דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

טדי שגיא רוכש את השליטה בבראק אן וי ב-1.1 מיליארד שקל

העסקה נחתמה היום ומיועדת להיסגר תוך חודש ■ קבוצת שגיא בתגובה: בראק אן וי מהווה פלטפורמה איכותית ורחבה מאוד לכניסה מחודשת לשוק הנדל"ן הגרמני

טדי שגיא / צילום: יוסי כהן
טדי שגיא / צילום: יוסי כהן

מיליארדר ההיי-טק טדי שגיא מבצע מהלך נוסף להרחבת פעילותו בתחום הנדל"ן באירופה. היום (ג') דווח כי שגיא סיכם על רכישת גרעין השליטה בחברה הציבורית בראק אן.וי, הפועלת בשוק הנדל"ן של גרמניה. את מניות השליטה ירכוש שגיא מידי קבוצת משקיעים בראשות שמעון וינטרוב, רונן פלד ודני טוקטלי. העסקה בין הצדדים נתחמה הבוקר ואמורה לצאת לפועל בתוך כחודש.

בסך-הכול ירכוש שגיא 44% ממניות בראק אן.וי לפי מחיר של 345 שקל למניה ובתמורה כוללת של 1.1 מיליארד שקל. בתגובה להודעה טיפסה היום מניית בראק אן.וי ביותר מ-5% למחיר של 363 שקל, והשלימה זינוק של כ-10% בשלושה ימים. מחיר זה משקף לחברה שווי של כ-2.6 מיליארד שקל.

העימותים הפנימיים שהובילו לעסקה

בשבועיים האחרונים הלכו והתרבו השמועות על מתווכים בשוק ההון שמחפשים משקיעים שירכשו את מניות השליטה בבראק אן.וי, כשהסיבה המרכזית לכך היא היחסים העכורים שהתפתחו בין בעלי השליטה בחברה לבין המנכ"לים המשותפים, גל טננבאום ואופיר רחמים, ורוב דירקטוריון בחברה.

היחסים בין וינטרוב למנכ"לים ולדירקטורים עלו בחודשים האחרונים על שרטון, בעקבות מאבק שהתפתח ביניהם על משמעות השליטה בחברה. בעוד שווינטרוב ניסה להרחיב את השפעתו על פעילות החברה, הרי שהבמהלכים שנקט והדרישות שהגיש לדירקטוריון נתפסו אצל המנכ"לים וחלק מהדירקטורים כפגיעה בכללים של ממשל תאגידי תקין וכהתערבות לא תקינה בפעילות החברה.

בין השאר דרש וינטרוב להדיח דירקטור בלתי תלוי מכהן, להגדיל את מספר חברי הדירקטוריון ולהציע מועמדים חדשים לתפקיד דירקטור בחברה, הן בלתי תלויים והן מטעמו. בנוסף, דרשו נציגיו בדירקטוריון לקבוע וליישם מדיניות דיבידנד (שנקבע כאמור כעת). בהמשך, נרגעו מעט הרוחות בין הצדדים ודירקטורית מטעמו של וינטרוב אף חזרה בה מכוונתה להתפטר מדירקטוריון בראק אן.וי, אולם היחסים בין הצדדים נותרו עכורים והעידו על האפשרות לשינויים אפשריים.

מקבוצת בראק של וינטרוב ופלד נמסר כי: "אנו מעבירים את השליטה בחברה שהקמנו לפני 12 שנה לידיים הטובות ביותר ומשוכנעים שהיכולות יוצאות הדופן של בעלי קבוצת טדי שגיא - לרבות הייזום, היצירתיות, המקצועיות, העוצמה והקשרים הענפים, יתרמו מהותית לחברה ובעלי מניותיה, שלכולם אנו מאחלים הצלחה רבה".

