"אין מה לעשות, זה ענף מסוכן. אנשים ימותו גם בעתיד"

בכירי ענף הנדל"ן הגיעו לדיון בסוגיות הבוערות בזמן שבחניון הקורס ברמת החייל נמשכו מאמצי החילוץ; מלבד הסכנות לחיי אדם והטענות בנוגע לאיכות הבנייה, הוצגו בדיון נתונים מבהילים בנוגע לסיכון הפיננסי ולחובות העצומים שנוטלים על גבם יותר ויותר ישראלים

"הדאגה הגדולה ביותר כרגע בשוק הדיור היא שזוגות צעירים לקחו אשראי משמעותי להשלמת ההון העצמי לרכישת דירה - מלבד הלוואת המשכנתא כמובן. רצוי שבנק ישראל ינסה לאמוד עד כמה הגידול הניכר באשראי לציבור מיועד להשלמת הון עצמי לדירה. יכול להיות שהסיכון בסגמנט הזה הרבה יותר גבוה ומוחשי מהחשיפה למשכנתאות במערכת הבנקאית", כך מזהיר צח ברקי, סמנכ"ל בכיר ומנכ"ל אגף כלכלה מידע ומחקר ב-DUN'S 100.

פאנל הנדל"ן של חברת דן אנד ברדסטריט נערך בשבוע שעבר בהנחיית עורך "גלובס" חגי גולן ובהשתתפות בכירים בענף. בכירי הנדל"ן עדיין משדרים עסקים כרגיל: למרות "מחיר למשתכן" שאמור לשכנע את מחוסרי הדירה להמתין לזכייה בדירה מוזלת בהגרלות שעורכת המדינה, למרות שהמסים המוטלים על משקיעי הדירות שאמורים להותיר אותם מחוץ למשחק, הם לא מבחינים בזעזועים בשוק והביקושים עדיין כאן.

עם זאת, בפתח הדיון הזהיר כאמור ברקי כי הרכישות של הציבור נשענות יותר ויותר על חובות ולא על "כוח קנייה" מוכח ואיתן. לא מדובר רק ב-75% משכנתא (מגבלת בנק ישראל), אלא גם במימון ההון העצמי שמביא כביכול הרוכש מהבית.

בשנת 2006 הסתכם האשראי שניתן לציבור, שאינו משכנתאות, ב-74 מיליארד שקל. בסוף שנת 2012, עת חלו המגבלות של בנק ישראל על גובה המשכנתאות (עד 75% משכנתא לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפר דיור, עד 50% לרוכש דירה נוספת), סך האשראי הנ"ל עמד על 122 מיליון שקל.

כיום, ההלוואות שנטל הציבור שאינן במשכנתא עומדות על 156 מיליארד שקל - תוספת של 34 מיליארד שקל בתוך פחות מ-4 שנים, עלייה חדה של 28% בהיקף האשראי, שכוונה בעיקר לגיוס הון ראשוני לרכישת דירות.

ברקי הזכיר כי קיים פעם עצום בין העלייה בשכר העבודה הממוצע במשק בעשור האחרון לבין העלייה במחירי הדירות. "מאז 2006, עת החלו עליות המחירים המשמעותיות, עלו מחירי הדירות בלמעלה מ-100%. לעומת זאת, השכר הממוצע עלה לפי הלשכה המרכזית לסטטסטיקה בכל אותה תקופה ב-8% ריאלית בלבד. זהו פער מדאיג, שמסביר את הצורך בלקיחת הלוואות יקרות שמעמיסות על הציבור, מעבר לנטל המשכנתא".

בפועל, הבנקים והגופים הפיננסיים אינם מספקים מידע של ממש על התכלית של אותן ההלוואות "שאינן לדיור". כלומר, יכול להיות שמדובר בהלוואות לחתונה, לטיולים, למכוניות ולשיפוצים - אלא שהסבירות לעלייה כל כך משמעותית באשראי לתחומים הללו היא אפסית. רק בתחום הנדל"ן היתה עליית מחירים מטאורית, בשילוב ההגבלות מאז שנת 2012, שדחקו לפינה רבים מרוכשים הדירות.

"יתפשרו על האיכות"

"מדובר על זוגות שפדו כספי פיצויים, קופות גמל ופנסיות, ובמקביל נטלו הלוואות מהבנקים ומחברות האשראי, על מנת להגיע לאותו הון ראשוני של 25%. זה בהחלט נתון שקשה להתעלם ממנו", מסביר ברקי.

הפאנל נערך בעיצומם של נסיונות ההצלה בחניון שקרס ברמת החייל בתל אביב. מכיוונם של הקבלנים ואנשי הנדל"ן, מעט לא נעים לומר, האסון ברמת החייל הוא עוד כדור בתחמושת אותה הם יורים לעבר הממשלה ומשרד האוצר.

