התחום עדיין תקוע: הדיון בתמ"א 38 נדחה לאחרי החגים

זאת בשל התנגדות של השלטון המקומי, היזמים ועורכי הדין ■ ובינתיים, תחום ההריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ממשיך להיות תקוע

הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל
הריסת בניין בפרויקט תמ"א 38 / צילום: רם שנבל

למרות ההצהרות על כך שמציאת פיתרון לתיקון החדש בתמ"א 38 קרוב, הישיבה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה שהייתה אמורה להתקיים מחר נדחתה עד לאחרי החגים. נזכיר כי בישיבה שנערכה במועצה לפני כשבועיים עלו חלופות חדשות לתיקון 3א', תיקון שמטפל בחישוב זכויות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, והוחלט שכדי שחברי המועצה יוכלו לבחון את החלופות, ישיבה נוספת תתקיים ב-20 בספטמבר.

כעת, מסתבר שבחינת החלופות העלתה לא מעט קשיים כאשר הן השלטון המקומי, הן היזמים והן עורכי הדין ביקשו לשנות את המתווה שעלה בישיבה הקודמת. משום שבמועצה הארצית רוצים למצוא את הדרך לאשר את התיקון בהקדם האפשרי, הבינו שבדיון שנקבע לא תתאפשר פריצת דרך ולכן החליטו לדחות את ההחלטה לאחרי החגים, ל-1 בנובמבר. בעוד שהדחייה אולי תאפשר לכל הגורמים לגשר על הפערים בנוגע לדרך החישוב החדשה, המשמעות היא שבינתיים תחום ההריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 ממשיך להיות תקוע.

נזכיר כי שלוש חלופות עלו בדיון האחרון לדרך חישוב הזכויות החדשה. חלופה ראשונה הציעה להמשיך עם התוכנית שקודמה עד כה, תוכנית שהופקדה, אך לא מקובלת על חלק גדול מהשוק, לא מצליחה לפשט את הנוסחא וגם עשויה להיות לא כלכלית במקומות רבים.

חלופה שנייה הייתה הצעה להגדיל את היקף הזכויות שיוכלו קבלנים לקבל, במקום 2.5 קומות היום בפרויקט לאפשר זכויות ל-3.5 קומות, זאת על בסיס הפרשנות המצמצמת של היועץ המשפטי לממשלה הגורסת כי חישוב הזכויות ייעשה על המצב הקיים.

החלופה השלישית, החדשה ביותר, הציעה לשנות מקצה לקצה את חישוב הזכויות בתמ"א 38 על ידי התייחסות למבנה הקיים בשטח והכפלת הזכויות של השטח המאושר בחוק (ללא חריגות בנייה) פי שלושה. לשטח זה יתווספו שטחי המרפסות והממ"ד שהתמ"א מאפשרת להוסיף ללא כל תוספת מ"ר נוספת. על פי תוכנית זו, לא יתאפשר יותר שילוב זכויות תמ"א 38 וזכויות התב"ע הבלתי מנוצלת והיקף הבנייה יותר עד גובה של 9 קומות, לא יותר מפי 3.5 למספר הדירות הקיימות בשטח ובכפוף למדיניות עירונית. היתרון של השיטה הזו גלום בפשטות החישוב אך החיסרון המשמעותי הוא הצורך בהפקדתה המחודשת ובהליך שיימשך חודשים.

 

"הצעה מפתה בפשטותה אך תוביל לחיסול הענף"

כאמור, להצעות שעלו בישיבת המועצה הארצית לפני כשבועיים קמו לא מעט מתנגדים. בין היתר מדובר בלשכת עוה"ד המתנגדת נחרצות להצעה החדשה ביותר, ההצעה להכפיל את השטח של הבניין הקיים פי שלושה.

"הצעה זו אומנם מפתה לאור פשטותה, אך קבלתה תביא למעשה לחיסול מסלול הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38", כך בפורום המקרקעין בלשכת עורכי הדין. "הרוב המכריע של פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש מתבצע בבניינים קיימים שיש בהם זכויות בנייה בלתי ממומשות. זכויות בנייה אלה, בצרוף זכויות הבנייה מכוח התמ"א 38, מביאים לכדאיות כלכלית המאפשרת הריסה של הבניין הקיים והקמתו מחדש.

"מכפיל של שלוש בתוכניות פינוי-בינוי רלוונטי רק באזורים היקרים ביותר בגוש דן. משמעות קבלת ההצעה תהיה, שבמרבית אזורי הארץ, לרבות במרבית ערי גוש דן, לא תהיה כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש", נמסר.

בלשכת עורכי הדין מדגישים כי אם אלו ההצעות שיעלו לדיון, עדיף לבחור בהצעה אחרת: "פורום המקרקעין תומך, בבחינת הרע במיעוטו, בהצעה החלופית שהוצעה במהלך הדיון בפני המועצה הארצית דהיינו, הפעלת שיטת החישוב לפי "שיטת היועץ המשפטי לממשלה" תוך קביעת מכפילים שונים של שטח הגג הקיים כפונקציה ממספר הקומות בבניין הקיים. שיטה זו, היוצרת קשר בין שטח הבניין שנהרס לבין היקף זכויות הבנייה הנוספות שיאושרו בבניין החדש מכוח תמ"א 38, אך מאפשרת גם את ניצול זכויות הבנייה הקיימות במגרש לפי התוכניות החלות, הינה לדעת הפורום השיטה האופטימלית, אשר תאפשר את המשך תנופת חיזוק המבנים במסלול הריסה ובנייה מחדש".

עו"ד אברהם ללום, יו"ר משותף של פורום המקרקעין וסגן יו"ר הלשכה, התייחס לנושא ואמר: "האפשרות השלישית והמועדפת על לשכת עוה"ד מתבססת אף היא על שטח הקומה הבנויה בפועל, ולפיה תחושב תוספת הזכויות שתקנה התמ"א על פיה, אך על מנת ליצור כדאיות כלכלית הקומה הקיימת בבניין, בתוספת 13 מ"ר לכל דירה בקומה הטיפוסית הקיימת, תוכפל ב 3.5 ולא ב 2.5 כפי שנקבע בשיטת היועץ המשפטי לממשלה. בבניינים נמוכים בני שתי קומות, ניתן יהיה להכפיל 2.5 קומות, בבניינים בני 3 קומות ניתן יהיה להכפיל בשלוש, ובבניינים בני ארבע קומות ומעלה אפשר יהיה להכפיל ב 3.5".

צרו איתנו קשר *5988