הליך בוררות נדל"ני מתנהל כבר 7 שנים ועלה 500 אלף שקל

כבר 7 שנים מתנהלת בוררות בין חברי קבוצת רכישה לבין האחים צחי ועידו חג'ג' ללא הכרעה - למרות שמה שנותרה היא רק סוגיית הנזק והפיצויים לדיירים

הבניין ברחוב מאיר יערי. "לקבוע מראש מספר ישיבות" / צילום:  תמר מצפי
הבניין ברחוב מאיר יערי. "לקבוע מראש מספר ישיבות" / צילום: תמר מצפי

המשכן לבוררות ופתרון סכסוכים, שבראשו עומדת דליה רבין, הוקם כאלטרנטיבה לפתרון סכסוכים בצורה יעילה ומחוץ לכתלי בית משפט. אלא שבוררות שמתנהלת מאז 2010 בין חברי קבוצת רכישה לבין האחים חג'ג' וסיומה לא נראה באופק, מעלה שאלה אודות יעילות הליכי הבוררות, אפילו אל מול בתי המשפט העמוסים.

כבר כמעט שבע שנים מתנהלת הבוררות הזו. למעלה מ-400 שעות הוקדשו להליך, ולמעלה מחצי מיליון שקל שולמו על ידי הצדדים לפי תעריף של 1,350 שקל לשעה בתוספת מע"מ. את הליך הבוררות מנהלת השופטת בדימוס ציפורה ברון.

מדובר בסכסוך שנתגלע בין חברי קבוצת רכישה, שהקימו במשותף בניין מגורים ברחוב מאיר יערי בשכונת כוכב הצפון בתל-אביב, כנגד עידו חג'ג' שאירגן את הקבוצה ואחיו עו"ד צחי חג'ג' ששימש כנאמן הקבוצה וכעו"ד מלווה. הקבוצה כללה 41 חברים, ביניהם עידו חג'ג' עצמו שרכש את דירת הפנטהאוז, ואחותו כנרת סמית, שרכשה דירת 5 חדרים בפרויקט.

במהלך 2009 נתגלעה מחלוקת בין חברי קבוצת הרכישה לאחים חג'ג'. בהתאם להסכם השיתוף, הגישו 20 מחברי הקבוצה תביעה לבוררות נגד האחים ונגד יתר חברי הקבוצה. לטענת חברי הקבוצה המיוצגים על ידי עו"ד ניר בראונשטיין, זכויותיהם קופחו, והזכויות שנטלו כמה מחברי הקבוצה נגרעו משטחים משותפים בניגוד לדין והוצמדו לחלק מהדירות.

הזמן הממוצע - שנה

במאי 2013 קבעה הבוררת ברון בהחלטת ביניים שגם סוקרה בזמנו בהרחבה כי "ללא הסכמתם של התובעים, נגרעו חלקים ברכוש המשותף אשר שייכים לכלל השותפים, והוצמדו לדירת הנתבעים, וכן הוצמדו זכויות בנייה אשר שייכות לכלל השותפים לדירות הנתבעים". עוד קבעה ברון כי "עידו חג'ג' לא היה רשאי לעשות שינויים ברכוש המשותף על פי שיקול דעתו הבלעדי, אלא על דעת כל מוסדות הקבוצה", קבעה ברון.

עם זאת, ברון קבעה כי הבוררות תימשך לשם הכרעה בסוגיית הטענות לנזק, אז ייקבע האם יקבלו התובעים פיצוי כספי ובאיזה סכום.

אף שהחלטת הביניים ניתנה כבר לפני למעלה מ-3.5 שנים, וכל שנותר הוא לדון ולהכריע בסוגיית הנזק והפיצויים, טרם ניתנה הכרעה בתיק.

שאלנו השבוע את המשכן לבוררות ופתרון סכסוכים שבו מתנהלת הבוררות, כיצד הם מסבירים שההליך שהחל לפני קרוב לשבע שנים, רחוק מלהסתיים. במשכן לבוררות סירבו להתייחס לסיבות בגינן הליך הבוררות מתנהל בעצלתיים: "המשכן פועל באמצעות נבחרת בוררים מקצועית ומיומנת הפועלת במסגרת המשכן במהירות ובמיומנות. הזמן הממוצע להליך, כמובן בהתחשב במורכבות הסכסוך, הוא כשנה. אין המקרה המסוים, שסיבותיו ונסיבותיו המיוחדות עמו, מעיד על הכלל.

