מגוריט הגדילה היקף ההנפקה בת"א לעד 60 מיליון שקל

הגיוס הכולל של קרן הריט צפוי להסתכם בכ-240 מיליון שקל, כולל התחייבויות מוקדמות שקיבלה מחברה קדישא ומקרנות לאלמנות ויתומים

בעלי קנדה ישראל רוזן וטוכמאייר / צילום: איל יצהר
בעלי קנדה ישראל רוזן וטוכמאייר / צילום: איל יצהר

חברת מגוריט - קרן ההשקעות בנדל"ן הראשונה שהוקמה בהתאם לתיקון לחוק הריט - מדווחת על ביקושי יתר שנרשמו במסגרת השלב המוסדי בהנפקת המניות הראשונית (IPO) שהיא מקדמת. בזכות הביקושים הגבוהים הגדילה הקרן את היקף הגיוס בשלב המוסדי מ-32 ל-48 מיליון שקל, ובסך הכול את היקף הגיוס לעד 60 מיליון שקל. מדובר בהנפקת ה-IPO השנייה בבורסה של תל אביב השנה.

בין הרוכשים בהנפקה ניתן למצוא כמה שמות בולטים בשוק ההון, ובהם בעל השליטה בחברת הנדל"ן י.ח דמרי, יגאל דמרי, חברת הנדל"ן קנדה ישראל שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, איש העסקים משה הבא, לשעבר יו"ר בזק ובכיר במשרד האוצר, דוד אדרי, לשעבר סמנכ"ל הברוקראז' בפסגות שפרש מבית ההשקעות לאחר שנעצר בידי חוקרי רשות ני"ע בפברואר 2010 בחשד לביצוע מניפולציות באג"ח ממשלתיות וקונצרניות, וכמה גופים מוסדיים.

מגוריט ריכזה לא מעט כותרות בימים האחרונים, בין היתר בזכות הנהלה מרובת שמות נוצצים - יו"ר הקרן הוא אייל גבאי, לשעבר מנכ"ל משרד רה"מ, ומומחה כלכלי שלקח חלק בהסדר החוב של אי.די.בי; המנכ"ל מתי דב, לשעבר מנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים; ויו"רית ועדת אסטרטגיה, הדירקטורית יעל אנדורן, לשעבר מנכ"לית משרד האוצר. בין הדירקטורים הנוספים ניתן למצוא גם את גיא פרג, יו"ר חברת הנדל"ן אספן גרופ, ואת אורי ברון, לשעבר מנכ"ל בנק מרכנתיל דיסקונט.

הגיוס הכולל של מגוריט צפוי להסתכם בכ-240 מיליון שקל, וזאת אחרי שהתחילה את השלב המוסדי בהנפקה עם התחייבויות מוקדמות של 180 מיליון שקל מארבעה גופים - חלקם מעניינים ויוצאי דופן בשוק ההנפקות המקומי. השקעה של 40 מיליון שקל שהחליטו לבצע בקרן קופות הגמל של אקסלנס, שחברת החיתום שלה מובילה את ההנפקה, לא עוררה עניין יוצא דופן.

לעומת זאת, שמותיהן של חברה קדישא (על-ידי הרבנות הראשית והמועצה הדתית תל אביב) ושל קופת העיר שע"י - קרנות לאלמנות ויתומים, שישקיעו יחד 100 מיליון שקל, עוררו לא מעט תהיות בקרב הפעילים בשוק. את יתרת הסכום, בהיקף של 40 מיליון שקל, תשקיע קק"ל. על פי ההערכות, על החיבור לגופים החרדיים היו אחראים עוה"ד חיים ויספיש וארז רוזנבוך, בעלי המניות הגדולים בחברת הניהול של הקרן.

אחד הפעילים בשוק אמר היום בנושא, כי "השקעה גדולה כל כך של קרן צדקה ושל חברה קדישא, בייחוד כשלוקחים בחשבון את סך הנכסים העומד לרשותן, היא ממש לא מובנת - גם בגלל היכולת של אותם גופים לבחון את העניין הכלכלי שבהשקעה זו, וגם בגלל היקף ההשקעה שביצעו.

"אני בספק אם מנהלי העמותות מודעים לסיכונים הגלומים בהשקעה שכזו, ולכן גם לא בטוח שאפשר להגדיר אותם כמשקיעים מוסדיים. לא מן הנמנע שההשקעה הזו תרושש את האלמנות והיתומים".

"מעבר לכך", הוא הוסיף, "לא ברור איך כסף שמיועד לאלמנות וליתומים הולך לחברה שבמצבה כיום עוד אין לה פעילות עסקית, ולכן קיימים עדיין ספקות לא מעטים לגבי יכולתה להרוויח ולהשיא רווח למשקיעים". לדבריו, "צריך לזכור שהתשואה בתחום המגורים נמוכה, בסביבות 3% עוד לפני התשלום לחברת הניהול, וגם צריך לקחת בחשבון שלוקח זמן למצוא השקעה במקבצי דיור סבירים, ושיש פערי זמן מרגע ההשקעה ועד האכלוס.

