משפחה שמשכירה 120 דירות בת"א דרשה לשלם 10% - ותשלם מס כעסק

הותר לפרסום: בני המשפחה טענו כי עליהם לשלם לפי פקודת מס הכנסה הקובעת מס מופחת על דירות מושכרות - אך בית המשפט דחה את עמדתם והסביר למה ■ מדריך מס על השכרת דירה

דירה להשכרה / צילום: עינת לברון
דירה להשכרה / צילום: עינת לברון

הותר לפרסום: בית המשפט המחוזי בתל-אביב קבע כי משפחה שהשכירה 120 דירות בתל-אביב, מתוכן 110 דירות למגורים, תשלם מסים על הכנסותיה מפעילות זו כהכנסות מעסק. 

פסק הדין, שניתן בנובמבר 2015 והותר כעת לפרסום על-ידי בית המשפט העליון, עוסק בבני משפחת יהל, אשר משכירים כאמור 120 דירות שבבעלותם בתל-אביב, מתוכן 110 דירות למגורים.

הכנסות שלושת בני המשפחה מהשכרת דירות המגורים בלבד הסתכמו בשנת 2008 בכ-2.73 מיליון שקל, ובשנת 2009 בכ-3.43 מיליון שקל.

בעלי ההון הנדל"ני העצום בפרשה הם ורדה יהל, ילידת 1935, ובניה, אליעזר יהל (אלי), שמאי מקרקעין במקצועו, ורון יהל, אדריכל. אחד הפרטים המדהימים שהתבררו במהלך המשפט היה כי מקור המימון לרכישת הדירות והבניינים בבעלות בני המשפחה היה ההון העצמי (החסכונות) של המשפחה, ולא מימון זר (הלוואות מבנקים למשל).

לדברי ורדה יהל, בשנות ה-20 למאה הקודמת אביה המנוח החל לעסוק בפרדסנות, ומתוך חסכונותיו אף התחיל להשקיע ברכישת נכסי מקרקעין, קודם פרדסים ובהמשך בתים בתל-אביב. לטענתה, המשפחה לדורותיה העדיפה את ענף הנדל"ן על פני כל אפיק אחר לשם השקעת הונה.

נכון לשנת המס 2008 היו בבעלותם האישית של השלושה 118 דירות שונות. מתוכן, 110 הושכרו למגורים ו-8 דירות הושכרו לעסקים. בנוסף הושכרו 10 חנויות ועוד 6 חניות. הנכסים אשר לא הושכרו למגורים שימשו למגוון רחב של עסקים בידי השוכרים (צדדים שלישיים) - החל במרפאות, עבור בפיצרייה וכלה בבית ספר לאמנות.

דירות המגורים של בני המשפחה מרוכזות במספר לא רב של בניינים. בשנת 2008, 110 דירות המגורים נמצאו ב-11 בניינים שונים, כאשר ב-6 בניינים מתוכם היו לפחות 10 דירות מגורים בבעלות השלושה. 33 מתוך 110 דירות המגורים היו בבניין אחד מסוים.

הדירות נרכשו במועדים שונים החל משנת 1947 ועד לשנות האלפיים, והבניינים בהם הן מצויות ישנים למדי - לפחות 101 מהדירות נמצאות בבניינים שנבנו עד לשנת 1941, רובם באמצע שנות ה-30.

במרוצת השנים נמכרו דירות בודדות בלבד על-ידי השלושה, וככלל מצבת הדירות שבבעלותם רק הלכה וגדלה.

רצו לשלם 10% בלבד 

בני המשפחה טענו כי עליהם לשלם בגין הכנסתם מהשכרת הדירות מס מופחת בשיעור של 10% בלבד, לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה הקובע מס מופחת על דירות מושכרות.

מנגד, פקיד שומה תל-אביב 4 ברשות המסים טען כי השכרת כמות כזו של דירות מהווה הכנסה מעסק, שבגינה יש לשלם מס שולי כפי שמשולם על כל הכנסה עסקית אחרת.

עוד טען פקיד השומה כי היקף הפעילות היומיומית המתבצעת על-ידי השלושה ועל-ידי בעלי המקצוע מטעמם, הדרושה כדי לטפל בהשכרה ובהחזקה של כמות כזו של דירות, מחייבת את המסקנה כי הכנסתם היא הכנסה מעסק. 

בני המשפחה ערערו על החלטת פקיד השומה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב וטענו, בין היתר, כי הפעולות שהם עושים בקשר לדירות הן אותן פעולות בדיוק שעושה אדם אשר משכיר דירה אחת בלבד, וכי הם לא משביחים את הנכסים מעבר לכך.