"הליך הבוררות מעצם מהותו אינו פומבי ומפאת נוהלי הסודיות והדיסקרטיות החלים על פרטי הסכסוכים המתבררים במשכן אין באפשרותנו להיכנס לפרטי המקרה. ככל שלמי מהצדדים השגות על הליך הבוררות והתנהלותו, שמורה לו הזכות לפנות לבורר היושב בדין או לערכאות משפטיות, אך בכל מקרה הליך שכזה לא יכול שיתנהל מעל דפי העיתון".

כיצד ייתכן אם כן, שמוסד שנועד להוות אלטרנטיבה מהירה ויעילה להליכים המתנהלים בבתי המשפט, מעמיד לבסוף את הצדדים בפני הליכים ממושכים ויקרים יותר?

לדברי עו"ד דורון אריאל, הבעלים והמייסד של משרד דורון אריאל ושות', המשמש כבורר ואף מייצג צדדים בהליכי בוררות, "הליכי בוררות מתנהלים לעתים קרובות ברוח ידידותית ומתחשבת יותר מזו הנושבת בבתי משפט. בדרך כלל, בוררים לא נוטים להגביל צדדים במספר עמודים שמוגשים לבורר, או למספר עדים מוגבל, ואף לא לקציבת זמן מוגבלת לחקירת כל עד. כך יוצא שכתבי בית הדין בהליכי בוררות, לרבות תצהירים וסיכומים, הם ארוכים ביותר וכך בהתאם גם משך זמן העדויות.

"אם לא די בכך", מוסיף אריאל, "נוכח העובדה שבדרך כלל הליכי הבוררות מוקלטים ומתומללים, מספר עמודי הפרוטוקול בכל הליך שכזה מגיע לאלפי עמודים".

עוד מסביר אריאל כי "בנוסף, יש לזכור כי המגע היותר 'ידידותי' בהליך הבוררות בין באי כוח הצדדים לבוררים, גורם לכך שלעתים קרובות, הבוררים יותר סלחניים לגבי מועדי הגשה ואף מתחשבים יותר מבתי המשפט בכל הנוגע לדחיית מועדים עקב בקשות מצד עורכי הדין. כך, לעתים קרובות יוצא שהליך הבוררות לבסוף ארוך יותר מאשר הליך בבית משפט".

אריאל סבור כי דווקא בהליכי בוררות שבהם נבחר הבורר על סמך מומחיותו בתחום, יש הצדקה לייעל את הליכי הבוררות, ולהגביל את מספר העמודים המוגשים, את מספר העדים ואת משך העדויות. "כמו כן, מומלץ, למעט במקרים חריגים, לדרוש מהצדדים לאפשר קלדנית בדיונים ולא הקלטה, דבר שעשוי אף הוא לצמצם ביותר את היקף הפרוטוקולים ואת משך הזמן שעשוי לקחת לבורר לצורך כתיבת פסקי דין. לעתים כדי לכתוב פסקי דין בהליכי בוררות מורכבים, נאלצתי לשהות בבידוד, ממש מחוץ לבית ומחוץ למשרד, במשך ימים ארוכים, לצורך קריאה בעיון של עשרות אלפי עמודים".

עם זאת, הוא מציין, יש לזכור כי לעתים מועברים להליכי בוררות דווקא אותם מקרים מורכבים וגדולים במיוחד שנוכח היקפם קשה לבית המשפט בזמן המוגבל העומד לרשותו להתנהל בהם, ובמקרים כאלה ברור שהליך בוררות עשוי לקחת זמן ממושך.

"לא ייתכן שאין זכות ערעור"

עו"ד רונן סטי, ממשרד רונן סטי, מומחה בבוררות מסחרית ובינלאומית, שופך אור על בעיות נוספות בתחום הבוררות. "שני הרעיונות שהובילו את הבוררות בתחילת הדרך הם סופיות ומהירות. אחרי 45 שנה ויותר מחוק הבוררות, שני הרעיונות האלה עברו שינוי מהותי. היום אחרי תיקון שיזמנו ב-2008, ישנה אפשרות של ערעור על החלטת בורר בפני בית משפט אם הוחלט על כך בתחילת התהליך".