לדברי היזם יגאל דמרי, כל השיח על מחדלים ופחד מבנייה של קבלנים בישראל, אינם ראויים והם רחוקים מהמציאות. "מי שעומד מהצד נחרד. אבל זה פשוט לא נכון. מי שבונה דואג לפיקוח של עצמו ומחובתו של כל קבלן לעשות זאת. למרות זאת, אין מה לעשות ואנשים ימותו גם בעתיד. זה ענף מסוכן. מדינה שבה משלמים מסים צריכה להעסיק 1,000 מפקחי בטיחות בענף, ולא 17".

יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, יישר קו עם הקבלנים. "אני לא מאשים את הקבלנים שחוסכים בעלויות, ובאופן כללי הענף מתנהל טוב. יכול להיות שאיכות הבנייה פחות טובה מלפני עשר שנים, אבל האצבע המאשימה צריכה להיות מופנית אל המדינה ולא אל הקבלנים".

לדברי האדריכל משה צור, החיסכון היום בולט במיוחד במכרזים לפרויקטים ציבוריים. "רואים באופן ברור שיש ציון גבוה במכרז לקריטריון המחיר, והאיכות מופיעה כנוצות של טווס. התוצאה היא שנבחרים התכנון והביצוע הפחות טובים, ואנשים לא מבינים שאיכות שווה כסף".

דמרי הזהיר כי "מי שהולך להכשיל את איכות הבנייה עוד יותר זו המדינה עצמה, עם תוכנית מחיר למשתכן". מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, נותנת לקבלנים להתחרות על מחיר הזול ביותר למ"ר בנוי (ולא על מחיר הקרקע הגבוה ביותר, כפי שהיה במכרזים עד כה). לדברי דמרי, שנמנע עד כה מלהשתתף באותם מכרזים, הקבלנים באותם מכרזים בהכרח "יתפשרו על איכות".

גם עו"ד צבי שוב הזהיר מפני ההשלכות של תוכנית מחיר למשתכן: "ברגע שעלות הבנייה היא זו שמשחקת את התפקיד העיקרי, מאחר והמחיר והמכירות התבצעו ונקבעו מראש, זה יכול להשפיע באיזשהו שלב על הביצוע. כשחברות מתחרות על מחיר נמוך - זה קורה".

האם מחיר למשתכן לפחות תגשים את ייעודה, ותוריד מחירים? מטבע הדברים, אנשי הנדל"ן שמייצגים אינטרס מאוד ברור לא ממש מאמינים בכך.

"בלי קשר לנושא החניון ולחברת דניה סיבוס, הענף נמצא באובר קיבולת מבחינת ביצוע", טענה דניאלה פז ארז, מנכ"ל חברת פז כלכלה והנדסה. לדבריה, מספר היחידות הנבנות בשנה עלה בעשור האחרון מאזור 30 אלף יח"ד בשנה לכיוון ה-50 אלף יח"ד. "יש צורך אמיתי להכפיל את כמות המהנדסים, הקונסטרוקטורים, מנהלי העבודה וכמובן הפועלים. בלית ברירה, במציאות הנוכחית, יש מצבים שנאלצים לעגל פינות ואנו רואים את זה בשטח".

מנכ"ל שיכון ובינוי, תמיר דגן, סבור כי מחיר למשתכן תרמה דווקא לעליית מחירים. "פתאום הסבתא שעברה לבית האבות ואין לה דירה עשר שנים, נכנסת למעגל של רוכשי הדירות. יש לא מעט אנשים שבכלל לא תכננו לקנות, אבל גם הם רוצים לקבל את ההנחה שמציעה המדינה באותן דירות".

גם מנכ"ל אשדר, ארנון פרידמן, סבור שנתח לא מבוטל מאותם 60 אלף ישראלים שהוציאו תעודת זכאות ונכנסו לביקושים ולהגרלות של מחיר למשתכן, לא תכננו בכלל לרכוש דירה.

פרידמן: "יש צעירים שבכלל לא רצו לרכוש דירה, אבל יש להם עכשיו אפשרות, כי הם זכאים. זה הכניס עוד סקטור לביקושים - אלו אנשים שרוצים להנות מההטבה שמעניקה המדינה.

"אשדר בונה גם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן וגם במסגרת פרויקטים רגילים בשכונות שבהן מתוכננות דירות בתוכנית זאת - ודווקא שם רואים עליית מחירים בפרויקטים רגילים, והדבר מצביע על חוסר אפקטיביות של התוכנית".

דמרי, שמתגורר בעיר נתיבות, תהה מדוע המדינה לא מעדיפה להשקיע את אותם הכספים (תוכנית מחיר למשתכן מוערכת תקציבית בעלות של מיליארדים שקלים מדי שנה לקופת המדינה, בעיקר בשל אובדן הכנסות מקרקע וממסים) לטובת פיזור האוכלוסייה בישראל.

דמרי: "מה ההיגיון לתת מענק של 300 אלף שקל לזוג צעיר שעובר לגור ליד צומת גלילות או בראשון לציון? המדינה משקיעה 2-3 מיליארד שקל שיכלו להינתן במדרגות של מענקים במקומות שונים בפריפריה - זה היה מדרבן זוגות צעירים לעבור לשם".

