עו"ד שרגא בירן משכיר 24 דירות - אך ישלם עליהן רק 10% מס

לבירן דירות בירושלים, ת"א ורחובות המכניסות לו עד מיליון שקל בשנה ■ השופט אביגדור דורות נימק: בירן לא מעורב בניהול ההשכרות, הוא מרוויח הרבה יותר מעסקיו האחרים ■ המס (המגוחך) על שכר דירה

שרגא בירן / צילום: ורדי כהנא
שרגא בירן / צילום: ורדי כהנא

עו"ד שרגא בירן, מעורכי הדין העשירים בישראל, ישלם מס מופחת בשיעור 10% בלבד בגין הכנסותיו מהשכרת 24 דירות בממוצע שהיו בבעלותו בתל-אביב, בירושלים וברחובות - כך קבע השבוע (ב') בית המשפט המחוזי בירושלים, שביטל שומות שהוציאה רשות המסים לעו"ד בירן, במסגרתן ביקשה לחייב את הכנסותיו משכירות כ"עסק", המקים חבות מס בשיעור גבוה יותר.

השופט אביגדור דורות קבע כי הכנסתו של בירן מהשכרת הדירות אינה הכנסה "אקטיבית" מעסק, וכי בירן זכאי ליהנות משיעור המס המופחת על דמי השכירות.

כותב השופט: "בירן - ממייסדי עסק מצליח ובעל מוניטין של עריכת דין ובעל מניות בתאגידים עסקיים מהבולטים במשק הישראלי - בתקופות השומה, הרחיק עצמו לחלוטין, ממה שפקיד השומה רואה בו עסק להשכרת דירות, בניגוד לאינטרס שלו 'כבעל העסק', שהינו להפעיל מידה מסוימת של פיקוח... לא נקט יוזמות שמטרתן להשביח את הנכסים כדי להגדיל את הכנסות 'העסק'; העביר ללא תמורה למקורביו את מה שנתפס בעיני פקיד השומה כ'מלאי עסקי' (בירן העביר חלק מהדירות ללא תמורה לילדיו ולגרושתו - א' ל"ו); הותיר את הטיפול היום יומי באותו 'עסק' בידי שניים (קרוב משפחה ומזכירתו - א' ל"ו), אשר עיקר עיסוקם בעסקים אחרים; ולא ניסה להגדיל את המלאי 'העסקי', אלא הקטינו בצורה מהותית, עד כדי מחצית".

בית המשפט אף חייב את פקיד השומה לשלם לבירן הוצאות משפט בסך 60 אלף שקל.

מדובר בפסק דין שלישי המתפרסם בעת האחרונה, הדן בשאלה מתי תיחשב הכנסה מהשכרת דירות מרובות כהכנסה פאסיבית הממוסה במס מופחת בשיעור 10%, ומתי תיחשב כהכנסה מעסק הממוסה במס שולי כפי שמשולם על כל הכנסה עסקית אחרת.

שכר-טרחה בצורת דירות

בירן, מבכירי וותיקי עורכי הדין בארץ מזה 55 שנים, הוא הבעלים של משרד עורכי הדין ש. בירן ושות' וכן של מספר תאגידים ועסקים בישראל, בהם קבוצת אלון, יחד עם דודי ויסמן והקיבוצים (ועד לאחרונה אלון רבוע הכחול, שנמכרה במסגרת הסדר חוב לאחרונה למוטי בן-משה).

תחום התמחותו הוא פיתוח שכונות ופרויקטים של נדל"ן. מדובר בפרויקטים גדולים מאוד, הכרוכים במתן שירותים מתמשכים על פני שנים, בהיבטים רבים, בהם התקשרויות בין בעלי קרקע עם יזמים וקבלנים, טיפול במוסדות תכנון ורשויות מקומיות, מימון הפרויקטים ועוד. 

חלק ניכר מהסדרי שכר-הטרחה באותם פרויקטים ארוכי-טווח מבוסס על הצלחה, כאשר שכר-הטרחה משולם כעבור שנים מתחילת ביצוע העבודה המשפטית, ועקב כך משרד ש. בירן ושות' נזקק ליטול אשראי בנקאי ואחר. בחלק מהפרויקטים שהסתיימו בהצלחה, במקום לקבל מהלקוחות תשלום בכסף, ניתנה התמורה בשווה-כסף, בצורת העברת הזכויות בדירות מגורים על-שם בירן וכן על-שם שותפים נוספים במשרד עורכי הדין. 

הדירות הגיעו לידי בירן כתוצאה מניהול שלושה פרויקטים נדל"ניים גדולים: פרויקט סוזן דלל בתל-אביב, פרויקט רחובות החדשה ופרויקט מעלות דפנה בירושלים. מדובר בדירות בבנייני מגורים, שהשלמת בנייתן הייתה אקורד הסיום של הפרויקט בו טיפל המשרד. באופן זה החזיק בירן בין השנים 2004-2007 דירות מגורים בירושלים, ברחובות ובתל-אביב, כאשר מספר מספר הדירות השתנה במהלך השנים.

הכנסותיו של עו"ד בירן בכל אחת מהשנים הרלבנטיות מדמי שכירות היו כדלקמן: בשנת 2004 - הכנסות של 830,255 שקל מ-21 דירות; בשנת 2005 - 880,647 שקל מ-24 דירות; בשנת 2006 - 937,000 שקל מ-25 דירות; בשנת 2007 - 921,320 שקל מ-24 דירות.

מפסק הדין עולה כי בירן לא טיפל בעצמו בהשכרת הדירות, אלא השקיע את זמנו ומרצו במשרד עורכי הדין ובקידום מטרות ציבוריות, במסגרת מכון לרפורמות מבניות. כדי לטפל בניהול הדירות שבבעלותו נעזר בירן באחיה של כלתו, שחר סלבין, שהתגורר בשנים 1997-2004 בדירה שכורה שבבעלות בירן בשכונת נווה צדק בתל-אביב.

נכסי משפחה או עסק?

אופן חיובן במס של הדירות שבבעלות בירן הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי, בערעור שהגיש בירן על צווים שהוציא לו פקיד שומה ירושלים 1. רשות המסים דרשה מבירן לשלם על הכנסותיו מהשכרת דירות את שיעור המס החל על הכנסות מעסק - לפי מדרגות המס הרגילות, עד לשיעור המס השולי; ואילו בירן ביקש לשלם את שיעור המס המופחת בגובה 10%, שחל על משכירי דירות שההכנסה משכירות אינה מהווה אצלם הכנסה מעסק. 

השופט דורות דחה את טענת פקיד השומה, לפיה בירן הוא בעל מומחיות מיוחדת ומוניטין בליווי פרויקטים גדולים מאוד בתחומי הפשרת קרקעות לבנייה ובתחום התכנון והבנייה, וככזה הוא גם בעל מומחיות לניהול עסק להשכרת נכסים. השופט קבע: "לראות בבירן, מומחה בעל ידע בתחום השכרת דירות למגורים, היא גישה בעייתית, שכן אין לבירן כל ידע בתחום מעבר לבעלים של דירה בודדת שהושכרה על-ידו מספר פעמים. למה הדבר דומה? לייחוס מומחיות בתחום הזלפת טיפות לעיניים רגישות, לרופא מומחה, בעל מוניטין בתחום ניתוחי עיניים".

עוד קבע השופט כי בירן לא עסק בעצמו בפועל בהשכרת הדירות, לא ביקר בדירות במשך שנים, לא פגש בעצמו את השוכרים, לא חתם מולם על חוזה שכירות ולא גבה מהם את דמי השכירות; וכי גם סלבין - שהוא יזם נדל"ן במקצועו - טיפל בהשכרת הדירות אגב אורחא, תמורת שכר חודשי נמוך של כ-4,000 שקל בחודש, ולכן קשה לראות בשירותים שסיפק משום מנגנון של עסק. 

היקף הכנסות יחסי

השופט דורות התייחס גם להיקף המקורות האחרים של הכנסותיו של בירן - וציין כי הכנסותיו ממקורות אחרים גבוהות משמעותית מההכנסות מדמי השכירות. "פרט לעובדה כי היו בבעלותה של החברה המשפחתית (חברת שיבג) עוד 17 דירות בירושלים... בירן היה בשנים הרלוונטיות הבעלים בשרשור של חברות ענק במשק הישראלי בתחום האנרגיה והקמעונאות (אלון חברת הדלק לישראל, אלון רבוע כחול ישראל ומגה קמעונאות) והבעלים של משרד עורכי דין בעל מוניטין רב, כך שנראה כי ביחס להיקף המקורות האחרים של הכנסת הנישום, היקף עסקאות השכירות, לא היה רב", כתב השופט.

השופט ציין כי הקביעה אם הכנסה מסוימת תיחשב הכנסה אקטיבית מעסק או הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס מופחת, נבחנת בכל מקרה ומקרה לפי נסיבות העניין ולפי מכלול מרכיבים. זאת, לפי מבחן שזכה לכינוי "מבחן-הגג" או "מבחן-העל", הבוחן את כוונת הצדדים, נסיבות הרכישה, נסיבות המכירה וכיו"ב. בית המשפט קבע כי לפי כל המבחנים, בהם מבחן-הגג, בירן אינו מנהל עסק להשכרת דירות, ולכן זכאי ליהנות משיעור המס המופחת על הכנסותיו מדמי שכירות.  

מרשות המסים נמסר: "הרשות תבחן יחד עם הפרקליטות את האפשרות לערער על פסק הדין". 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא דין וחשבון?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988