"מעבר לכך, ממקבצי מגורים יהיה קשה להוציא דיירים שלא משלמים, גם בגלל מסגרת החוק וגם בגלל שיהיה קשה לקרן של אלמנות ויתומים לדרוש דבר שכזה".

תרכוש נכסים מניבים

מהתשקיף שפרסמה מגוריט לקראת ההנפקה עולה, כי היא מתכננת להשתמש בכספי ההנפקה לרכישת נכסים מניבים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל - רכישת דירות למגורים והשכרתן לתקופות ארוכות-טווח - ולהעניק שירותים נלווים דוגמת תחזוקה, ניקיון ושמירה. בכוונתה לרכוש לפחות 20 דירות בכל פרויקט שאליו תיכנס, חלקן בשלב ההקמה, ובפיזור גיאוגרפי נרחב. כיום החברה היא ללא נכסים והתחייבויות.

במגוריט מציינים כי היא מנהלת כיום מגעים לרכישות דירות בבאר שבע, באשקלון, בבית שמש, בירושלים, בראש העין, ברעננה, בחדרה, בחיפה והקריות, והקרן מעריכה כי "תידרש לגייס הון בבורסה באופן שוטף על מנת להגדיל את היקף עסקיה, להתפתח וליישם אסטרטגיה של צמיחה מתמדת".

הקרן מציינת כמה יתרונות של השקעה בה, לראייתה, ביחס לרכישת דירה להשקעה, ובהם מס רכישה מופחת, חיסכון בעלויות תחזוקה, נזילות, פיזור, יתרונות לגודל וחשיפה לרגולציה. לצד זאת היא מציינת כמה חסרונות, ובהם פטור ממס ליחיד על הכנסה חודשית משכר דירה, שליטה בנכס, חשיפה לתנודתיות בשוק ההון ועלויות ניהול.

עוד חושף התשקיף, כי לפני כשבועיים חתמה מגוריט על הסכם ניהול עם חברת הניהול (ריט אינדקס ניהול), שתספק לה שירותי ניהול, ובהם איתור השקעות, ניהול מו"מ, מימוש השקעות, ייעוץ, ליווי ופיקוח, וכן תעניק לה שירותים של בעלי תפקידים ונושאי משרה.

תגמולים שמנים לחברת הניהול

ויספיש ורוזנבוך מחזיקים, כאמור, ברוב מניות חברת הניהול של מגוריט - רוזנבוך עם 32% וויספיש עם 11%. גבאי, אנדורן ודב מחזיקים ב-5% כל אחד, הדירקטורים בחברה ב-6% יחד וביתרה מחזיקות קרנות האלמנות והיתומים (12%), חברה קדישא, קק"ל ואקסלנס (8% כל אחד).

חברת הניהול זכאית לקבל דמי ניהול שנתיים של 1% מסך שווי נכסי החברה, כולל מזומנים ושווי מזומנים, שישולמו בכל רבעון מראש. חברת הניהול גם תהיה זכאית להחזר הוצאות ממגוריט "בסכום סביר", ובהתאם "לנוהלי החזר ההוצאות שיהיו מקובלים בחברה (ללא תקרה)".

נוסף על כך, במקרה שבו תבצע מגוריט הקצאת מניות ציבורית או פרטית, היא תקצה לחברת הניהול ללא כל תמורה אופציות לרכישת מניות בהיקף של 5% מסך המניות שהוקצו באותה עת. תוקף ההסכם מול חברת הניהול הוא שבע שנים מיום רישום מניות החברה למסחר, והוא יוארך באופן אוטומטי באותם תנאים לתקופות נוספות של שבע שנים, כל עוד לא ניתנה הודעה מוקדמת.

שתי קרנות הריט הנסחרות כיום בבורסה - ריט 1 וסלע קפיטל - זכאיות גם הן לדמי ניהול הנגזרים משווי נכסיהן, ונהנות מתגמולים שמנים כל שנה, שב-2015 הגיעו ל-21 מיליון שקל בריט 1 ול-16 מיליון שקל בסלע קפיטל.

עוד חושף התשקיף, כי למשרד של עו"ד רוזנבוך הסכם עם מגוריט להענקת שירותים משפטיים שוטפים בהיקף של עד 40 שעות חודשיות, תמורת תשלום חודשי קבוע של 20 אלף שקל בתוספת מע"מ, ומעבר ל-40 השעות החודשיות הוא זכאי לשכר טרחה נוסף "לפי תעריף שעות מקובל שהוסכם (בניכוי הנחה של 10%)". רוזנבוך קיבל בלעדיות במתן שירותים משפטיים לתקופה של שנתיים.

כמו כן מעמיד המשרד של רוזנבוך שירותים משפטיים נוספים שיידרשו לחברה, לפי "תעריפים מקובלים בתנאי שוק", ותמורת כל תשקיף מדף שמגוריט תכין הוא זכאי לשכר טרחה של 200 אלף שקל בתוספת מע"מ, וכן כמה עשרות אלפי שקלים, או נתח, מגיוס שיתבצע ושאינו דורש תיקון תשקיף.

צרו איתנו קשר *5988