תחזית אקסלנס ל-2017: מחירי הדיור צפויים להתחיל לרדת

הכלכלן הראשי של בית ההשקעות: "לציבור בישראל ייקח עוד קצת זמן לעכל זאת" ■ בנוסף: צופה עלייה במחירי השכירות, ראלי במניות ישראליות ואירופיות, ומזהיר מפני המינוף במשקי-הבית

יריד דירות / צילום: תמר מצפי
יריד דירות / צילום: תמר מצפי

הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, יניב חברון, פרסם היום תחזיות למה שצפוי בשנה הקרובה במשק הישראלי והעולמי, בשוקי המניות, במחירי הנפט, בתחום מדיניות הריבית של בנק ישראל ועוד.

חברון מעריך כי "אנו נמצאים על מפתנה של נקודת מפנה בהתפתחות מחירי הדיור בישראל. לציבור בישראל ייקח עוד קצת זמן לעכל זאת. אחרת, היינו רואים את המחירים יורדים כבר היום".

חברון מציין כמה גורמים שחברו יחד ואשר צפויים להביא לנקודת מפנה במחירי הדיור עוד השנה: "ריבית המשכנתא בישראל צפויה להתייקר השנה בעוד כ-0.5%, בהמשך להתייקרות של 0.8% ב-2016, ולדכא מעט את הביקושים לרכישת דירה. הרקע להתייקרות המשכנתאות הוא הלחצים לעליית תשואות האג"ח בעולם, שמשפיעים על האג"ח הממשלתיות בישראל".

חברון מציין כי "עליית ריבית המשכנתא קריטית לרוכשי דירה ראשונה אבל אפילו יותר למשקיעים בשוק הדיור. ההתייקרות מובילה למצב שבו בכלל לא בטוח שתשואת השכירות מכסה את ההחזר החודשי של המשכנתא לבנק. קיים סיכוי סביר יותר שהמשקיעים יאלצו להשלים כמה מאות שקלים מדי חודש, מעבר לשכירות שתתקבל, כדי לכסות את ההחזר החודשי לבנק. להערכתנו, זו עשויה להיות נקודת שבירה עבור המשקיע הישראלי, שבמשך שנים התרגל לעובדה שלאחר ההחזר החודשי לבנק, נשארו בידו כמה מאות שקלים מאותו תשלום שכירות".

גורם שני שצפוי לתרום לירידה בביקוש לדיור הוא מס דירה שלישית. חברון מעריך כי "מיסוי דירה שלישית יוריד את כמות הדירות המוצעות לשכירות. הפגיעה תהיה בעיקר באותם בעלי דירות זולות יותר בפריפריה, כאלו שהתשואה עליהן גבוהה יותר וממגנטות אליהם משקיעים בשנים האחרונות. 1,500 שקל מתוך השכירות החודשית עשויה להיות פגיעה קשה מדי עבורם, ולכן בטווח קצר תיתכן בלימה בביקושים של אותם משקיעים".

גורם נוסף שעשוי לסייע לדיכוי הביקושים לדיור, ואשר לדברי חברון לא זוכה לתשומת לב מספקת, הוא הרפורמה המוצעת בחברות הארנק. "החוק מחייב את בעלי חברות הארנק לשלם מס שולי גם על הרווחים הצבורים הקיימים בחברה. כלומר, אם בעלי חברת הארנק קנה דירה בכספי החברה, הנוסח הנוכחי של הרפורמה החדשה מחייב אותו לשלם את המס השולי הנגזר מערך הנכס - ואם אין לו את המזומן הדרוש לכך, הוא ימכור את הנכס. מדובר בפעולה נוספת שעשויה לתרום להגדלת ההיצע ולהפחתת לחצי הביקוש בהמשך".