בנוסף טענו בני המשפחה כי בשל מצב שוק השכירות בעיר תל-אביב והביקוש הרב לדירות מצד השוכרים, לא נדרש מאמץ רב, וכלל לא נדרשת בקיאות על-מנת להשכיר דירה במהירות ובמחיר שוק.

פקיד השומה, אשר שלל את קיומו של סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הדגיש באמצעות פרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי) את המספר הגדול של הדירות המושכרות ואת ההיקף הכספי הכולל של פעילות ההשכרה. 

 

עוד הוא טען כי לשלושת בני המשפחה יש בקיאות בתחום הנדל"ן, בין היתר בשל המקצועות של אלי ורון (שמאי מקרקעין ואדריכל) ובשל עיסוקיהם הנוספים באותו ענף.

בנוסף הצביע פקיד השומה על היקף הפעילות היומיומית המתבצעת על-ידי השלושה ועל-ידי בעלי המקצוע מטעמם, הדרושה כדי לטפל בהשכרה ובהחזקה של 110 דירות. לפי עמדת פקיד השומה, קיים מנגנון עסקי של ממש שמניב את הכנסות השכירות

שופט בית המשפט המחוזי, הארי קירש, דחה את הערעורים, קיבל את עמדת המדינה וקבע כי "נדרשות פעולות מרובות מאד מדי שנה על-מנת להשיג את ההכנסה הנדונה", וכי "הכנסה עשויה להיחשב הכנסה עסקית בשל ההיקף (הכמותי) של הפעילות שמצמיחה אותה ולא רק בשל טיב (איכות) הפעילות". 

את המסקנה כי מדובר בהכנסה עסקית ביסס השופט על היקף הפעולות והעשייה הכרוכות בהפקת הכנסה ממספר כה רב של נכסים. "ריבוי הנכסים מביא מטבע הדברים להיקף הכנסה שנתית ממשי ביותר", ציין והוסיף: "חרף ניסיון השלושה להציג את עצמם רק כממשיכי הדרך של דורות קודמות שבחרו להשקיע בנדל"ן, העובדות מראות כי מרביתה של מצבת הנכסים הנדונה נרכשה דווקא בשנות ה-80 וה-90 (ובייחוד בשנות ה-90). בזמנים אלה כל שלושת המערערים היו אנשים בוגרים, אשר קיבלו בצוותא החלטה מודעת להשתמש בכספם באופן אשר יחייב התעסקות אישית רצופה ובלתי מבוטלת. הדבר לא נכפה עליהם, ורוב הנכסים הנדונים לא הגיעו לידיהם בירושה".

בנוסף, בית המשפט המחוזי חייב את בני המשפחה לשלם למדינה 10,000 שקל בגין הוצאות המשפט, ובסך-הכול 40,000 שקל.

לאחר שניתן פסק הדין, הגישו המערערים בקשה לאיסור של פרסום שמם, בטענה כי פסק הדין פוגע בפרטיותם. בית המשפט המחוזי דחה את בקשתם וקבע כי פסק הדין יפורסם תוך כדי עריכת מספר שינויים בפסק הדין.

המערערים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר נדחתה אתמול (ד'), ופסק הדין הותר לפרסום תוך מספר שינויים.

את פקיד השומה ייצגו בבית המשפט המחוזי בתל-אביב עורכי הדין יפעת גול (שושן) ומאיר פורת מפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי), ובבית המשפט העליון עו"ד יורם הירשברג מהמחלקה הפיסקלית בפרקליטות המדינה. 

השלכות מיסויות משמעותיות

בשנים האחרונות התגלעו מחלוקות רבות בין מס הכנסה לבין נישומים בשאלה מתי תוגדר השכרת דירות או שטחים שבבעלות פרטית כהכנסה אקטיבית מעסק, ומתי כהכנסה פסיבית הזכאית למס מופחת.

השאלה - אשר לה השלכות מיסויות משמעותיות - נותרה פתוחה וללא מענה חד-משמעי, שכן רשויות המס ובתי המשפט לא שרטטו באופן ברור את הגבול בין המקרים. במקרים רבים נישומים ופקידי השומה בחרו להתפשר ולהימנע מלברר את העניין בבית המשפט.

ביולי אשתקד קבע בית המשפט המחוזי כי אח ואחות ירשו 24 דירות ו-4 נכסים עסקיים מאביהם המנוח, והשכירו את כל הנכסים הללו - תמורת כחצי מיליון שקל בשנה לכל אחד מהם - ישלמו מס מופחת בשיעור של 10%, המוטל על אזרחים המשכירים דירות ונכסים באופן פרטי.

המחוזי קבע כי הכנסותיהם מדמי השכירות מכל הנכסים שבבעלותם יסווגו כהכנסה פסיבית משכירות - ולא הכנסה אקטיבית מעסק.