"טיפה בים"

לדברי דנוס, "תוכנית מחיר למשתכן נמצאת עכשיו בדיוק באותו מקום שנמצאה בעבר תוכנית מע"מ אפס. זו תוכנית שנהגתה בטעות והציבור משלם עליה. רק 3,000 דירות שווקו - זאת טיפה בים, ועובדה שהקבלנים מצביעים ברגליים ורוכשים קרקעות פרטיות במחירים גבוהים. השוק בכיוון של המשך עליות מחירים", טוען דנוס.

דמרי: "אני אגלגל את המס החדש על השוכרים"

תמיר דגן הגיע לפאנל לאחר זכייה של חברתו, שיכון ובינוי, במכרז להקמת 279 יח"ד להשכרה בירושלים. הפרויקט הוא חלק מיוזמת החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שקמה עוד בימי הר האוצר הקודם יאיר לפיד, עם הבטחה להקים בישראל 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך עשור על ידי חברות גדולות וגופים מוסדיים.

לדברי דגן, מדובר בדוגמא להתנהלות הבעייתית של הממשלה: "לפיד הצהיר לפני 4 שנים על 150 אלף דירות להשכרה. איפה הן? היום יש אולי 1,000 דירות". פז ארז הדגישה כי היעדר שוק מוסדי ואמין בענף השכירות תורם למשבר הנדל"ן: לדבריה, מגורים בדירה מושכרת כיום לא נחשב לקורת גג הוגנת. "כל שנה יכולים להוציא אותך מהדירה ולעלות את שכר הדירה. אם המהלך של כניסת קרנות הריט ושיכון ובינוי לענף הזה יצליח, גם תהיה למשקיעים אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן באופן שונה".

יחד עם זאת, דמרי ניצל את סוגיית הדיור להשכרה כדי להתנגח בתוכנית להטלת מס חדש על בעלי 3 דירות ויותר (עד 18 אלף שקל לדירה), תוכנית שכבר אושרה בממשלה ומופיעה בחוק ההסדרים. לדבריו, בזמן שהמדינה רוצה להקים 150 אלף דירות להשכרה, היא פוגעת בידה השנייה באלה שכבר משכירים דירות - "מה זה משנה מאיפה מגיעות אותן דירות להשכרה, מחברות או מאנשים פרטיים. דירה זה דירה, ובדירות שנמצאות בבעלותי אני בוודאי אגלגל את המס החדש על השוכרים".

כשמאי מקרקעין, ציין דנוס כי הנתונים מצביעים על עלייה במחירי השכירות, אם כי היא מתונה יותר מעליית מחירי הדירות. להערכת דנוס, "המס על הדירה השלישית ללא ספק יביא לזינוק מחירי השכירות ויפגע בזוגות הצעירים".

חשוב לציין כי מתוך כ-600 אלף דירות מושכרות בישראל, כ-80 אלף דירות בלבד נמצאות בידי בעלים שייפגעו מהגזירה החדשה (כ-50 אלף ישראלים בעלי 3 דירות ויותר), מה שהוביל את אנשי האוצר למסקנה שלא תהיה השפעה רוחבית על מחירי השכירות.

"האמירה של אביגדור יצחקי תוקעת את תמ"א 38 לשנה לפחות"

דניאלה פז ארז מצאה נקודת אור בולטת במכרזי מחיר למשתכן. לדבריה, "מתוכנית מחיר למשתכן צמח משהו טוב, והוא ההתעוררות המטורפת של התחדשות עירונית - פינוי בינוי ותמ"א 38". בעבר, לדבריה, היתה ההתחדשות העירונית פחות אטרקטיבית לחברות הנדל"ן שהעדיפו ליטול חלק בשיווק הקרקעות שהוציאה המדינה (רשות מקרקעי ישראל). כעת, כשמרבית המכרזים יוצאים אך ורק במסלול מחיר למשתכן, יזמים וקבלנים "נאלצים" לחזור למרכזי הערים ולבנות בשכונות הוותיקות.

אבל למרות האופטימיות של פז ארז, חברי הפאנל התעוררו לעוד שינוי קרוב בכללים של תוכנית תמ"א 38, תוכנית המתאר שנועדה מראש לחזק מבנים מפני רעידות אדמה (באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות) ושהפכה כבר מזמן לתוכנית להשבחת מבנים ולחלק מפיתרון מצוקת הדיור. יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי הציג יום קודם לכן במועצה הארצית לתכנון ובנייה את תוכניתו החדשה, ולפיה תמ"א 38 תאפשר הכפלת השטח הקיים פי שלושה (התייחסות של יצחקי עצמו, ראו בעמ' 20).

"אמירה כזו של יצחקי תוקעת את התחום לשנה לפחות", אמר תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי. לדבריו, בעלי דירות יבקשו להמתין לעוד זכויות ועוד הקלות, ודבר לא יקרה.

לדברי דנוס, המדינה צריכה לסבסד 100 אלף שקל לכל יח"ד שתיווצר בהתחדשות עירונית, "במקום התקציבים שהיא מפנה למחיר למשתכן".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988