קרב המגדלים בגבעת עמל: תשובה מול כוזהינוף - ולהפך

הרוחות בגבעת עמל בתל-אביב אינן מפסיקות לסעור: הפעם, האחראים הם היזמים המתקוטטים ביניהם. דיון שהתקיים לאחרונה בוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב חושף את "הדם הרע" בין היזמים. במקביל למריבות ולדיונים האינסופיים בדבר פיצוי התושבים הוותיקים, הם מנסים לשפר עמדות בתחרות ראש בראש על הקונים.

הקרב מתנהל בשטחה של גבעת עמל, הממוקמת מדרום לשכונת בבלי, אחד המגרשים היקרים במדינה, שבו מתוכננים לקום מגדלי מגורים חדשים בשני תוכניות. התוכנית הראשונה היא של חברת אלעד מגורים שבשליטת יצחק תשובה, להקמת 4 מגדלים בני 44 קומות ו-700 דירות. המגדל הראשון כבר נבנה בימים אלה, ממותג בשם "פארק בבלי", בדחיפת בתו של תשובה, האדריכלית גל נאור. אלעד מגורים (עוד בשמה הקודם דנקנר השקעות) מחזיקה בזכויות הקרקע כבר 30 שנה.

משניים לאחד

את התוכנית השנייה, להקמת שני בניינים בני 22 ו-14 קומות הכוללים 145 דירות, אמורה להקים משפחת כוזהינוף, שרכשה את המגרש בתחילת 2014 תמורת כ-200 מיליון שקל לאחר שענבל אור כשלה בגיבוש קבוצת רכישה להקמת מגדל. כוזהינוף ביקשו מהוועדה המקומית הקלה, במסגרתה שונתה התוכנית לאיחוד שני הבניינים למגדל אחד של 41 קומות ועוד 3 קומות טכניות, שייקרא "מגדל בראשית". הוועדה המקומית אישרה את ההקלה, במסגרתה הוגדלו זכויות הבנייה בפרויקט ב-3,770 מ"ר שטחים עיקריים ומספר הדירות גדל ל-175.

אבל אלעד מגורים סירבה להשלים עם השינוי שאושר לכוזהינוף. בפברואר הגישה החברה ערר לוועדת הערר המחוזית נגד הוועדה המקומית ומשפחת כוזהינוף, בגין ההחלטה לתת תוקף לתוכנית להקמת מגדל בראשית.

בערר נטען, כי המגדל מתעלם מההשפעה התכנונית על הסביבה ופוגע בשכונה כולה. עוד טענה אלעד, שכזכור בונה בעצמה מגדל בן 44 קומות, כי בעוד התוכנית המקורית במגרש כללה הקמת שני בניינים נמוכים יותר במטרה ליצור רצף אורבני בין שכונת בבלי הישנה לבין הבנייה החדשה בגבעת עמל, התוכנית החדשה המאחדת את שני הבניינים למגדל בן למעלה מ-40 קומות מנתקת את הרצף האורבני בין שני המתחמים. טיעון כלכלי נוסף שהעלתה אלעד, היה כי בעוד התוכנית המקורית חילקה את הזכויות בכל המגרשים בגבעת עמל לפי טבלאות איזון והקצאה, הרי שהתוכנית הנקודתית שאושרה על ידי הוועדה המקומית משבשת את חלוקת הזכויות שבוצעה בין בעלי הזכויות ומקפחת את אלעד.

לטענתה, חיבור שני הבניינים למגדל גבוה אחד, יהפוך אותו למגדל "חריג בגובהו לעומת המבנים האחרים במתחם, שיאפיל עליהם מבחינה תכנונית וארכיטקטונית". עוד נטען כי התוכנית להקמת מגדל בראשית סותרת את תוכנית המתאר של תל-אביב תא/5000 הקובעת כי במגרש תותר בנייה עד 15 קומות. "הבינוי המוצע בתוכנית מגדל בראשית אינו רק סוטה באופן ניכר ממגמת תכנון העירונית, אלא שהוא גם מביא בחשבון את שילוב הבנייה עם הסביבה הנמוכה הקיימת מצפון למגרש", צוין בערר. אלעד דורשת לבטל את התוקף שניתן לתוכנית ולהשאיר על כנה את התוכנית המקורית לשני בניינים בני 22 ו-14 קומות בלבד, ולקבוע כי אם יוחלט להעניק תוספת זכויות, התוספת צריכה להינתן לבניין הנמוך מבין השניים.

