דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

האם אנחנו לפני גל קריסות של יזמי תמ"א 38?

תיקון 3א' לתמ"א 38, שאושר ללא סייגים בממשלה, מגביר את אי הוודאות סביב הפרויקטים ומאלץ אותם לפעול ברמת רווחיות גבולית ■ לא לבשורה הזו ציפה ענף הנדל"ן

תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

 ב-1 בנובמבר השנה אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 והעבירה את המלצתה בגין התיקון להחלטת הממשלה. הממשלה אישרה את התיקון ללא סייגים, בהחלטת קבינט הדיור ב-21 בנובמבר.

תיקון 3א' נועד לפזר את הערפל סביב חישוב זכויות הבניה על פי התמ"א, במסלול של הריסה ובנייה מחדש. מטרה זו אכן הושגה, אך לתיקון השלכות נוספות שנוגעות לפרויקטים רבים ברחבי הארץ.

סלע המחלוקת בעניין שיטת חישוב זכויות הבניה נסב סביב שתי שיטות עיקריות: השיטה "המרחיבה" והשיטה "המצמצמת". השיטה המרחיבה, שאחד ממוביליה היה עו"ד מיכה גדרון בשבתו כיו"ר ועדת ערר ת"א, גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי התב"ע התקפה במגרש, דבר שהוביל לחישוב זכויות בנייה באופן נרחב יותר. לעומת זאת, השיטה המצמצמת, שראשיתה בעמדתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, גוזרת את חישוב הזכויות לבניין על פי שטח הקומה הטיפוסית הבנויה בפועל.

תיקון 3א' מאמץ את השיטה המצמצמת, לפיה תוספת שטחי הבנייה יחושב באופן הבא:

■ למבנה בן קומה אחת יתווספו 1.5 קומות מורחבות.

■ למבנה בן שתי קומות יתווספו 2.5 קומות מורחבות.

■ למבנה בעל שלוש קומות יתווספו שלוש קומות מורחבות.

■ למבנים בעלי ארבע קומות ומעלה תתווסף הרחבה של 3.5 קומות מורחבות. כל זאת, בכפוף להתאמות הנדרשות ולשיקול דעת הוועדות המקומיות.

לכאורה, יצירת ודאות והגדרת חישובי השטחים הינה מהלך חשוב, שנדרש לעשותו כבר זמן רב. עם זאת, אימוץ הפרשנות המצמצמת יביא לפגיעה בכדאיות הכלכלית של פרויקטים מסוג זה, שלעתים ממילא הינם פרויקטים על גבול הכדאיות הכלכלית, לאור מורכבותם.

מצב של חוסר כדאיות כלכלית עלול לייצר האטה בקידום פרויקטים של הריסה ובנייה ואף להביא לקריסתם של יזמים, שלא יוכלו להתמודד עם רווח יזמי נמוך בפרויקטים שכבר מטופלים על ידם ושנמצאים בשלבי תכנון שונים. בנוסף לכך, בעלי נכסים המשוועים לשיפור איכות חייהם יוותרו ללא יכולת אמיתית להשביח את דירותיהם. וזה עוד לפני שאמרנו מילה על כך שתמ"א 38 אינה ממלאת את תכליתה העיקרית והראשונה במעלה - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

עניין נוסף ומהותי מאוד בהחלטת המועצה הוא המלצתה להבהיר את שיקול הדעת הרחב שניתן לוועדות המקומיות להעניק היתרים מכוח התמ"א. לטעמי, אמירה מעניינת זו של המועצה הארצית באה כתוצאה מהזעקה שקמה בקרב הרשויות על ההיקפים הגדולים בהם מאושרת התמ"א ועל רצונן לצמצם את היקפי הבנייה, בשל חוסר יכולת עירונית להכילן (חוסר במבני ציבור, העמסה על תשתיות קיימות, מצוקת חניה וכדומה).

אלא שבהמלצה זו יצרה המועצה הארצית חוסר ודאות נוסף ליזמים ולבעלי הנכסים, שכן שיקול הדעת הנרחב שניתנת לרשות המקומית מותיר את היזם ובעלי הנכסים שבויים בידי הרשות, ומהווה מעין "איתות" לוועדות הערר לצמצם את התערבותן בשיקול הדעת התכנוני של הוועדות המקומיות.

חיזוק נוסף לעמדה זו ניתן לראות בדרישת כתב השיפוי שהומלץ ע"י המועצה, במסגרת התיקון. מדובר במתן כתב שיפוי מפני תביעות לפי סעיף 197 בגין תמ"א 38 וההיתר המבוקש לפיו. דרישה זו חושפת את היזם להוצאות נכבדות עוד יותר בגין תביעות פיצויים, דבר שבהכרח מוסיף על הנטל הכלכלי בפרויקט ומוריד את רווחיותו.

סופו של דבר, תיקון 3א', שרבים ציפו לו ושהיווה אבן-בוחן לפרויקטים רבים, איננו מספק. המלצות המועצה הארצית אינן יוצרות את הוודאות הכלכלית הנדרשת בפרויקטים כאלה כדי להוציאם לפועל. בתקופה של משבר דיור כה חמור, ניתן היה לייצר פרשנות מיטיבה ומרחיבה יותר.

תיקון מס' 4 לתמ"א נמצא כבר בשלבי הכנה. ייתכן כי במסגרת תיקון זה ייכללו התאמות נוספות הנדרשות לשיפור המצב. מעניין יהיה לראות כיצד יתמודד השוק עם השלכות התיקון על פרויקטים קיימים, אשר טרם הוצא היתר לגביהם וכיצד המחוקק יתמודד עם השלכות אלה. ניתן לעשות זאת באמצעות חקיקת הסדרי חקיקה משלימים: סבסוד פרויקטים בפריפריה, הסרת חסמים ביורוקרטיים, הפחתת הכוח הנמצא בידי דיירים סרבנים, ביזור הסמכות לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית, ויישום חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

■ הכותבת היא שותפה ומנהלת מחלקת פרויקטים ועסקאות במשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות'. 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות