"קיים דיסוננס בין הרצון לבין היכולת לביצוע פרויקטי פינוי בינוי"

*** הכתבה מטעם מרכז גלובס לנדל"ן

מדוע היזמים והשחקנים המשמעותיים בשוק לפתע מתעניינים בפינוי בינוי? בשנים האחרונות שוק הנדל"ן למגורים במדינה עובר טלטלה ומהפכה של ממש. הדיון הציבורי אודותיו העלה את הנושא גבוה בשיח הציבורי ונבחרי העם מתחבטים בסוגייה כיצד להקל, ולו במעט, על המצוקה ההולכת וגוברת בשל המחירים בשוק. שר האוצר, משה כחלון, לקח את הנושא כמה צעדים קדימה והחליט לשנות את חוקי המשחק בכל הקשור למכרזים לבנייה והצהיר כי מעתה ואילך כל מכרזי המדינה (רשות מקרקעי ישראל) יעבדו במתכונת של מכרזי מקסימום - מחיר למשתכן. וכך, בין רגע, שמט את הקרקע מרגליהם של יזמי הנדל"ן המסורתיים, שמכרזי רשות מקרקעי ישראל, היו הלחם והחמאה שלהם. המהלך העלה את ערכן של האדמות הפרטיות, אשר מחיריהן כבר יצאו משליטה ומכל הגיון כלכלי, כך שלשחקנים המשמעותיים בשוק, אלו שצבר הקרקעות ההיסטוריות שלהן הלך והתדלדל לאורך השנים, לא נותרו הרבה ברירות, אלא להמציא עצמם מחדש.

אחת הדרכים לעשות זאת בתחום הנדל"ן היא באמצעות ההתחדשות העירונית. דרך זו נחלקת בגדול לשניים - תחום הפינוי בינוי ותחום התמ"א 38, כשהאחרונה הפכה לסחורה החמה ביותר בקרב היזמים, בעיקר הקטנים והחדשים, בשל סף הכניסה הנמוך לענף. "כולם מדברים תמ"א 38, אך עם כל הכבוד לתחום זה, ואני מלא הערכה כנה כלפיו, אין להשוותו בשום תנאי לפרויקטים של פינוי בינוי - הן בכל הקשור להיקפי פעילות והן בכל הקשור לתרומה החברתית של הפרויקט למדינה. בפינוי בינוי מדובר על מגה פרויקטים ברמת מורכבות גבוהה המצריכים ידע מקצועי רב לצד יכולות יזמיות ראויות ואורך רוח כלכלי לשנים", אומר עו"ד יריב בר דיין, בעליו של משרד עו"ד, הנושא את שמו, בתחום ההתחדשות העירונית.

בר דיין, הפועל בתחום הפינוי בינוי עוד מראשיתו מזה 18 שנים, הוא מבין תומכיו הגדולים של תת הענף הזה, אך יחד עם זאת לדבריו "קיים דיסוננס גדול בין הרצון לבין היכולת המעשית לביצוע פרויקטים. לכן, לדעתו, "יש לתת כלים ליזמים בעזרת גורמים ושחקנים שכבר ביצעו פרויקטים שכאלו. לצערי, כמות הפרויקטים של פינוי בינוי שהגיעו לידי סיום עדיין מצומצמים ועל מנת להגדיל באופן מהותי את התכנותם של אלו - יש צורך ללמד ולייצר תכנים אקדמאים ומעשיים של התחום ואת זה אנו עושים במסגרת מרכז גלובס לנדל"ן".

בר דיין ישמש המנחה המקצועי בקורס ייחודי שייערך במרכז גלובס לנדל"ן, בן 12 המפגשים, שיתמקד ויתמחה אך ורק בפינוי בינוי ויעסוק בכל רבדיו - בצדדים הרגולטוריים, המשפטיים, הכלכליים, יעמיק בכל אחד מהם ואף ייגע בתחומים נלווים שאינם קשורים ישירות לנדל"ן. "אחת ההרצאות תעסוק בנושא תורת המשחקים, מערכת קבלת החלטות בפרויקטים שכאלו מאוד מסובכת", הוא מסביר, "רוב האנשים מונעים מהדחף של איך לא להפסיד ולא מהרצון להרוויח ולכן יש להתעסק בהבנה של קבלת החלטות של הצד השני, קרי זה של הדיירים, ומשם להבין כיצד לפעול בתור פעיל בשוק המנסה לקדם מולם עסקה".

בשונה משחקנים אחרים בתחום, בר דיין דווקא אינו מאשים את הרגולטור במספר המצומצם של פרוייקטי פינוי בינוי שהגיעו לגמר: "אין ספק כי ישנן מספר לקונות בתחום ומספר נושאים שיש לתת עליהם את הדעת, אך אלו מתבררים עם הזמן ובקצב שהוא מתאים לכל תחום הנמצא בראשיתו. תחום ההתחדשות העירונית בכלל והפינוי בינוי בפרט הוא סבוך ויישאר שכזה גם לאחר ויינתנו תשובות בנושאים פתוחים - אם בצד הקנייני, אם בצד התכנוני ואם בצד המיסויי. לכן, בסופו של דבר, יש לשים את הדגש על המרכיב האנושי והקורס יעניק כלים פרקטיים בדיוק לשם כך", הוא מסכם.

לפרטים נוספים