גארי ברנט, בעל השליטה בחברת ייזום הנדל"ן האמריקאית אקסטל, הופיע אתמול באסיפת מחזיקי אגרות החוב של החברה, בניסיון להרגיעם ולהביא להפחתת התשואות של האג"ח.
אקסטל, שגייסה ממשקיעים בתל אביב 1.65 מיליארד שקל בהנפקה של שתי סדרות, מתמחה בייזום ופיתוח של פרויקטים בתחום מגדלי היוקרה למגורים במנהטן. שוק זה, שהיה פעיל מאוד בשנים האחרונות, התקרר אשתקד ומאז מתקשה החברה למכור את יתרת הדירות שבבעלותה ולסגור את חבילות המימון לפרויקטים החדשים שהיא יוזמת.
עם זאת, בימים האחרונים הודיעה החברה כי השלימה גיבוש חבילת מימון של 800 מיליון דולר מדויטשה בנק וקרן RXR לפרויקט "וואן מנהטן סקוור", ובשוק קיבלו את ההודעה בחיוב, מה שהוריד את התשואות על האג"ח של החברה אל מתחת ל-10%, לאחר שלפני חודשים אחדים הן כבר טיפסו לכ-15%.
את האסיפה פתח הבעלים ברנט ואמר כי "אנחנו עוברים תקופה מאתגרת בשוק הפיננסי. יש האטה במימון פרויקטים אבל היכן שיש מימון, אנחנו ממשיכים לבנות. הבריאות של השוק כולו די טובה. שוק המניות בשיא והכלכלה בארה"ב חזקה למדי, כך שהנדל"ן מאט לתקופה מסוימת, אבל אז אנשים מבינים שהעולם לא הולך להיחרב וחוזרים לקנות. למעשה, ההאטה הנוכחית עזרה לנו, כי יש פחות פרויקטים מתחרים".
"השוק מתעורר"
ברנט הוסיף כי "בששת השבועות האחרונים חתמנו על עסקאות למכירת דירות בהיקף של 80 מיליון דולר בפרויקט 'וואן 57'' ואנחנו מנהלים מו"מ נוספים למכירת דירות שם, ככה שזה מתעורר. גם בפרויקט 'וואן מנהטן סקוור' יש כבר עסקאות מכירה חתומות ב-125 מיליון דולר, וזה כשעדיין לא פתחנו משרד מכירות לפרויקט".
בהמשך ברנט פירט על מבנה המימון של הפרויקטים שבבנייה, וציין כי "הופתעתי שמחירי האג"ח לא עלו בשוק אחרי ההודעות שפרסמנו על מבנה המימון בפרויקט 'סנטרל פארק טאואר'". הוא הוסיף כי "פרויקט זה לבדו יש לו את היכולת לדעתי לשלם את כל האג"ח שגויסו, וכפול מכך*. הוא הסביר את מבנה השכבות המורכב של חבילת המימון לפרויקט, וציין כי בזכות הלוואת המזנין של 300 מיליון דולר שהעניקה אקסטל לימיטד לפרויקט בריבית של 12%, היא נעלה לעצמה החזר של לפחות 500 מיליון דולר מההשקעה.
בנוגע לפרויקט המרכזי השני, "וואן מנהטן סקוור", אמר ברנט כי "היה לנו מאוד מאתגר למצוא לו מימון אבל תודה לאל שהצלחנו בכך. אנחנו בטוחים שנוכל להגדיל את ההלוואה הבנקאית שקיבלנו מדויטשה בנק מ-500 מיליון דולר ל-750 מיליון דולר, כי זו הלוואה מאוד רווחית לבנק". להערכתנו, אקסטל לימיטד תוכל להביא מהפרויקט הזה 170-180 מיליון דולר".
ברנט הסביר כי המטרה המקורית היתה לממן את הפרויקט באמצעות הלוואה בנקאית של 900 מיליון דולר משלושה בנקים, אולם בתחילה החברה הצליחה למצוא רק שני בנקים שיסכימו להלוות בפרויקט, ובהמשך נותר רק בנק אחד. בסוף הסכים דויטשה בנק להקצות בשלב הראשון 500 מיליון דולר, עם אפשרות להעמיד בעתיד עוד 250 מיליון דולר. לדבריו "אני מתקשה לראות כיצד מישהו יוכל להגיד שלא נביא 1.5-2 מיליארד דולר משני הפרויקטים האלה לבדם, שזה פי ארבעה מהחוב למחזיקי האג"ח".
בהמשך העריך ברנט כי הפרויקט "וואן 57", שבו ממשיכה החברה למכור דירות, יוכל לייצר לה תזרים של עוד 100 מיליון דולר עד מכירת הדירות כולן. לדבריו, "לחברה יש שווי נכסי נקי של 2.3 מיליארד דולר (לפני מס), לעומת חוב של כ-420 מיליון דולר למחזיקי האג"ח. הייתי מודאג כשלא הצלחנו לגייס את המימון לשני הפרויקטים ורציתי שהמשקיעים יהיו מודעים לכך, אבל עכשיו אנחנו כבר נמצאים במקום טוב יותר".
שאלת יתר המימון
חלק מהמשתתפים באסיפה קיבלו בסיפוק את התחזית האופטימית בשעה שאחרים נשארו סקפטיים לאור העובדה כי חלק מהמימון לפרויקט "וואן מנהטן סקוור" טרם נסגר. כך למשל, החברה מאמינה כאמור שתצליח לקבל מדויטשה בנק עוד 250 מיליון דולר, אולם לעניין זה אין ודאות מלאה.
בנוסף, מקרן RXR הובטח בינתיים מימון של 300 מיליון דולר, ולא 463 מיליון דולר כפי שדווח תחילה, לאחר שלדברי ברנט הקרן איבדה את אחד המשקיעים בה. עם זאת, באסיפה העריך ברנט כי הקרן תדע להביא בעתיד את יתרת הסכום.
אחד המשתתפים באסיפה שאל את ברנט, כיצד הוא יכול להיות בטוח שבעיות המימון לא יתפרצו מחדש בעוד שנה וחצי, כאשר יתברר לפתע שהחברה לא הצליחה לגייס את הסכומים החסרים בחבילת המימון ל"וואן מנהטן סקוור".
ברנט, שנראה כועס למשמע השאלה, ענה בתגובה: "אם יש לך בעיה, תמכור את האג"ח ואל תחזיק אותן. אין כאן ביטחונות ותמיד יש סיכונים. אני כאן כדי לתת לכם את ההערכות שלנו".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
