"הסיכוי שיוזמות המס של כחלון בנדל"ן יעברו נמוך מ-50%"

גורמים מקצועיים באוצר מעריכים שהיוזמות למיסוי בעלי 3 דירות, והיטל של 2.5% משווי הקרקע על חברות שמתעכבות בבנייה, יעברו רק בתמיכת ראש הממשלה נתניהו

בנימין נתניהו ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן - הארץ
בנימין נתניהו ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן - הארץ

המפתח לאישור יוזמות המיסוי החדשות של משרד האוצר בתחום הנדל"ן נמצא בידי ראש הממשלה בנימין נתניהו, כך מעריכים גורמים מקצועיים באוצר. האוצר צפוי לפרסם בימים הקרובים את "מסמך ההפחתות", התוכנית המפרטת את הצעדים ואת הגזירות שמתכנן המשרד כדי לסגור את פערי ההכנסות וההוצאות בתקציב המדינה.

במסמך יופיעו גם שתי היוזמות האחרונות של האוצר להטיל אגרת ריבוי דירות על בעלי שלוש דירות ויותר ולגבות היטל של 2.5% משווי הקרקע על חברות יזמות בתחום הנדל"ן, המחזיקות בקרקעות פרטיות זמינות לבנייה ואינן מתחילות בבנייה.

ואולם בדרך הארוכה מאישור הממשלה ועד לאישורן הסופי בכנסת, צפויות יוזמות המיסוי למסלול מכשולים ארוך: התנגדות בעלי הדירות וחברות יזמות נדל"ן, הסתייגויות משפטיות ודרישות מצד רשות המסים לתוספת של מאות תקנים לצורך הקמת מנגנון ליישום המסים החדשים.

משום כך סבורים בירושלים כי רק גיבוי אמיתי מנתניהו יציל את יוזמות המיסוי הנוכחיות מגורל דומה לזה של הפטור ממע"מ לרוכשי דירות, שיזם שר האוצר הקודם יאיר לפיד. גורמים משפטיים בממשלה העריכו היום כי "הסיכויים ששתי יוזמות המס האלה יעברו נמוכים מ-50%".

הצעד שמעורר את מרב ההתנגדות הציבורית הוא אגרת ריבוי הדירות, אך מבחינת משרד המשפטים היוזמה הבעייתית יותר היא דווקא הטלת מס הרכוש. בהקשר זה אפשר להזכיר את יוזמת ועדת טרכטנברג להטיל על קבלנים היטל עיכוב מימוש, שלפיו היו אמורים לגבות מהם מס עבור כל קרקע שהוחזקה במשך שלוש שנים - ושיעור המס היה אמור לעלות מדי שנה עד לתחילת הבנייה. היוזמה נפלה לאחר שעוררה קשיים משפטיים לא פשוטים, למשל סביב ההגדרה של חברה החבה במס וסביב המניעויות או העילות שמצדיקות לפטור את הקבלן מתשלום ההיטל או המס.

"רשימת המניעויות רק תלך ותתארך כשהחוק יגיע לוועדת הכספים וכל הקבלנים ידרשו להוסיף את הבעיות שלהם ובסוף גם לא יהיה מי שיבדוק את זה", אמר ל"גלובס" גורם משפטי. "הכי גרוע זה לכתוב חוק שאתה לא יכול לבטל אותו".

בעייתיות נוספת שעולה מנוסח ההחלטה לגבות מס על קרקע מאושרת לבנייה היא העובדה שנכון להיום מוצע להחיל אותו רק על חברות בעוד שלטענת גורמים בענף הנדל"ן, הבעיה ממוקדת דווקא בבעלי הקרקע הפרטית. גורמים בענף טוענים שלא ניתן למצוא חברות נדל"ן רבות שאינן יוצאות לבנייה על מגרשים שבהם תב"ע מאושרת (במיוחד לאור מצוקת הקרקעות שנוצרה לאחר שהממשלה החליטה לשווק את כל מכרזי רשות מקרקעי ישראל לטובת מחיר למשתכן בלבד), בעוד שבעלי הקרקעות הפרטיות מבינים שהם הפכו להיות מבוקשים יותר ולכן מקשים על ביצוע עסקאות. במקרה כזה, חברה שלא תבנה תהיה חייבת במס אך בעל קרקע פרטית, שלא ממהר למכור הקרקע, אפילו אם היא מאושרת, לא יושפע מההחלטה.

 

אגרת ריבוי דירות - לא שוויונית

הבעיות המשפטיות בהטלת אגרת ריבוי הדירות נעוצות בעיקר בעובדה שהיא איננה שוויונית ואינה מבחינה בין בעלי דירות קטנות בפריפריה לבעלי דירות יוקרה בצפון תל אביב. כדי לתקן את הבעייתיות הזאת עלתה במהלך הדיונים הצעה לחלק את הארץ לאזורים ולקבוע שווי ממוצע למ"ר בכל אזור. גובה האגרה יהיה שווה למכפלת גודל הדירה עם השווי למ"ר באזור שבו נמצאת הדירה. אלא שהרעיון, בדומה ליוזמת מע"מ אפס, מגדיל את הביורוקרטיה ומסבך את יעילות השומה והגבייה.

