"גלובס" חושף - תיק הנדל"ן של פסגות: יותר מ-1.5 מיליארד שקל

בית ההשקעות הגדול במשק מצטרף לקבוצות הביטוח הגדולות ויוצר לעצמו פורטפוליו השקעות ישירות בנדל"ן בארץ ובעולם - ומתכוון להגדיל את שיעורו ■ "רוצים להמשיך לרכוש נכסים מניבים"

דיור למגורים / צילום: שאטרסטוק
דיור למגורים / צילום: שאטרסטוק

בעשור ומשהו האחרונים התרגלנו לראות את חמש קבוצות הביטוח הגדולות הופכות לשחקניות נדל"ן של ממש. לא כיזמיות, אף שגם זה קרה פעם אחת, אלא כמשקיעות ומחזיקות ישירות בנכסים מניבים - בארץ ובעולם, מסחריים, משרדיים או למגורים - וזאת בעיקר מתוך תיקי העמיתים והמבוטחים הענקיים שהן מנהלות, בתחומי החיסכון לטווח ארוך. מהרבה בחינות הן הפכו לאורך השנים לחברות שמחזיקות בפורטפוליו נדל"ן שלא היה מבייש חברות נדל"ן שאף נסחרות במדד ת"א 100, אם היה מדובר בפעילות נפרדת ושקופה לחלוטין.

בשנים האחרונות מצטרפים לרשימה עוד גופים מוסדיים, אם כי בהיקפים קטנים יותר, המנהלים סכומי עתק של כספי ציבור, שמחפשים תשואה יציבה יחסית, שאינה קשורה ישירות לשוקי ההון. מי שיוצא דופן, וממש יוצר לעצמו - ולמעשה בעיקר ללקוחותיו - תיק מרשים של השקעות בנדל"ן, הוא בית ההשקעות הגדול במשק: פסגות, שבניהול ברק סורני. את פעילות ההשקעה הישירה בנדל"ן, המשמעותית והצומחת של פסגות, מוביל דודי דניאל, מנהל תחום הנדל"ן בפסגות.

כך, מוקדם יותר השבוע הודיע בית ההשקעות כי רכש, יחד עם קרן בלו אטלנטיק, שני מקבצי מגורים במטרופולין דאלאס שבארה"ב, בתמורה לכ-95 מיליון דולר. בפסגות ציינו יחד עם הדיווח על העסקה כי מדובר במקבצי מגורים להשכרה הכוללים 730 יחידות דיור מסוג Multi Family |. בית ההשקעות יחזיק ב-40% מהנכסים והיתרה תוחזק על-ידי קרן בלו אטלנטיק, שמנוהלת על-ידי גיל חרמון ואורן הון. בפסגות ציינו בהקשר זה כי בלו אטלנטיק ופסגות החלו בשיתוף פעולה לרכישת מקבצי מגורים להשכרה בארה"ב כבר ב-2014, וביוני השנה רכשו השותפים שני מקבצי מגורים במטרופולין אטלנטה, הכוללים 625 יחידות דיור, במחיר של כ-87 מיליון דולר.

הן פסגות והן בלו אטלנטיק - שעם משקיעי העוגן המרכזיים שלה נמנית גם זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, פועלים שוקי הון, שאותה מנהל עומר קרייזל - מסרו אז שבכוונתם "להמשיך ולהשקיע בתקופה הקרובה מאות מיליוני דולרים ברכישה של מקבצי מגורים להשכרה הממוקמים בערים איכותיות, הנהנות מצמיחה גבוהה ומנתונים דמוגרפיים חזקים". הם הוסיפו, כי "פסגות בוחן כיום רכישה של נכסים נוספים בארה"ב ובמדינות נוספות במערב אירופה".

