השמאי הממשלתי: מחירי הדירות זינקו 2.5% ברבעון השני

השמאי הממשלתי: בשנה החולפת מחירי הדירות טיפסו ב-8% ■ רק בשתי ערים לא נרשמה עליית מחירים ברבעון השני, אין אפילו עיר אחת בישראל שנרשמו בה ירידת מחירים ■ מהו מדד הדיור רלבנטי?

 

מחירי הדירות בישראל עלו או ירדו ברבעון השני של 2016? תלוי את מי שואלים ותלוי על איזה מדד ממשלתי מסתמכים.

מנתוני השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, שפורסמו היום (ג'), מחירי דירות 4 חדרים ב-16 ערים ברחבי הארץ רשמו עלייה ממוצעת של 2.5% ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון של 2016, ועלייה שנתית של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. סקירת השמאי הממשלתי מתייחסת רק למחירי דירות 4 חדרים (חדשות ויד שנייה) ב-16 ערים מרכזיות בישראל. על פי נתוני השמאי הממשלתי מחירי הדירות באשדוד, כפר סבא ובמודיעין-מכבים-רעות עלו ב-5% ברבעון ומחירי הדירות באילת אשקלון ותל אביב האמירו ב-4% באותם שלושה חודשים בהשוואה לרבעון הקודם. עוד על פי השמאי הממשלתי, באף יישוב לא נרשמה ירידת מחירים ברבעון ורק בחיפה ורחובות נותר המחיר הממוצע ללא שינוי.

מצד שני, בעוד נתוני השמאי הממשלתי מעידים על עליית מחירים כמעט גורפת, מדד נוסף שהתפרסם רק אתמול (ב') מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמתפרסם בצמוד למדד המחירים לצרכן, המתייחס גם הוא לרבעון השני של השנה, מעיד דווקא על ירידה בשיעור 1.3% במחירי הדירות הממוצעים ברחבי הארץ. על פי נתוני הלמ"ס, ירידות המחיר נרשמות בעיקר בדירות הגדולות של 4.5 ו-5 חדרים וירידה משמעותית נרשמה באזור המרכז וסובב ירושלים, שם מעידים הנתונים על ירידה בשיעור 2.4% בכלל טיפוסי הדירות וצניחה של 7.6% במחיר בדירות הגדולות (4.5-5 חדרים). ירידה נוספת, שהתמקדה בעיקר בדירות הגדולות (4.5-5 חדרים), נצפתה על פי הלמ"ס גם באזורים הדרום, הצפון והשרון כמו גם ירידה קלה בירושלים.

נתוני הלמ"ס מתייחסים למגוון רחב יותר של דירות, אך בסיס הנתונים שונה. הלמ"ס בוחן 67 יישובים בישראל, בחלוקה על פי מחוזות בהתבסס על נתוני מס שבח של עסקאות שדווחו לרשות המסים וכולל גם הוא דירות חדשות ויד שנייה. היישובים שנכללים במדד הלמ"ס הם יישובים שבהם מספר התושבים גבוה מ-20 אלף, מספר הדירות גבוה מ-5,000, ויישובים שבהם מספר העסקאות "סביר ביחס למספר הדירות", כך על פי הלמ"ס. נתוני הלמ"ס אינם כוללים קבוצות רכישה, בנייה עצמית ועוד כמה פרמטרים, ובנוסף, הנתונים לא פעם מתעדכנים בדיעבד ומשתנים. "ממוצע הרבעון האחרון הוא ארעי מפני שישנן עסקאות שעדיין לא דווחו בעת חישובו", כך מעיד הלמ"ס בפרק המתודולוגיה על חישוב מדד מחירי הדירות, "שלושת המדדים האחרונים הם ארעיים היות ובמועד הפרסוםף טרם דווחו כל העסקאות שנעשו בחודשים האחרונים".

כך, נוצר מצב ששני גופים רשמיים שונים במדינת ישראל מציגים תמונה הפוכה אודות ענף הנדל"ן, מה שמכניס את הענף, ובוודאי גם את רוכשי הדירות, לאי וודאות. זה המקום להזכיר כי כבר כתבנו רבות כאן ב"גלובס" על הצורך המיידי באיחוד המדדים השונים המתייחסים לענף ומיסוד שיטת מדידה אמינה.

בשנת 2013 עם כינוסו של קבינט הדיור הראשון, הוחלט לקדם מהלך של טיוב נתוני הנדל"ן בישראל לאור הביקורת על טיב הנתונים בעקבות אי התאמות שהתגלו במשך השנים (כמו בנתוני הלמ"ס והשמאי הממשלתי מהיום). החלטה זו החלה להתקדם ונקבע כי צוות יבחן את הנושא. עד היום קיימה הועדה מספר דיונים אך טרם קיבלה החלטות שיושמו בפועל.

נציין כי בדו"ח ביניים של צוות בין משרדי שהוקם למטרה זו ופורסם בתחילת 2014, הוחלט על קידום טיוב הנתונים ונכתב בו בין היתר כי: "לאחר בחינת המדדים השונים על יתרונותיהם וחסרונותיהם, מצא הצוות כי מבחינת האיכות המתודולוגית של בניית המדד, מדד מחירי הדירות הוא בעל המתודולגיה הטובה ביותר להערכת השינויים ברמת המחירים של דירות בבעלות בישראל... עם זאת, הצוות בחן את הטענות שהועלו כנגד איכות הנתונים עליהם מתבסס המדד, ומצא כי נדרש שיפור משמעותי בנתוני הדיור בישראל הן באמינות ובאיכות הנתונים הקיימים והן בהיקפם".

בשורה התחתונה, עד שלא ייקבע מדד אחיד בישראל, העוסקים בענף, הרגולטור, קובעי המדיניות וגם הציבור הרחב ימשיכו לקבל מדדים בעלי תוצאות שונות שלא יכולים להעיד על המצב האמיתי בענף הנדל"ן.

מחיר הממוצע לדירות בנות ארבעה חדרים
 מחיר הממוצע לדירות בנות ארבעה חדרים

 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988