חברון מעריך כי בסופו של דבר "הפעולות האחרונות של הממשלה, והתייקרות המשכנתאות, יובילו לבלימת מחירים בשוק". עם זאת, חברון מזהיר כי על מנת שהבלימה תהפוך בהמשך להיפוך מגמה, על הממשלה להמשיך בפעולות נוספות: "ללא הגדלה משמעותית של הבנייה ויצירת ציפיות אמיתיות לשינוי, הישיבה של הציבור על הגדר עשויה להיות זמנית ולאחריה יחל שוב גל ביקושים גדול".

אבל עוד לפני שנראה ירידה במחירי הדיור, נראה עלייה במחירי שכר הדירה : "התייקרות המשכנתא תוביל את המשקיעים לדרוש תשואה גבוהה יותר על השקעותיהם. מלבד הריבית על המשכנתא, להערכתנו חוק מס דירה שלישית יביא לעלייה במחירי השכירות, וזאת מתוך רצון בעלי הדירות להטיל חלק מהמס על השוכרים. גם הציפיות לשינוי מגמה במחירי הדיור עשויות להגדיל את הביקוש לשכירות בשלב ראשון, מה שעשוי לתמוך במחירי השכירות".

 

מניות: מניות הפארמה יקבעו האם על המדדים בתל אביב תעבור שנה סבירה או שנה פנומנלית

חברון מעריך כי המדדים המרכזיים בבורסה בת"א צפויים לעלות באחוזים בודדים לפחות, ובתרחיש האופטימי בלמעלה מ-10%. זאת, על רקע התמחור הזול במניות הפארמה, כגון טבע, מיילן ופריגו. "גובה התיקון במניות הפארמה יקבע אם 2017 תהיה שנה סבירה או שנה פנומנלית למדדים המרכזיים בת"א. תיקון משמעותי יכול בקלות ליצור יתרון גדול למדדים בת"א על פני המדדים המרכזיים בעולם".

מלבד התיקון, סקטורים נוספים שצפויים לבלוט לטובה בבורסה בת"א השנה הם ביטוח ותקשורת. "הראלי במניות הביטוח צפוי להימשך. מניות הביטוח צפויות ליהנות ממספר גורמים, בהם עליית תשואות והחזרת חלק מההפרשות לעתודות ביטוחיות, שיפור המרווח החיתומי בתחום הרכב לאחר אירועים שליליים נקודתיים ושוק הון עם מגמה חיובית".

בנוגע לחברות התקשורת מעריך חברון כי "הצפי הוא כי החדשות השליליות, ברובן, מאחורינו, והענף צפוי לחזור אט-אט לשיווי משקל עם רמת הכנסות גבוהה יותר בחברות ואולי גם מעבר של של גולן טלקום לידיים פחות אגרסיביות. החברות התייעלו, ממונפות פחות והתימחור לא יקר מדי".

בשוק האג"ח הקונצרני, חברון רואה הזדמנות בחלק מאגרות החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות שהנפיקו בישראל: "אנו עדיין סבורים שאג"ח המנפיקות הזרות נסחרות בחסר ביחס לאיכות החברות ורמת הדירוג, אך ממליצים לבחון בסלקטיביות את החשיפה, לאור השונות בין החברות, המתבטאת באיכות הנכסים, מיקומם, רמת המינוף ואופי הפעילות".

מניות בחו"ל: שוק המניות בארה"ב צפוי לפגר אחרי אירופה ות"א

חברון מעריך ששוק המניות האמריקאי יעלה השנה באחוזים בודדים, בעוד ששוקי המניות באירופה צפויים לעלות בשיעור דו-ספרתי. "אירופה צפויה לעלות השנה ב-10% יותר מהמדדים בארה"ב. זה לא שאנחנו חושבים ששוק המניות בארה"ב יירד, אנחנו פשוט חושבים ששוק המניות באירופה הרבה יותר אטרקטיבי מהשוק האמריקאי. האירו החלש, התשואות הנמוכות באירופה והתימחור הנוח שם, לעומת הדולר החזק, התשואות הגבוהות בארה"ב והתימחור היקר שם - נותנים למניות באירופה עדיפות ברורה".

לדברי חברון, "ארה"ב נהייתה יקרה ואפילו יקרה מאוד, לעומת אירופה שנותרה זולה. ייתכן שמתישהו, 'החגיגה' בארה"ב תסתיים כי התמחור יקר ולא בטוח שמוצדק".

מעבר לפערי התמחור של המניות, מציין חברון את הדולר החזק לעומת האירו החלש כגורם שצפוי לתמוך בפוזיציה עודפת של שוק המניות האירופי על חשבון האמריקאי. "חלק ניכר מהחברות המרכיבות את מדד S&P 500 הן יצואניות ועלולות להיפגע מהתחזקות הדולר. מנגד, המקבילות האירופיות ייהנו מהמשך ההיחלשות באירו".

חברון מדגיש, עם זאת, כי "ארה"ב לא תיעלם מתיק ההשקעות". לאור זאת, הוא ממליץ להשקיע בארה"ב "בחברות המוטות למשק המקומי האמריקאי ופחות ביצואניות. חברון מוסיף עוד כי "רמת התשואות הגבוהה צפויה לתמוך בבנקים ובחברות הביטוח, ומצד שני אמורה לפגוע בחברות נדל"ן מניב".

באירופה, לעומת זאת, הוא ממליץ על חשיפה דרך מדד הדאקס או מדד יורוסטוקס 50. בנוגע לסקטורים מומלצים הוא מעריך כי "הסקטורים הפיננסיים ייהנו מעלייה בתשואות ומהמשך השיפור בשוק האשראי, הסקטורים המחזוריים, כמו רכב וטכנולוגיה, ייהנו מהאצה בפעילות הכלכלית ומהמשך התמיכה של הבנק האירופי והאשראי הזול, יחד עם ההתאוששות בפעילות הכלכלית העולמית המגיעה מכלכלות נוספות".

חברון מדגיש, עם זאת, כי התחזית האופטימית בנוגע לשוק המניות האירופי מתבססת על תמחור החברות ועל צפי להמשך חולשת היורו, וכי הסיכון לתחזית מגיע מהכיוון הפוליטי. "באירופה קיימים תרחישים רבים לזעזועים פוליטיים אפשריים בשנה הקרובה".

בנוגע לשוקי האג"ח בעולם מעריך חברון כי "בחירתו של טראפ והבטחותיו לנקוט במדיניות פיסקלית מרחיבה, שיתוף הפעולה לייצוב מחירי הנפט והרצון של הבנקים המרכזיים להרים את התשואות ולתמוך בבנקים - כל אלה ועוד צפויים לתמוך בציפיות הריבית לטווח ארוך בתקופה הקרובה. ללא משבר כלשהו שיטרוף את הקלפים ויחזיר את המשקיעים לחופי מבטחים, תשואות האג"ח צפויות לשמור על רמתן הגבוהה ובאירופה הן אף צפויות להרים ראש בהמשך השנה".

סחורות: שוק המתכות חוזר בגדול, הנפט ימשיך להתאושש

2017 צפויה להיות שנתן של המתכות. להערכת חברון, "טראמפ מבטיח להשקיע בכבישים, גשרים, מנהרות, שדות תעופה, בתי ספר ובתי חולים. הסחורות שייהנו ממדיניות טראמפ הן פלדה, עפרת ברזל, ניקל ואבץ. נחושת, שנוטים יותר להשתמש בה לבניית מגורים, פחות תיהנה מהתמריצים".

ביחס למחיר הנפט מעריכים באקסלנס כי "קיצוץ תפוקות הנפט צפוי להימשך ולהוביל להמשך התאוששות מחיר הנפט לרמות של 60 דולר לחבית, ולא מן הנמנע שנגיע אף לרמות של 70 דולר לחבית".

ספק אם הריבית בארה"ב תעלה פעמיים

חברון סבור כי הבנק המרכזי האמריקאי יעלה את הריבית בשנה הקרובה לכל היותר פעמיים, בניגוד להצהרות הפד כי בכוונתו להעלות את הריבית 3 פעמים.

חברון לא מתעלם בסקירה מארועי ה-Brexit וכותב כי האיום הגדול על הסדר העולמי טמון בעלייה באי השוויון. "1% מהאוכלוסייה מחזיק ביותר מ-50% מההון בעולם, זו סכנה קיומית לחברה! העלייה באי-השוויון היא מגמה עולמית. לדוגמה, הפער בין התוצר לנפש בארה"ב לעומת אמריקה הלטינית או מזרח אסיה ואפילו אפריקה גדל ביותר מ-200% היום לעומת 1960.

"האמריקאים עשירים פי 10 יותר מאזרחים באמריקה הלטינית וקרוב לפי 100 מהאזרחים באפריקה או מזרח אסיה. הבעיה הגדולה עם אי השוויון שהוא לא נעצר בגבולות המדינה אלא חדר עמוק מאוד לגבולות החברה. בארה"ב גדלו ההכנסות של העשירון העליון, ביותר מ-150% ב-20 שנה האחרונות בעוד שאר העשירונים הסתפקו בעלייה של עשרות אחוזים עד אחוזים בודדים.

"המשך העלייה באי השוויון מסכן את הסדר החברתי. זהו הברקזיט האמיתי. הברקזיט סימן דבר גדול הרבה יותר - הרצון של המעמד הנמוך לשינוי".

חברון מציין בהקשר זה כי "מצבה של החברה הישראלית עדיין טוב בהרבה מזה של החברה האמריקאית, אך זה מפני שישראל מדינה צעירה יותר. העשירון העליון בישראל משתכר 34.2% מההכנסות נטו, בעוד שבחברה האמריקאית המאיון העליון גורף כ-60% מההכנסות. עם זאת, ב-15 השנה האחרונות, חלקו של העשירון העליון בהכנסות בישראל עלה על חשבון תשעת העשירונים האחרים".

כלכלה ישראלית: הריבית לא תעלה השנה

חברון מעריך כי בנק ישראל לא יעלה את הריבית השנה - בניגוד לציפיות הריבית המשתקפות משוק האג"ח ובניגוד לתחזית של בנק ישראל עצמו. "שוק ההון הישראלי מעריך העלאת ריבית בישראל כבר בעוד כחצי שנה. להערכתנו, זוהי תפיסה מוטעית. בנק ישראל לא מייחס כל חשיבות לפער הריביות בין ישראל לארה"ב, אלא לשער סל המטבעות, שנמצא בשפל מול השקל. רמת ריבית גבוהה יותר בעוד מספר חודשים משמעותה הוספת לחץ על שער השקל. בנוסף, אנחנו אחרי 3 שנים של דיפלציה, לכן לא רואים סיבה להעלות ריבית בישראל בשנה הקרובה, ספק אם בשנתיים הקרובות".

הסכנה - רמת המינוף של משקי-הבית

אולם לדברי חברון, האיום הגדול ביותר על יציבות המשק הישראלי כיום הוא רמת המינוף הגבוהה אליה הגיעו משקי-הבית. "המינוף של משקי-הבית, הכולל בתוכו גם את ההלוואות לדיור, עלה לרמתו הגבוהה מעולם. אנחנו עדיין לא במצבה של אירלנד לפני 2008 אבל מתקרבים לשם.

"חלק מיסודות המשבר שהחלישו את אירלנד דומים מאוד לישראל: עלייה של יותר מ-200% במחירי הדיור 20 שנה קודם לכן, מינוף צרכנים ביחס לתוצר שנשק ל-200% ביחס להכנסה הפנויה ובעיקר אשראי, אשראי, אשראי. לכל אלה שמתהדרים ביחס חוב-תוצר נמוך של מדינת ישראל נזכיר כי יחס החוב-תוצר באירלנד לפני המשבר עמד על רמות שפל של 30% בלבד".

צרו איתנו קשר *5988