בדיון שהתקיים לאחרונה בוועדת הערר בראשות עו"ד הילה סירוטה ליבנה, ניסתה עו"ד אורנה ורכובסקי המייצגת את אלעד מגורים להפיג את הטענה כי התנגדותה נובעת רק מתחרות כלכלית בין היזמים: "עיניה של החברה לא צרה בתוספת הזכויות שמבקשת משפחת כוזהינוף, אבל זה לא יכול להיות במגדל שלא מדבר עם השכונה בשום צורה. המחשבה שפתאום יהיה מגדל אחד שגבוה מכל המגדלים, גם הגבוהים וגם הנמוכים, אנו סבורים שזו התייחסות תכנונית מוטעית", אמרה ורכבוסקי.

עו"ד לירון רותם המייצגת את הוועדה המקומית הסבירה בדיון כי בשנת 2015 בחנה הוועדה שוב את התוכנית בהתבסס על היקף התושבים שנמצאים במקום ואת צרכיהם, והחליטה שהתועלת הציבורית בשינוי התוכנית שכוללת איחוד שני הבניינים לטובת הגדלת שטחים ציבוריים, עולה על התועלת שהיתה בתוכנית המקורית. בנוסף, שאלה עו"ד רותם בדיון: "אלעד העלתה שורה ארוכה של טענות שבאף אחת מהן לא הראתה במה היא נפגעת. במה אלעד מגורים נפגעת מהתוכנית הזאת?"

יו"ר הוועדה השיבה לה: "התשובה ברורה, אין להם בניין גבוה מול הפרצוף ועכשיו חלק מהדיירים שלהם יראו בניין גבוה. ברור מדוע הם לא רוצים זאת". רותם ציינה כי בעוד אלעד מגורים טוענת שהמגדל של כוזהינוף יפריע לשכונה ולתושבים, היא עצמה פנתה לוועדה המקומית וביקשה לאחרונה להוסיף קומות וזכויות בנייה. "אי אפשר לומר מצד אחד בואו לא נבנה, ומצד שני כשזה קשור אלי לבקש להוסיף זכויות".

עו"ד גד חלד, המייצג גם הוא את אלעד מגורים, הכחיש בדיון בקשה לתוספת כזו מצידם.

עו"ד אביב טסה המייצג את משפחת כוזהינוף אמר בדיון כי הטיעונים שמציגה אלעד נשמעים כמו ממי שמחזיק זכויות ל-4 קומות, ולא ל-44 קומות.

"גם אני רוצה"

טסה: "אני לא כועס, כי אני מבין אותם. יש להם מטרה פשוטה: 'גם אני רוצה'. רואים את זה בבקשה שהוגשה עכשיו לוועדה המקומית. המטרה העיקרית היא מסחרית: למנוע ממגדל בראשית לקום עכשיו, כי הם באמצע מכירות ולכן השיקולים שלהם מהווים פגיעה תכנונית אמיתית כלפי אלעד".

אלעד מגורים עצמה גם היא לא זוכה למסלול ירוק. לאחרונה הגישה החברה לוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה למגדל השני. בעיריית ת"א מסרו כי "הוועדה אישרה את הוצאת ההיתר בכפוף לתנאים שטרם מולאו במלואם". התנאים להוצאת היתרי בנייה כוללים פינוי משפחות מהמתחם בהדרגה, אולם נכון להיום מתגוררות בו עוד 18 משפחות שטרם הצליח תשובה לפנות, ומולן מתנהל הליך משפטי בבית משפט. מאלעד נמסר כי החברה תעמוד בתנאים ותפנה את התושבים "שיושבים מחוץ למגרש המדובר ושעם כולם מתקיימים משאים ומתנים". בכל מקרה, הבהירו שם, המגרש למגדל פנוי ולא צפוי כל עיכוב.

נזכיר כי מלבד ארבעת המגדלים של אלעד מגורים מחזיקה החברה בזכויות בשני מגרשים נוספים במשותף עם העירייה, שמסרה כי היא בוחנת כעת את הדרכים למועד ואופן מימוש זכויותיה, "וכשתגיע להחלטה תממשה בהתאם".

באלעד מגורים הסבירו כי הוועדה המקומית פעלה בנחישות לאשר את התוכנית של מגדל בראשית, ובדיון בהתנגדויות בוועדה המקומית לא ניתנה כמעט הזדמנות להציג את עמדת המתנגדים. לדבריהם, הערר הוגש על כך שלא ניתנה זכות דיון ושלא באמת ניתנו יותר שטחים לציבור אחרי שינוי התוכנית ואיחוד שני הבניינים. הטענה הנוספת היתה שאישור תוספת זכויות לשני הבניינים פוגעת בעקרון השיוויון, "וככל שתהיה החלטה חד צדדית לתת תוספת זכויות, צריך לאזן את הזכויות לכולם".