סטי סבור כי גם לגבי המהירות והעלויות נדרש שינוי. "חוק הבוררות משנת 1968 קובע שבוררות אמורה להימשך שלושה חודשים והבורר יכול לבקש להאריך אותה בעוד שלושה חודשים", מסביר סטי. "אלא שבמציאות, רק הגשת כתבי טענות לוקחת יותר זמן. בתור בורר שניהל בוררויות, לעתים עורכי דין של צדדים דוחים דיונים ואין לנו כל כך מה לעשות. לכן, כבר בפגישה הראשונה עם בורר צריך לקבוע מראש כמה זמן הצדדים רוצים להקדיש לחקירות. קרוב לוודאי שאף אחד מהצדדים לא ידבר על שלוש שנים או על שבע שנים. התשובה צריכה להיות חמש ישיבות לכל צד שזה 10 ישיבות, וגם אם יהיה מדובר על 20 ישיבות שזה לא מעט זמן, זה עדיין לא שבע שנים.

"צריך להבין שכשניגשים לבוררות ורוצים לפרוס דברים שלא ניתן היה לפרוס בבית משפט בשל אילוצי עומס וזמן, הדברים לוקחים זמן, ואז נוצרת סיטואציה לא בריאה שהבוררות תימשך ותימשך. ניתן לקבוע שאם אחד הצדדים חורג ממספר הישיבות שנקבע ומבקש ישיבות נוספות, הוא יישא בהוצאות הבוררות. הפתרונות יכולים להיות יצירתיים וסוד ההצלחה טמון בתוכנית עבודה שהבורר קובע עם הצדדים בתחילת הדרך.

"בבית הדין הבינלאומי לבוררות של ICC (לשכת המסחר הבינלאומית) למשל, במסגרת כללי הבוררות, שכר הבורר נע בין עלות מינימום לעלות מקסימום. אם הבוררות תימשך יתר מהמידה בשל התנהלות איטית של הבורר, שכר טרחתו יופחת. אם הצדדים יתנהלו בצורה יעילה, הם עשויים לקבל החזר יחסי של שכר טרחת הבורר. מנגד, אם הם ינהלו את הבוררות על פי אסטרטגיה שלא תיגמר לעולם, העלות שלהם תגדל גם מעבר למקסימום. גם הטענות שהבורר מרוויח מהימשכות התהליך אינן נכונות. בסופו של דבר הבורר הוא זה שצריך לשבת מול הררי החומר שהצטבר ולהכריע, וזה בהחלט לא פרס בשבילו".

"בוררות היא כלי קריטי כשמדובר בסכסוכי נדל"ן"

"בוררות היא כלי קריטי, כשמדובר בסכסוכים בתחום הנדל"ן, מאחר והרבה פעמים מדובר בפרויקט שנמצא במהלך בנייה, ולהכרעה בסכסוך יש לעתים קרובות השלכות על בניית הפרויקט, על המימון, ועל נושאים נוספים" מסביר עו"ד גבי מויאל מאור, שותף בכיר במשרד המבורגר עברון ושות', ועומד בראש מחלקת בוררות, גישור ויישוב סכסוכים (ADR) של המשרד.

"הרבה פעמים כשאני משמש כבורר, מגיעים אליי צדדים שמבקשים הכרעה בתוך חודשיים, כי מדובר בפרויקט בבנייה והם רוצים להסדיר את סיום היחסים ביניהם. הדברים אמורים להתנהל בבוררות באופן מהיר ותכליתי יותר מהליך בבית משפט, והיתרון המרכזי בבוררות שהצדדים בוחרים את זהות הבורר, ויכולים להחליט מראש ללכת לבורר שהוא מומחה בתחום וכך גם נחסך זמן רב".

מויאל מתייחס גם למשכי הזמן: "כשאני משמש כבורר בסכסוכים אני קובע יחד עם הצדדים מתווה להגשת כתבי טענות, שמיעת עדים, וזה כדי לשים את ההליך בטווח זמנים סביר והגיוני. מאחר שהרבה פעמים יש לצדדים אינטרסים מנוגדים, אחד רוצה החלטה מהירה והשני לגרור רגליים, המטרה של הבורר היא לקבוע לוחות זמנים. מרבית הבוררויות שאני מכיר התנהלו בפרק זמן סביר. במקרים מסויימים לבית משפט יש סמכות להעביר בורר מתפקידו במידה והוא גורם לעינוי דין ולא מנהל סכסוך באופן יעיל".

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988