וינטרוב מקבל נזילות

וינטרוב ופלד שולטים בבראק אן וי באמצעות בראק קפיטל הולדינגס, חברה פרטית שמחזיקה ב-46% ממניות BCRE שמניותיה נסחרות בבורסת לונדון ושמרכזת את פעילות השניים בתחום הנדל"ן ברחבי העולם. BCRE מחזיקה ב-26.8% ממניות בראק אן.וי, כאשר בידי בראק הולדינגס מוחזקות עוד 2.4% מהמניות. וינטרוב ופלד מחזיקים באופן ישיר ב-3.7% וב-1.3% ממניות בראק אן.וי, בהתאמה, ואילו טוקטלי מחזיק בעוד 7.3% מהמניות.

מהודעה שפרסמה בראק אן.וי עולה כי וינטרוב, פלד והחברות שבשליטתם יקבלו בסך-הכול 829 מיליון שקל מהתמורה ויישארו עם החזקה של 0.85% ממניות בראק אן.וי. טוקטלי יזכה בתמורה של 182 מיליון שקל. יש לציין כי בחודשיים האחרונים מכרה בראק הולדינגס בעסקה מחוץ לבורסה 2% מבראק אן.וי תמורת כ-50 מיליון שקל, בעוד שטוקטלי צמצם את החזקותיו בחברה באמצעות מכירה של 1.8% ממניותיה תמורת כ-43 מיליון שקל.

מכירת המניות הנוכחית תספק נזילות לווינטרוב, לחברות שבשליטתו ובעיקר ל-BCRE שתקבל כ-695 מיליון שקל (174 מיליון אירו) מתמורת העסקה. מדוחות הסולו שפרסמה BCRE לסוף 2016 עולה כי היא סיימה את השנה כשברשותה 13 מיליון אירו בקופה ועם חוב פיננסי של כ-146 מיליון אירו למחזיקי האג"ח ולגופים מממנים אחרים.

בנוסף להחזקה בבראקן אן.וי, עוסקת BCRE בעצמה גם בפעילות נדל"ן בארה"ב וברוסיה. את 2016 היא סיימה בהפסד של 4 מיליון אירו, שנגרם בעקבות הפסד של 100 מיליון אירו שרשמה מפעילותה ברוסיה (בהמשך להפסד של 94 מיליון אירו שנרשם שם ב-2015).

ההפסדים ברוסיה נגרמו עקב המצב הכלכלי הקשה שם, שהביא להאטה ניכרת בקצב החתמתם של שוכרים חדשים בנכסים המניבים, ובמקביל לירידה חדה בדמי השכירות שנגבים משוכרים קיימים. כתוצאה מכך נדרשו כלל חברות הנדל"ן במדינה להפחית באופן ניכר את שווי המבנים והקרקעות שבבעלותן שם.

בראק היכתה את המדד

בראק אן.וי מונהגת בידי המנכ"לים המשותפים טננבאום ורחמים והיא פועלת בגרמניה, הן בתחום של ייזום פרויקטים לבניה ומכירת דירות והן בתחום הנדל"ן המניב באמצעות רכישה והשכרה של מקבצי דירות למגורים ומרכזים מסחריים.

לפני כשש וחצי שנים הנפיקו וינטרוב ופלד את בראק אן.וי בבורסה בת"א, ומאז הניבה החברה למשקיעים תשואה (מתואמת דיבידנדים) של יותר מ-230% בשעה שמדד מניות הנדל"ן של הבורסה רשם במהלך אותה התקופה תשואה של כ-60% בלבד.

בתחילת השבוע דיווחה בראק אן.וי כי סיימה את הרבעון הראשון של 2017 ברווח נקי של 23 מיליון אירו, בהמשך לרווח נקי של 76 מיליון אירו שרשמה ב-2016 כולה. תחום ייזום הבניה למגורים, שכולל לפי שעה בעיקר פעילות בניה ומכירת דירות בדיסלדורף, תרם ברבעון הראשון רווח נוסף של כ-1.7 מיליון אירו בגין השלמת ומסירת עוד 13 יחידות דיור. כיום בונה החברה עוד כ-230 דירות שהשלמתן ומסירתן עתידה ליצור לה בשנים הקרובות רווח מוערך של כ-30 מיליון אירו.

בתחום הנדל"ן המניב מחזיקה החברה ביותר מעשרת אלפים דירות להשכרה וב-28 נכסים מסחריים בערים מרכזיות ברחבי גרמניה. בתחום הדירות להשכרה נרשם גידול של 5.4% בשכר דירה מנכסים זהים ושל כ-7.8% בשכר דירה למ"ר בחוזי ההשכרה החדשים, כשבתחום המניב נרשם גידול של כ-2.6% בשכר דירה מנכסים זהים כתוצאה מהשבחת נכסים.

בסך-הכול הציגה החברה ברבעון הראשון FFO של 8.08 מיליון אירו (המגלם קצב שנתי של 32.3 מיליון אירו), לעומת 6.8 מיליון אירו ברבעון המקביל. ההון העצמי שלה עמד בסוף מארס 2017 על 488.5 מיליון אירו (1.95 מיליארד שקל).

במקביל לפרסום הדוח, הכריזה החברה השבוע על אימוץ מדיניות דיבידנד, במסגרתה תשלם לבעלי מניותיה 30% מהתזרים השוטף השנתי (FFO) המושג מנכסיה המניבים. היא אף דיווחה, כי קיבלה מבעלת השליטה (BCRE) דרישה להעלות להצבעה באסיפת המניות הקרובה הצעת החלטה המגבילה את כמות המניות החדשות שיכול דירקטוריון החברה להנפיק מידי שנה לעד 10% מההון המונפק שלה.

הקונה בעסקה, טדי שגיא, אשר הפך למיליארדר בזכות הצלחתה של חברת התוכנה לניהול אתרי הימורים באינטרנט, פלייטק, מחזיק היום בקבוצת חברות הכוללת פעילות בענפי הנדל"ן, ההיי-טק, פתרונות סליקה ועוד. בין היתר, שולט שגיא בחברה המחזיקה בשוק קמדן שבלונדון. שגיא רכש את רוב נכסי "קמדן מרקט" לפני שלוש שנים תמורת 400 מיליון ליש"ט. בהמשך, רכש חלקים נוספים ממתחמי השוק ולמעשה השתלט עליו. בהמשך הנפיק את פעילות השוק כחברה (מרקט טק) במטרה להציף ערך לעצמו ולאפשר לחברה לגייס הון מהציבור כדי לממן את השקעותיה.

שגיא מסר היום כי הוא שמח לרכוש את השליטה בבראק אן.וי, "המהווה פלטפורמה איכותית ורחבה מאוד וכניסה מחודשת לשוק הנדל"ן הגרמני. אנו מצפים למנף את יכולותינו, ולהעמיד לרשות החברה אפשרויות ומיומנויות נוספות כגון נגישות לעסקאות, מימון, ומקצועיות בשווקים הבינלאומיים", ציין שגיא.

בתגובה חילופי בעלי השליטה בבראק אן.וי, אמר היום ישי ששון, אנליסט תחום הנדל"ן בבנק ירושלים ברוקראז', כי "מדובר במהלך חיובי ביותר, אשר שם קץ לסכסוך שהיה בין ההנהלה לבעלי השליטה הקודמים, ויאפשר להנהלה להשקיע את מירב התשומות הניהוליות, בניהול השוטף ובהמשך גיבוש האסטרטגיה ארוכת-הטווח. להערכתנו, השווי הכלכלי של המניה משקף פער של כ- 5% ביחס למחיר הבסיס הבוקר, ומשכך שינוי במחיר עשוי לנבוע בעיקר מסיבות מסחריות, שישקפו את סיום הסכסוך בין הצדדים. יחד עם זאת, צריך לזכור כי מדובר בבעל שליטה חדש - ומערכת היחסים החדשה שלו עם ההנהלה תיבחן על פני זמן". 

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא שוק ההון?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות