יזמי הולילנד חוששים: לא יוכלו להקים את הדירות שנותרו

מה יעלה בגורל המשכו של פרויקט הולילנד בירושלים? לשאלה הזאת נראה שעד היום אין תשובה.

באוגוסט האחרון הודיעה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ירושלים, כי החליטה להחזיר את זכויות הבנייה לבניית 254 דירות במתחם, שבוטלו על ידה שנתיים קודם לכן, באוגוסט 2014. על פניו מדובר בהחלטה מצוינת לחברת הולילנד פארק שמחזיקה בזכויות הבנייה שבוטלו והוחזרו, ושהייתה הנפגעת העיקרית מביטולן. בעלי הולילנד הם פולאר (60%) קרדן נדל"ן (30%) ובנק לאומי (10%). אלא של"גלובס" נודע כי אף שזכויות הבנייה שבוטלו על ידי הוועדה המחוזית הושבו לה, התוכנית שאושרה גם כוללת מספר סייגים שבפועל, כך סבורים בחברה, לא מאפשרים לה לממש את הפרויקט.

כזכור, עד התפוצצות הפרשה בשנת 2010, הקימה הולילנד פארק שמונה בניינים (שבעה בניינים ומגדל) ונותרו בבעלותה בחלק המערבי של המתחם ארבעה מגרשים המיועדים להקמת ארבעה בניינים נוספים הכוללים 254 דירות. אלא שבשנת 2010 התפוצצה פרשת הולילנד, והוועדה המחוזית החליטה ליזום תוכנית חדשה למתחם, ובגרסתה החדשה, בוטלו כל זכויות הבנייה שהיו להולילנד פארק להקמת 254 דירות. החברה הגישה התנגדות לתוכנית, ובינתיים גם בית המשפט העליון זיכה את החברה ונושאי המשרה בה מאשמה בפרשה. הוועדה המחוזית הודיעה כי היא החליטה להחזיר את הזכויות שבוטלו להקמת 254 דירות, אך עם שינויים.

התוכנית החדשה כוללת הפקעה של מגרש שלם שבבעלות הולילנד פארק לצורכי ציבור, וזאת בהסכמת החברה. כך, לחברה נותרו שלושה מגרשים לבניית 254 הדירות. אלא שהוועדה המחוזית לא הסתפקה בכך, וקבעה כי מלבד המגרש שהופקע שרוחבו 33 מטרים, שתי רצועות נוספות משני המגרשים לצדיו של המגרש המופקע, המיועדים לבניית הבניינים, יופקעו גם הן לטובת זיקת הנאה לציבור, כך שהמגרש המופקע בתוספת הרצועות יביא למגרש ירוק גדול בן 54 מטרים.

אדריכל החברה אורי זרובבל קבע בחוות דעת שנתן כי לא ניתן יהייה להקים על כל אחד משני המגרשים שקוצצו בניין סביר. ובמילים אחרות, הקיצוץ במגרשים לטובת זיקות הנאה ימנע מהחברה את היכולת לממש את זכויות הבנייה המאושרות ויגרום לה לנזק של עשרות מיליוני שקלים לפחות.

נוסף לכך, לאחד המגרשים שנגרעת מהם רצועה לטובת זיקת הנאה, ניתן כבר היתר בנייה בשנת 2008, והחברה הסתמכה על כך וביצעה במגרש עבודות חפירה ודיפון בשווי 10 מיליון שקל. גריעה של רצועה מהמגרש לטובת זיקת הנאה תגרום לכך שעבודות שהשקעה זו תרד לטמיון. זאת, נוסף לעובדה שהמגרשים בשטחם הנוכחי נרכשו על ידי החברה במחיר מלא.

נוסף לכך, בתוכנית החדשה נקבעו תנאי שלביות. תנאי להיתר בנייה לשלושה מהמגרשים הוא קבלת חוות דעת מהאגף למבני ציבור בעיריית ירושלים, לגבי בנייה במגרש אחד. תנאי לבנייה בשלושת המגרשים הוא הכנת תוכנית פיתוח לאחד מהם, ותנאי לאכלוס שלושת המגרשים הוא גמר הפיתוח של המגרש. אלא שמי מבטיח לחברה כי עיריית ירושלים תמהר להקים את מבני הציבור במגרשים הרלוונטיים? הביצוע של מבני הציבור עלול להידחות לשנים ארוכות, ולחברה שסובלת גם כך מקושי ממשי להתקיים בגלל הקיפאון הממושך במימוש המגרש בעקבות פרשת הולילנד, ייגרם נזק נוסף. החשש ממצב שכזה מתחזק לאור העובדה שעד היום העירייה לא מצאה צורך בהקמה של מבני הציבור, ולאחרונה הקימה במתחם שתי כיתות גן של חינוך מיוחד המשרתות את כלל האזור ולא רק את מתחם הולילנד.

התוכנית בהולילנד יוצאת דופן, משום שזהו המקרה היחיד שבו הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה היא יוזמת התוכנית. למעשה, היא מכהנת גם כמתכנן וגם כמקבל ההחלטות, מעמד בעייתי. לאחר שהתוכנית אושרה למתן תוקף, הגישה הולילנד פארק בקשה לערור על התוכנית למועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך הבקשה הוגשה לוועדה המחוזית עצמה, שבאופן לא מאוד מפתיע, דחתה את הבקשה.

על כן, על פי הערכות, אם לא תתקבל בקשת החברה לבצע שינויים בגירסה המאושרת של התוכנית, היא צפויה לעתור לבית המשפט כנגד הוועדה המחוזית, ואף להגיש תביעת פיצויים בשווי מאות מיליוני שקלים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים.