הכוונות הללו של שני הגופים, ובראשם פסגות, שמנהל בתחומי הגמל, ההשתלמות והפנסיה שלו כ-60 מיליארד שקל בכספי חיסכון, אינן מתקרבות למצות את כל תוכניות הנדל"ן של בית ההשקעות. בדיון פנימי שנערך לאחרונה אמר מנהל תחום הנדל"ן דניאל, כי "אנחנו רוצים להמשיך לרכוש נכסים מניבים: נכסי מגורים להשכרה, בנייני משרדים, מסחר. בעיקר מדובר על נכסים בחו"ל - שטחי ריטייל ברחובות ראשיים בערים חזקות - High street retail - ולהיכנס לתחום מרכזים לוגיסטיים בחו"ל", הוסיף. מדובר בעיקר בבחינת נכסים בארה"ב, בגרמניה ובבריטניה, וזאת לצד ישראל.

בכל אופן, במה מדובר בכל הנוגע לפעילות הנדל"ן של פסגות? לידי "גלובס" הגיעה מצגת המאפשרת, לראשונה, להעמיק ולבחון את תיק הנדל"ן הגדל של פסגות. מהנתונים שהגיעו לידינו עולה, כי מדובר בתיק נדל"ן המוחזק ישירות (ושאינו כולל השקעה בני"ע או מתן אשראי לחברות הפועלות בתחומי הנדל"ן), בשווי נוכחי כולל של כ-1.54 מיליארד שקל, המהווה כ-2.5% מהתיק כולו. מדובר בשיעור נמוך יותר מזה שמאפיין את תיקי הנדל"ן של קבוצות הביטוח הגדולות - שיותר מ-5% ואף 7% מנכסיהן כבר מושקעים ישירות בנדל"ן.

ואולם, בהתחשב במאפייני תיקי הגמל וההשתלמות, שמאופיינים בנזילות רבה בהרבה מזו של ביטוחי החיים והפנסיה, הרי שמדובר בשיעור חשיפה אפקטיבי מרשים, מה גם שבפסגות אומרים בדיונים פנימיים, כי הם מעוניינים להגיע "לפחות לשיעור של 4% מהכסף המנוהל".

אגב, מדוע המוסדיים אוהבים להשקיע ישירות בנדל"ן בתחומי החיסכון לטווח ארוך? מבחינתם, ההשקעה הישירה בנדל"ן מעניקה להם עוגן תשואה המניב הכנסות קבועות משכר הדירה, ומסייע לגוון את תיק ההשקעות שלהם, תוך הפחתת התלות הישירה והמיידית בתוצאות שוקי ההון.

כך, בעבר הגדיר אחד מראשי תחום הנדל"ן המוסדי, כי מדובר ב"מוצר שמתאים לטווח ארוך, ומהווה עוגן בתיק ההשקעות, עם תזרים שוטף, שניתן לרוב לחיזוי, ועם תנודתיות נמוכה. האפיק הזה נותן לאורך השנים תשואה עודפת על האג"ח הממשלתיות, הגנה מפני אינפלציה, אפסייד עתידי, וגם נותן הגנה עם בטוחה ברמה גבוהה". עוד נודע כי ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו) של תיק הנדל"ן של פסגות הנו 6.9%.

מדאלאס ועד מנהטן

מהן ההחזקות בנדל"ן של בית ההשקעות הגדול במשק? שני הנכסים הגדולים ביותר במונחי שווי, הם בניין משרדים בדאלאס, ששווה מעל מיליארד שקל, ובניין משרדים בשדרה החמישית במנהטן שבניו יורק, ששוויו דומה (כולל החזקות שאינן משויכות לעמיתי פסגות).

כמו כן, מתוך שווי נכסי הנדל"ן הישירים של פסגות, בהיקף של כ-1.54 מיליארד שקל, סך של כ-600 מיליון שקל, או 39%, הושקע בפרויקטי נדל"ן למגורים בארה"ב. בחו"ל משקיעה פסגות גם בשיתוף מוסדיים אחרים, בהם הפניקס, אלטשולר שחם, מנורה מבטחים, עמיתים, ועוד.

בתחילה השקיעות פסגות, יחד עם שותפים, בבנייני משרדים, די בדומה למה שעשו מוסדיים אחרים, שיצאו לחו"ל עוד קודם לפסגות. בתקופה האחרונה מדובר בעיקר על יציאה לחו"ל להשקעה בתחומי המגורים. כך, לאחר שורת רכישות יחד עם שותפים, מחזיקים היום עמיתי פסגות ב-40% מ-3,267 דירות בארה"ב.