רעיון אחר, שנחשף לאחרונה ב"גלובס", הוא להגביל בתקרה את מסלול את המס המופחת לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. מדובר בסעיף המאפשר לבעלי דירות לשלם מס הכנסה בשיעור 10% על הכנסותיהם מהשכרת הדירות, ללא ניכוי הוצאות. לפי הרעיון, הזוכה לתמיכת משפטנים מובילים בתחום מיסוי הנדל"ן, תיקבע תקרה לתשלום המס, בסכום של 12 או 13 אלף שקל בחודש (סכום השווה להכנסה הממוצעת המתקבלת מהשכרת שתי דירות) - מעבר לתקרה זו יחויבו המשקיעים בתשלום מס לפי המסלול השני, כלומר במס השולי שייקבע בהתאם לדוח השנתי שיגישו למס הכנסה.

נציין שקביעת מדרגת המס יכולה גם להיות פתרון לבעיה נוספת שמעלים המתנגדים להטלת המס והיא שמס זה יגולגל ישירות לשוכרים בצורה של העלאת דמי השכירות. אם ייקבעו המדרגות, לא מן הנמנע שבמקרה והמדרגה הנמוכה קרובה יותר להכנסה שמקבל בעל הדירות, ייתכן שהוא יעדיף דווקא להוריד את דמי השכירות כדי להישאר במדרגה הנמוכה יותר. עם זאת, הרעיון של הגבלת מסלול המיסוי לפי סעיף 122 אינו מעורר התלהבות רבה ברשות המסים.

מי שבוחר במסלול המס המופחת (10%) פטור מהגשת דוח שנתי וברשות המסים אין כיום מנגנון של פיקוח ובקרה על הדיווחים (כפי שברשות לא בודקים את בעלי הדירות שטוענים לפטור מתשלום מס הכנסה משום שהם משכירים את הדירה בפחות מ-5,030 שקל בחודש). ברשות לא צפויים להתלהב מצעדים שיביאו להגדלה ניכרת של מספר מגישי הדוחות השנתיים ויעודדו נישומים שלא לדווח אמת על הכנסותיהם.

במקביל לבעיה המשפטית שעשויה להתעורר בכל הנוגע למיסוי בעלי דירות מרובות, יש גם שאלת איכות הנתונים לגבי זהותם של אותם בעלי שלוש דירות ויותר וכמה דמי שכירות הם גובים. נכון להיום, מסד הנתונים על שוק השכירות לוקה בחסר, וזאת בלשון המעטה. נזכיר שרק לאחרונה דובר על הקמת "רשם שכירויות" במשרד המשפטים כחלק מהצעת החוק של ח"כ רועי פולקמן (כולנו), דבר שהיה עשוי להועיל בכל הנוגע לאיסוף הנתונים, אך סעיף זה הוצא בסופו של דבר מהחוק. כעת, כל עוד מסד הנתונים אינו מאפשר קבלת נתונים מלאים על שוק השכירות, אין ודאות שגם אם יוחלט למסות את מחזיקי הדירות המרובות, המימוש יהיה אפקטיבי.

לראשונה: טיוטת חוק ההסדרים עומדת לשימוע ציבורי

האוצר פרסם היום באתר האינטרנט שלו את טיוטת חוק ההסדרים (התוכנית הכלכלית) שתוגש לאישור הממשלה ב-11 באוגוסט ולאישור הכנסת בנובמבר. זו הפעם הראשונה שהאוצר מפרסם את טיוטת החוק והיא עומדת לשימוע ציבורי. לציבור ניתן שבוע להגיש את הערותיו ליוזמות ולרפורמות הכלולות בחוק. טיוטת החוק המפורסמת באתר איננה כוללת את המהלכים שהאוצר מתכנן בתחום הביטחון.

חוק ההסדרים המצורף לתקציב 2017-2018 יתמקד בשלושה תחומים מרכזיים: הגברת הפריון, הפחתת יוקר המחיה וצמצום הפערים החברתיים. בין המהלכים המרכזיים המוצעים בחוק צעדים שנועדו להביא להגברת תחרות בשוק התקשורת, התחבורה, הגז, הגברת ייבוא, בנקים קואופרטיביים ועוד. לצד הצעדים להגברת התחרות והפחתת יוקר המחיה, מוביל משרד האוצר תוכנית לצמצום הפערים במערכת החינוך וכן סיוע לעצמאים במצבי אבטלה.

את התוכנית הכלכלית ניתן לראות באתר משרד האוצר.

צרו איתנו קשר *5988