עם זאת, בית המשפט קבע כי שיעור המס המופחת החל על משכיר פרטי - בהיקף 10% - יחול רק על דירות שהושכרו למטרת מגורים, ולא על דירות מגורים שהושכרו למטרות אחרות - בהן דירות שהושכרו למשרדי עורכי דין או חברות שונות - וכמובן שלא יחול על הנכסים שאינם דירות מגורים.

בימים אלה תלוי ועומד ערעור שהגיש פקיד השומה לבית המשפט העליון על החלטה זו של בית המשפט המחוזי.

"מחלוקת אזרחית עתיקת-יומין" 

באי-כוחה של משפחת יהל, עו"ד (רו"ח) נועה לב גולדשטיין ועו"ד אדם קדש ממשרד איתן מהולל שדות, מסרו: "פסק הדין עסק במחלוקת אזרחית עתיקת-יומין בדיני המס בנוגע לסיווג הכנסות - ובפרט בנוגע להכנסות שכירות - באילו סיטואציות הכנסות כאמור תיחשבנה כהכנסות 'פסיביות', ואימתי ההכנסות תחשבנה כ'עסקיות'.

"בעבר (עד לשנת 2003), שיעורי המס החלים על הכנסות פסיביות היו גבוהים אפקטיבית מהשיעור שחל על הכנסות עסקיות; ולכן דווקא רשות המסים, במספר לא מבוטל של פסקי דין, היא זו שטענה כי הכנסות משכירות הן הכנסה פסיבית ולא עסקית (שכן בשל סיבות שונות, ובפרט האפשרות לקזז הפסדים והחלת מדרגות מס נמוכות, לנישומים הייתה עדיפות בסיווג 'עסקי' של הכנסות השכירות).

"בשנת 2003 חל שינוי חקיקה, במסגרתו הופחתו שיעורי המס החלים על הכנסות פסיביות דוגמת הכנסות שכירות; ובנוסף, ניתנה אפשרות להחיל שיעור מס של 10% על מחזור ההכנסות מהשכרת דירות מגורים (ללא כל מגבלה על גובה ההכנסות).

"צריך לשים לב שמדובר ב'מס מחזור', החל על כל הכנסות השכירות, כך שבמבחינה אפקטיבית מדובר בשיעור מס דומה לזה החל על כל יתר ההכנסות הפסיביות הנצמחות בשוק ההון (על-פי רוב 25%). במקרה זה, בית המשפט המחוזי למעשה הגיע למסקנה לפיה השכרה של כמות מסוימת של דירות חייבת להיות מסווגת כ'פעילות עסקית' (כאשר אין אזכור מפורש לגבי מהי אותה כמות).

"יש להעיר בהקשר זה כי לפני מספר חודשים ניתן פסק דין אחר על-ידי שופט אחר בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, ובו נקבע כי הכנסה מהשכרת כ-25 דירות אינה מהווה 'הכנסה מעסק'. לכן, כיום עדיין ישנה אי-ודאות בנוגע לשאלה האם אכן קיים 'סף' מסוים של דירות מגורים, אשר מעליו ההשכרה בהכרח תיחשב כפעילות עסקית.

"כן נבקש להדגיש כי מדובר בנישומים שומרי חוק, שדיווחו כדין לאורך כל השנים על הכנסותיהם, והמחלוקת היחידה בינם לבין רשות המסים נגעה לפרשנות המבחנים שנקבעו בהלכה הפסוקה לאורך השנים בין הכנסה 'פסיבית' לבין הכנסה 'עסקית'.

"בהערת אגב, יש לשים לב כי במקרה זה הנישומים לכל אורך הדרך, גם לפני שנת 2003, דיווחו על הכנסתם מהשכרת דירות המגורים כהכנסה פסיבית; בשנים אלה - רשות המסים היא זו ש'הרוויחה' מהסיווג של ההכנסות כ'פסיביות', אולם אז לא ביקשה לסווג את הפעילות כ'עסקית'.

"ועוד הערה כללית בנוגע לאופן המיסוי של השכרת דירות מגורים: בחירת המסלול המיטבי עבור הנישום (האם מס מחזור של 10%; מסלול פטור ממס; או מסלול מיסוי רגיל המאפשר ניכוי הוצאות כנגד ההכנסה) תלויה במועד רכישת הדירה. כך לדוגמה, במקרים רבים ייתכן כי תהא עדיפות לבעל הדירה לבחור במסלול המיסוי 'מעסק', היות ואז הוא יכול לקזז מהכנסותיו את ההוצאות, לרבות הוצאות הפחת".

צרו איתנו קשר *5988