קורבנות "אדמה" תובעים 8.4 מיליון שקל: עורכי הדין התרשלו

רוכשי הדירות טוענים כי משרדי עוה"ד ארדינסט-בן-נתן וגולדפרב-זליגמן איפשרו את גזילת הכספים ■ המשרדים: "תביעת-סרק מקוממת" ■ ובינתיים הבעלים אורן קובי מציע להשיב 27.5 מיליון שקל תוך עשור

אורן קובי/ צילום : שלומי יוסף
אורן קובי/ צילום : שלומי יוסף

משרד עורכי הדין ארדינסט-בן-נתן ומשרד עורכי הדין גולדפרב-זליגמן - שניים מהמשרדים המובילים בארץ - התרשלו בשמירה על כספם של לקוחות חברת "אדמה" שקרסה, ואפשרו למעשה את גזילת הכספים על-ידי הבעלים אורן קובי - כך נטען בתביעה חדשה שהוגשה השבוע נגד שני המשרדים, בטענה לאחריותם לנזקי הלקוחות.

התביעה מצטרפת ל-3 תביעות שהוגשו בעבר נגד משרד עורכי הדין עמר-רייטר-ז'אן, ומציפה שוב את שאלת מודעותם של עורכי הדין של קבוצת אדמה, ל"שיטת קובי". השיטה של קובי, הייתה פשוטה: לפי החוזים שעליהם הוחתמו הלקוחות, הלקוחות היו אמורים להפקיד את תמורת העסקאות בחשבונות נאמנות, שנוהלו במשרדי עורכי הדין שליוו את הקבוצה. בתקופות שונות היו אלה משרדים מהמוכרים בישראל, ובהם משרדי עורכי הדין שרקון-בן-עמי-אשר, ארדינסט-בן-נתן, גולדפרב-זליגמן, ועמר-רייטר-ז'אן. קובי ואנשיו אמרו ללקוחות - שרובם אינם משקיעי נדל"ן מנוסים - כי עליהם לרשום את הצ'קים לפקודת החברה, דבר המנוגד לחוזים עליהם חתמו. בהמשך לכך, הופקדו הכספים בחשבונות של החברה או של קובי עצמו, ולא בחשבון הנאמנות.

השאלה האם עורכי הדין ידעו שקובי נוהג לקבל את הצ'קים היישר לפקודת החברה, או שרק לא שמו לב שיתרת חשבונות הנאמנות נמוכה משמעותית מהסכומים שאמורים להיות בהם לפי החוזים - היא זו העומדת בלב התביעות נגד עורכי הדין. זו גם אחת השאלות שהעסיקו את חוקרי המשטרה, הבוחנים גם את מידת אחריותם של עורכי הדין שליוו את קובי.

וכך - בשעה שקבוצת "אדמה" מצויה עמוק בהליכי פירוק, וקובי עצמו שקוע בבוץ החקירה הפלילית נגדו, בחשד להונאת לקוחותיו ולגניבת הכספים ששילמו בעבור רכישת קרקעות מחברותיו - ממשיכה הפרשה לייצר תביעות נגד עורכי הדין המלווים.

התביעה החדשה, בהיקף של כ-8.4 מיליון שקל, מגוללת את סיפורם של קבוצת רוכשים, 11 במספר, אשר לטענתם נפלו קורבן ל"דפוס פעולה מתוכנן היטב של קובי והחברה" - דפוס שבמהלכו נהגו קובי והחברה להוציא במרמה ובחוסר תום-לב כספים מרוכשים תמימים אשר שמו את כספם "על קרן הצבי". זאת, בשעה שכפי שהתחוור בדיעבד, קובי נהג לשלשל לכיסו באמצעות החברה (או לכיסה של החברה) שבשליטתו כספים שהיו מיועדים מראש לתשלום עבור הקרקעות.

בתביעה, שהוגשה על-ידי עורכי הדין אבי סלומון, נוי יוספזון ובנימין לוי, נטען כי "בעת ובעונה אחת וכ'מגדל קלפים' קרס מערך ההונאה של קובי והחברה, עת לא יכול היה עוד קובי להמשיך את שיטת עוקץ 'הפירמידה', שכן בזבז את הכספים שהיו מיועדים לתשלום למוכרים השונים ולא הצליח לגייס די כספים מקורבנות חדשים, ובאופן שבסופו של יום - לא יכול היה עוד לקיים עם המוכרים את הסכמי הרכישה. והכל למרות שעשה כל שביכולתו לדחות את מועדי הכספים המיועדים למוכרים, בין על-ידי דחיית כריתת הסכמי המכר או אי-כריתתם מבלי ידיעת הקורבנות - הרוכשים, ובין על-ידי טכניקה של ביצוע 'החלפה' יזומה ע"י החברה של החלקות שנרכשו".