פחות מרבע מתיק הנדל"ן של פסגות מושקע ישירות בנכסים בישראל. מדובר בהחזקה של 50% ממגדל המילניום ברחוב הארבעה בתל אביב, בשיתוף עם קרן ריט 1 (שנרכש במאי 2012), במלוא ההחזקות בבית גיתם שברחוב ראול וולנברג, רמת החייל ת"א, שנרכשו במארס 2013; ב-100% ממגדל קרסו, ברחוב קרן היסוד בבאר שבע, שנרכש באוקטובר 2015; ב-50% מארבעה מרכזים מסחריים בבנייה, ביבנה, באבן יהודה, במעלה אדומים ובחדרה, במסגרת עסקה מותנית, שבה הנכסים יימסרו לפסגות מיד כשיאוכלסו.

לפסגות גם עסקה אחת שכבר מומשה: 49% מבניין משרדים - מתחם עסקים Brindley Place במרכז העיר ברמינגהאם, בריטניה, שנרכש באוגוסט 2013 ונמכר באוקטובר 2015.

ההשקעות הישירות בנדל"ן הן חלק מאפיקי השקעה שהולכים וגדלים בתיקי המוסדיים, הן במונחים כספיים והן בחשיבותם, שנקראים יחדיו "אפיקי השקעה אלטרנטיביים". מדובר בהשקעה בנכסים ריאליים, בקרנות השקעה - כגון קרנות גידור או קרנות הון סיכון - בנדל"ן ועוד. מדובר בתחומי השקעה שבימים אלה אמורים לספק למנהלי ההשקעות המוסדיים פתרון לאתגרים האדירים שמלווים אותם בשוקי ההון, בעיקר בשווקים הסחירים של המניות ושל איגרות החוב, בימים של ריביות אפסיות ששוררות בשוק המקומי ובשווקים אחרים בעולם.

ואולם, ההשקעה הישירה בנדל"ן, בעיקר נדל"ן מניב מסחרי או למשרדים, אינה השקעה חסרת סיכון, כמו גם אפיקי ההשקעה האלטרנטיביים האחרים. כך, לא אחת נשמעות בשוק טענות שמוסדיים רבים "רצו" מהר וחזק מדי בשנים האחרונות להשקעה ישירה בנדל"ן, מבלי להתחשב בסיכון במידה מספקת. זאת בין היתר משום שמדובר במוצר ריאלי לא סחיר, כך שבמצב שוק בעייתי עלולה להיות בעיה להנזיל אותו, וכמו כן נדרשת פלטפורמה ניהולית ייעודית ומנוסה בתחום. נוסף על כך - בעיקר ברכישת נדל"ן מחוץ לישראל - יש גם חשיפה לסיכוני מט"ח ואינפלציה. גם בפסגות מודעים לסיכונים אלה, ולראיה הם מחזיקי בנכסים בחו"ל, בעיקר בתחומי המגורים, יחד עם שותפים.

כך או כך, פסגות הנו גוף הגמל וההשתלמות הגדול בישראל, בעוד שהוא נמנה עם השחקנים הקטנים בשוק הפנסיה החדשה. לבית ההשקעות גם קרן פנסיה ותיקה גדולה למדי. בתחומי הגמל וההשתלמות - שהנם תחומי הליבה שלו בחיסכון לטווח ארוך - מנהל בית ההשקעות נכסים בהיקף כולל של יותר מ-57.2 מיליארד שקל, מרביתם בתחומי הגמל לתגמולים. בשנים האחרונות מציג בית ההשקעות תשואות טובות למדי, שממצבות את המסלולים המרכזיים שלו בחלקים העליונים של טבלאות התשואה. את ההשקעות של פסגות מנהל ניר מורוז.

תיק ההשקעות הישירות בנדלן של בית ההשקעות פסגות נחשף
 תיק ההשקעות הישירות בנדלן של בית ההשקעות פסגות נחשף

צרו איתנו קשר *5988