החלק של רמי לוי

הגרסה החדשה של התוכנית מעלה סוגיה נוספת, בחלק אחר של המתחם שטרם מומש, והוא חלקו של איש העסקים רמי לוי, המכהן כחבר מועצת עיר בעיריית ירושלים. לוי, שמחזיק גם הוא בזכויות בנייה ללמעלה מ-200 יחידות דיור, לא נפגע מהגרסה החדשה של התוכנית שיזמה הוועדה המחוזית, אלא להפך. במקום להקים את הדירות בארבעה בניינים, הוחלט כי הוא יקים את אותו מספר דירות בשלושה מגדלים גבוהים יותר.

מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נמסר בתגובה: "עיריית ירושלים לא הייתה שותפה להליך התכנוני ולא הייתה שותפה להחלטת הוועדה המחוזית שהתקבלה לאחר שמיעת ההתנגדויות. לאחר אישור התוכנית עיריית ירושלים תבחן את התוכנית ואת שלביות הביצוע הקבועה בה ותפעל בהתאם. יש לציין שההחלטה האחרונה של הוועדה לא גרעה זכויות בנייה גם מהמתחם המרכזי. זיקות ההנאה שקבעה הוועדה מאפשרות להקים את כל הבניינים על פי ההחלטה. היתר הבנייה שהוצא ב-2008 לא בתוקף ולא ניתן לפעול על פיו. לאחר אישור התוכנית בעלי הקרקע יוציאו היתרי בנייה חדשים בהתאם לתוכנית החדשה".

הולילנד: "מגבלות תכנוניות קשות"

מהוועדה המחוזית נמסר: "הוועדה יצרה את האיזון הנדרש בין צרכי הציבור לבין כמות יחידות הדיור בפרויקט, והדגישה את החשיבות שביצירת שטחים ירוקים להנאת תושבי המתחם והאזור. כמו כן, במסגרת ההחלטה הוועדה ערכה שינויים אשר מאפשרים את בניית יחידות הדיור תוך פתיחת המתחם וחיבורו למרקם העירוני הקיים".

מהולילנד פארק נמסר בתגובה: "לפני למעלה משנה זיכה בית המשפט העליון את החברה לחלוטין מכל אישום, ולכן נשמטה הסיבה להענשת החברה אותה ניסתה הוועדה המחוזית להחיל על החברה בדרך של שלילת זכויות הבנייה שנותרו בידיה במתחם הולילנד.

"לאחר הזיכוי נענתה החברה לפניית הוועדה המחוזית לשתף פעולה בניסיון למצוא את האיזון הנדרש בין זכויות החברה לבין הצרכים הציבוריים. החברה אף הסכימה במסגרת ההליכים התכנוניים להפיכתו של מגרש שלם שיועד לבניה לייעוד ציבורי.

"אלא שבהחלטת הוועדה המחוזית, מלבד הפיכתו של המגרש הנ"ל לייעוד ציבורי, נוספו מגבלות תכנוניות קשות בדמות זיקות הנאה של מעבר בחצרות מגרשים נוספים המיועדים לבנייה, מגבלות שימנעו מהחברה לממש חלק משמעותי מזכויותיה, לרבות במגרש אחר לגביו ניתן בעבר היתר בנייה ובוצעה בו עבודה בהיקף של 10 מיליוני שקל. מגבלות תכנוניות אלו יוצרות פגיעה תכנונית מיותרת בזכויות החברה המוערכת בעשרות מיליוני שקלים ואף למעלה מכך ואין בהן לדעת החברה כל תועלת לציבור.

"מה שמדגיש את חוסר המידתיות וחוסר השוויון הוא שהמגרשים הצפוניים במתחם, המצויים בבעלות שונה, לא נדרשו להפרשת מגרש לצורכי ציבור, למרות שדווקא מגרשים אלו מהווים את הקישור הטבעי מבחינה טופוגרפית לשכונות הסמוכות. כמו כן, מרבית זכויות הבנייה של החברה אושרו כבר בשנת 1999, בעוד שזכויות הבנייה למגורים במגרשים הצפוניים אושרו רק בשנת 2005. כלומר, צורכי הציבור במתחם גדלו בשל תוספת דירות המגורים במגרשים הצפוניים.

"ככל שהמגבלות התכנוניות לא יוסרו, ייפול נטל הפיצויים על כתפיהם של תושבי ירושלים. החברה מקווה שהוועדה המחוזית תשכיל למצוא פתרון שיאפשר את מימוש מלוא זכויות החברה באופן מיידי וללא התניות ובדרך שתמזער את הנזק הכספי שיגרם לחברה כמו גם לציבור בירושלים".

הולילנד פארק בקשיים כספיים

קרדן נדל"ן (מחזיקה 30% מהולילנד פארק) מציינת בדוחותיה הכספיים האחרונים שפורסמו, לרבעון השלישי של 2016, כי החברה המוחזקת (הולילנד פארק) נושאת הערת "עסק חי" בדוחותיה.

רואי החשבון של הולילנד פארק מפנים בדוחותיה את תשומת לב המשקיעים בנוגע "למצבה הכספי של הולילנד וקשיים ממשיים הצפויים להולילנד לעמוד בפרעון התחייבויותיה, ובפרט פרעון אשראי בסך של 59 מיליון שקל לבנק". בין הקשיים הבולטים שמוזכרים שם מציינים רואי החשבון את הקושי "למימוש מגרשיה הפנויים של הולילנד" וכן את "אי הוודאות לגבי היקף או שווי הזכויות אותן תוכל הולילנד לממש בפועל".

מדוחות קרדן נדל"ן לגבי מצבה הכספי של הולילנד פארק בה היא מחזיקה ב-30%, עולה שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים הגישה כתב תביעה נגד הולילנד בנוגע להיטלי השבחה, בסכום מקסימום של 129 מיליון שקל.