הנקראות ביותר

ת"א: היזם יממן ועד בית ל-10 שנים - תמורת אישור לתמ"א 38

פיילוט בת"א: יזם יפקיד מראש כסף למימון התחזוקה השוטפת שיידרשו לשלם דיירים ביד אליהו ■ כל משפחה זכאית ל-20 אלף שקל - דמי ועד בית משוערים של כ-300 שקל בחודש

הבניינים ברחוב פרזון / צילום: מירב מורן
הבניינים ברחוב פרזון / צילום: מירב מורן

התנאי של עיריית תל אביב לביצוע פרויקט תמ"א 38 בשכונת יד אליהו: הקמת קרן הונית שתסייע לדיירים הגרים היום בבתי השיכון הישנים באחזקת הבניין החדש למשך עשור לפחות. מדובר בנסיגה מהתוכנית המקורית שקבעה הוועדה המקומית ביולי אשתקד, לפיה הפרויקט יכלול שטח סחיר - "הקצאת יחידות דיור או שטח מסחרי מניב לטובת תחזוקת השטחים הפתוחים בפרויקט" - שישמש לאחזקה השוטפת של המבנה.

רחוב פרזון 19-21 בשכונת יד אליהו בתל אביב כולל כיום שני בתי רכבת, הכוללים כל אחד 18 דירות. במקום מקודמת תוכנית להריסת שני הבניינים, לטובת הקמת בניין עם 112 דירות. לפני כשנה, במקביל לאישור הפקדת התוכנית, נקבע כי הפרויקט יכלול שטח סחיר שאמור לסייע לדיירים להחזיק את הבניין, חשש שעלה במסגרת ההתנגדויות שנשמעו לפני אישור הפרויקט.

בסופו של דבר, בדיון שהתקיים לאחרונה בוועדה המקומית ולאחר התנגדות היזם, מסר האדריכל איל רונן מהעירייה כי גם היחידה להכנסות מבנייה ופיתוח של העירייה לא המליצה על מודל הנכס הסחיר, מאחר "ואין בזה תועלת ציבורית וכלכלית".

כחלופה, נקבע כי היזם - חברת אשל ישראל, חברה-בת של אשל הנדסה הנמצאת בין היתר בבעלות זאב גינסבורג, מי שכיהן בעבר כמהנדס חברות דניה סיבוס ואמריקה ישראל - יקים קרן הונית שתסייע לבעלי הדירות הקיימות במימון ההפרשים בתחזוקה השוטפת והתשלומים לוועד הבית לאורך עשר שנים. רונן מסר בדיון, כי "גובשה הסכמה עם היזם על גובה הסכום, וכרגע מנסחים את המנגנון התפעולי עם היזם להפקדת סכום של 720 אלף שקל".

מדובר בסכום המגלם 20 אלף שקל לכל משפחה, סכום שאמור להספיק לתוספת התשלום שיידרשו אותם בעלי 36 דירות קיימות לשלם בעשור הראשון עבור תחזוקת השטחים המשותפים - "לרבות תחזוקת חלקיו החיצוניים של הבניין, מרכבים קונסטרוקטיביים בו, החלפת ושיפוץ מתקנים" - בהשוואה לתשלומים בגין תחזוקה ועד בית שהם נדרשים לשלם כיום. לדברי רונן, הקרן תבטיח דמי ועד בית משוערים בסך כ-300 שקל בחודש.

על פי החלטת הוועדה המקומית, חתימת היזם על הסכם הקמת הקרן מהווה תנאי למתן תוקף לתוכנית. הקמת הקרן בפועל והפקדת מלוא הסכום בתוכה יהיו תנאי למתן אישור האכלוס לדירות.

לדברי ארנון גלעדי, משנה לראש עיריית תל אביב-יפו, מדובר במודל ראשון, שהצלחתו תאפשר להקים קרנות דומות בפרויקטים נוספים ברחבי העיר. לדבריו, "פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי מצריכים פתרונות יצירתיים, על מנת לאפשר לדיירים הקיימים להמשיך להתגורר באותם מקומות גם אחרי שהוקמו בהם מגדלים חדשים, ומבלי שהעמסנו עליהם את מלוא העלויות הנוספות".

גלעדי ציין כי בעירייה כבר ביצעו בדיקה מקדמית, פרה-רולינג, כדי לוודא שהקמת הקרן לא תיצור משמעויות משפטיות או מיסויות, "זאת להבדיל מהתכנון המקורי להשארת נכס סחיר בפרויקט כדי לממן את התחזוקה השוטפת, צעד שהיה גורר בעיות משפטיות לא פשוטות, הצורך לרשום את הנכס על גוף מסוים, הצורך לנהל את הנכס ועוד, מה שבהכרח היה גם מוביל למחלוקות רבות".

64 אלף שקל בשנה

על פי תנאי החוזה בין העירייה לבין החברה היזמית, חברת אשל ישראל התחדשות עירונית תפקיד בתוך חודש מיום מתן התוקף לפרויקט את מלוא הסכום (720 אלף שקל) בקרן ההונית, בחשבון בנק ייעודי שישועבד לטובת עיריית תל אביב. כל הכספים שיצטברו בקרן, "לרבות הפירות בגין השקעתם", ישמשו אך ורק להבטחת התחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף בפרויקט לטווח של עשר שנים לפחות. בחוזה ישנה התחייבות שכספי הקרן ההונית יושקעו באפיקים סולידיים בלבד.

עם השלמת הבנייה, מלוא הסכום שהצטבר בחשבון יועבר לחשבון נאמנות שייפתח על ידי נציגות ועד הבית של הפרויקט. בחוזה נכתב במפורש, כי חברת הניהול או ועד הבית יורשו להוציא כסף מהקרן רק פעם אחת בשנה, בסכום שלא יעלה על 64 אלף שקל, "ואך ורק לאחר קבלת אישור בכתב ממהנדס העיר או מי מטעמו". במקרים חריגים ומיוחדים יוכל מהנדס העיר לאשר חריגה מהתקרה השנתית.

כאמור, הכסף נועד לסייע ל-36 בעלי הדירות הגרים כעת בבניינים הישנים. ומה אם הם ימכרו את דירתם? על פי החוזה, כספי הקרן ישמשו את 36 בעלי הדירות או מי שרכש מהם את הדירה - רק במידה שהסכם המכר נחתם לפני מתן התוקף לתוכנית. מכירת הדירה לאחר מתן התוקף לא תזכה את הרוכש החדש בנתח מהקרן ההונית, ובמקרה כזה אף יופחת בהתאמה הסכום המופקד בחשבון הנאמנות.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות