות לא ממש זקוקה לסניפים, בטח שלא לרמת הסינוף הקיימת ובטח לא להיקף כוח האדם הקיים בסניפים. במרבית הבנקים מבינים זאת (יהיה מעניין לראות את היכולות של הבנק הדיגיטלי החדש של לאומי שייחנך אחרי החגים). באופן אבסורדי רק כנסת ישראל מנסה לחוקק חוקים פופוליסטיים נגד סגירת סניפים. ומנגד, כמה חברי כנסת קולניים דורשים מהבנקים להתייעל ולהוריד מחירים. זה הרי לא הולך ביחד. אי אפשר להמשיך לתפעל סניפים ולהתייעל במקביל.

כניסת הטכנולוגיה לשוק הבנקאות קורמת עור וגידים, ובכל מדינה ובכל בנק היא כמובן שונה, אבל אי אפשר יהיה למנוע את התרחשותה, למרות הסיסמאות על הצורך ב"מגע אישי" עם הפקיד וכדומה. מדובר במכונות אוטומטיות שנותנות שירותים מגוונים - מהפשוטים ביותר כמו משיכת מזומנים, משיכת מטבעות, הפקדות, תשלומים שונים, בירור יתרות ועוד - בשירות עצמי, שפתוחות בכל שעות היממה ומייתרות למעשה את הצורך בקופות בסניפים ואת החזקת המזומנים בסניפים. גם שירותי מט"ח (מטבע מסוים במזומן) אינם צריכים להוביל את הצרכנים לסניפים, אלא אפשריים כבר באמצעות ה"מכונות" בהזמנה דיגיטלית, שתחכה לך מאוחר יותר בסניף עצמו בהודעה מראש.

לגבי פעילות הבנקאות הקלאסית כמו הלוואות, השקעות ופיקדונות, המצריכים פגישה עם יועץ, גם פה אין ממש צורך ברמת הסינוף הגבוהה של הבנקים. ניתן לקבוע פגישה מראש ולא להפעיל סניפים שחלקם ריקים בחלק גדול של שעות היום. צריך להבין: בישראל יש יותר מ-1,000 סניפי בנקים ויותר מ-45 אלף עובדי בנקים. זה אולי נשמע אכזרי, אבל אין צורך של ממש בכל אלה בתעשייה שרוב השירותים בה יכולים להיעשות באופן דיגיטלי.

או.קיי, מיד יקפצו אלו שיאמרו שהדור המבוגר יותר לא רוצה או לא מסוגל להתחבר לכל השירותים הללו, וקשה יהיו לו להיגמל מביקור מיותר בסניף כדי, למשל, למשוך את דמי הביטוח הלאומי שלו. ובכלל, ששום מכונה לא מסוגלת להחליף את הסמול טוק עם הפקיד, היועץ, במיוחד בנושאי השקעות, הלוואות, משכנתאות וכדומה. ובכן, זה בעיקר עניין של חינוך ולמידה, והבנקים יצטרכו בעצמם לעשות זאת, באמצעות מדריכים שיסייעו לאנשים לבצע את הפעולות הפשוטות באמצעות מכונות. פגישות מתוכננות מראש? בהחלט כן. החזקת סניף על עשרות עובדיו? בשביל מה בדיוק? שכל אחד מהקוראים יבחן את עצמו: מתי בפעם האחרונה הוא ביקר בסניף בנק וכמה פעמים הוא עושה זאת בממוצע בשנה? אנו מניחים שכף יד אחת תספיק לספור את הביקורים השנתיים בסניף הבנק שלכם.

בעיה שנייה היא השימוש הגבוה בישראל בצ'קים ובמזומן, דבר שלא אופייני, למשל, למדינה כמו הולנד. שימושים כאלה, שהם סימפטום בדרך כלל לכלכלה שחורה בהיקף נרחב (שאכן קיימת בישראל), חייבים להצטמצם והקידמה הטכנולוגית בסך הכול מסייעת ותומכת בחיסול התופעות הללו. יותר דיגיטיזציה, פחות מזומן ופחות צ'קים.

אל הקידמה הטכנולוגית בעולם הבנקאות מצטרפים לא רק הגופים הבנקאיים הגדולים והוותיקים, שחייבים לעשות זאת כדי לשרוד, אלא גם גופים חדשים כמו מיזמי ההלוואות מצרכן לצרכן, פלטפורמת הלוואות אינטרנטית שמפגישה בין אנשים הרוצים להלוות את כספם בריביות גבוהות יותר מאלה של הבנקים לאנשים שרוצים ללוות כסף בריבית נמוכה יותר מזו של הבנקים. כמובן, גם בשוק החדש הזה יחסית יש סיכונים של הלוואות רעות ויש צורך בדירוג האשראי, מה גם שהחברות בתחום ספגו מכה תדמיתית לאחר השערורייה בחברה הגדולה בתחום, לנדינג קלאב. אבל זה תחום שיצמח, גם אם לאט מאוד, וגם אם חלק מהפיקדונות שם יגיע מגופים מוסדיים. בישראל, למשל, יש כבר שורה של גופים שפועלים בשיטה הזאת, אם כי היקף ההלוואות שם עדיין קטנטן.

לכן, לא שטרום ולא עוד ועדה ולא עוד פיצול של יחידות בנקאיות לטובת שחקנים חדשים כביכול יביאו את הבשורה הצרכנית בשוק הבנקאות. רק הטכנולוגיה תעשה זאת, במוקדם או במאוחר. והיא כבר עושה זאת.

eli@globes.co.il