בנוגע לטענה כאילו הערר מונע מכוזהינוף לשווק, אומרים באלעד כי "הטענה לא ברורה, כי עובדה שהם משווקים".

המפונים מחכים: "אנחנו בני ערובה של תשובה וכוזהינוף"

החלטה בערר שהגישה אלעד מגורים נגד אישור תוכנית מגדל בראשית טרם ניתנה, אך העיכוב שגורם הערר פוגע גם בתושבים שהתגוררו בקרקע עשרות שנים ופונו ממנה.

הסכם הפינוי והפיצוי נחתם בין המפונים למשפחת כוזהינוף, בתיווך חבר מועצת עיריית תל-אביב נתן אלנתן. בחודש מארס 2015 אף הפיצה עיריית תל-אביב לתקשורת הודעה מיוחדת, בה ציינה בגאווה כי לאחר הליך גישור שקיימה בין המשפחות לבין משפחת כוזהינוף, הסכימה האחרונה לפצות את המשפחות המתגוררות במתחם, לרבות אלו שכבר פונו בצו בית משפט ללא פיצוי, והסכמים נחתמו בין הצדדים.

במסגרת ההסכמים קיבלו המשפחות סכום של 75% מגובה הפיצוי המוסכם בעת הפינוי, ו-25% מהסכום אמור להיות משולם עם אישור התוכנית החדשה שהגישה כוזהינוף. כעת, משהוגש ערר נגד אישור התוכנית, מתעכב תשלום יתרת הפיצוי לתושבים, שחלקם כבר נשאו בהתחייבויות כספיות שונות עת שפינו את המתחם כל אחד לחלופת הדיור שמצא.

"חלק מאיתנו רכשו דירות והתחייבו בלוח תשלומים", מספר אחד המפונים. "הפיצוי בינתיים מתעכב ואנחנו בני ערובה של תשובה וכוזהינוף. מי שקנה דירה עלול למצוא את עצמו בהפרה של חוזה ועכשיו מתחיל לחץ גדול אצל רבים מהמפונים למצוא מקורות תשלום אחרים להתחייבויות שלקחו על עצמם, כמו הלוואות, והמצב מדאיג מאוד. אנשים לא ישנים בלילה".

על פי הערכות, סכום הפיצוי הכולל של 24 המשפחות שפונו מהשטח עמד על 20 מיליון שקל, מתוכם שולם כאמור 75%. היתרה 25% שטרם שולמה מסתכמת ב-5 מיליון שקל.

בתגובה לפניית "גלובס" בנושא תשלום יתרת הפיצויים למפונים, מסר עו"ד טסה: "הכסף מוכן להעברה מחר בבוקר, אך יש להמתין להחלטת וועדת הערר. בכל מקרה, לא משפחת כוזהינוף מעכבת את התשלום". מעיריית תל-אביב נמסר: "מאחר וטרם התקבלה החלטת ועדת הערר בנושא כוזהינוף לגבי תוקף התכנית, לא ניתן להתייחס לנושא הפיצויים למשפחות. נציין כי הסדר הפיצויים שנקבע הוא בין היזם למפונים, והעירייה אינה צד בעניין. עם זאת, הסוגיה ידועה לעירייה ובכוונת חבר המועצה אלנתן לפעול להסדרת הנושא".

המשפחה האחרונה

בדיון בוועדת הערר נכחה גם שרה שומוביץ, בתם של בני הזוג שומוביץ המתגוררים בגבעת עמל מאז יושבו בה המשפחות הראשונות. "הוריי מתגוררים בגבעת עמל מאז 1948", אמרה בדיון. "אנחנו המשפחה היחידה שנותרה לגור בתוך המגרש שעליו כוזהינוף הולך לבנות. פינו את כל התושבים במתחם חוץ מהמשפחה היחידה שהיא דור ראשון, לא דור שני, ולא שלישי ולא חמולות. אותם זוג זקנים שיושבים שם מתעללים בהם יום ולילה במשך שנתיים ורוצים לבנות על ראשם".

לטענת שומוביץ, עיריית תל-אביב קשרה את נושא הפינויים והפיצויים עם התכנון, בעצם זה שהיא קבעה בוועדה המקומית הקלות, שאם משפחת כוזהינוף תקבל, תשולם יתרת הפיצוי למשפחות. "אם הפינוי קשור לתכנון, אז משפחת שומוביץ, הדור הראשון, היתה צריכה ללכת משם ראשונה ולא לחיות באתר בנייה". עו"ד טסה מסר כי משפחת כוזהינוף נמצאת במגעים גם עם משפחת שומוביץ.

 מגדל בראשית / הדמיה:יסקי מור סיון