לטענת התובעים, הם נתנו את אמונם ומבטחם במשרדי עורכי הדין שליוו את העסקאות - משרד ארדינסט-בן-נתן ומשרד גולדפרב-זליגמן, בין היתר לאור המוניטין רב השנים שלהם כמשרדים מובילים בישראל, ובתחום המקרקעין בפרט. עקב אמון זה, נטען בתביעה, "נפלו קורבן למעשי המרמה וההונאה של אורן והחברה".

לטענת התובעים, שני המשרדים התחייבו מפורשות בחוזה בכתב כלפי רוכשי הקרקעות - לייצגם, להיות נאמנים על הכספים שהם משלמים, להפקיד את הכספים בחשבון נאמנות שהם מנהלים ולהעביר את כספי הנאמנות רק למוכרים בעסקאות. במסגרת זו, נטען, התחייבו המשרדים כי כל הכספים יישמרו בנאמנות ב"מעגל סגור" - המבטיח את הגעת הכספים לייעודם.

ואולם, טוענים הרוכשים, חרף התחייבויות אלה, אפשרו עורכי הדין את הפקדת הכספים בחשבונות של חברת "אדמה" ולא בחשבונות הנאמנות.

התובעים מגוללים בכתב התביעה את סיפור נפילתם כקורבנות לעוקץ. על-פי התביעה, הם הגיעו למשרדי חברת "אדמה", ובתוך מהלך שיווקי קצר מול אנשי המכירות, הועברו ישירות אל משרד עורכי הדין ארדינסט-בן-נתן לצורך השלמת מהלך ההתקשרות העסקית וחתימה על החוזה ועל המסמכים הנלווים שנוסחו על-ידי אורן קובי ועורכי הדין. במשרד פגשו את התובעים עורכי דין שכירים במשרד או מתמחים, אשר החתימו את כל אחד מהם על הסכם שיווק ונאמנות, לפיו החברה פועלת על-מנת לרכוש בנאמנות את המקרקעין עבור הרוכשים. בין הצדדים הוסכם כי הכספים שמשלמים רוכשי הקרקעות יופקדו בחשבון נאמנות על שם "ארדינסט בן-נתן נאמנויות בע"מ", אשר התחייב במסגרת הסכם השיווק והנאמנות להחזיק בכספים בנאמנות, לנהל את הכספים כדין, לוודא כי הכספים משולמים בהתאם להסכם השיווק והנאמנות ועוד.

בהמשך, בשלהי שנת 2015, התפטר משרד עורכי הדין ארדינסט מהייצוג של "אדמה", בין היתר על רקע סימני-השאלה שעלו סביב הפרשה. בעקבות ההתפטרות, באוקטובר אותה שנה, נכנס משרד עורכי הדין גולדפרב-זליגמן בנעליו של ארדינסט. מדובר בשני משרדים מהמכובדים בישראל, כך שלטענת הלקוחות, שניהם שימשו כ"חותמת הכשרות" של "אדמה" בעיני לקוחותיה. על-פי התביעה, משרד עורכי דין גולדפרב זליגמן, אשר המשיך במלאכת החתמת הרוכשים על המסמכים הרלוונטיים - ובהם מסמך על החלפת הייצוג והמסמכים הכרוכים בנטילת חובת הנאמנות לשמור את הכספים המיועדים לרכישה בחשבון נאמנות שבניהולו ולהבטיח כי יגיעו לייעודם.

ואולם, משרד גולדפרב נחשף כמעט מיידית לטענות הקשות נגד "אדמה" בגין הטעיה, נטילת כספי נאמנויות ועוד, ותוך חודשים ספורים בלבד - התפטר מהייצוג.

לטענת התובעים, שני המשרדים, יכלו להזהיר את הלקוחות מפני פעולותיו של אורן קובי. על-פי הנטען, בשלב "חילופי המשמרות" התרשל משרד ארדינסט-בן-נתן ברשלנות רבתי, מעצם אי-קיום חובתו המקצועית לעדכן את משרד גולדפרב-זליגמן בנוגע למצבת הכספים המצויים בשליטתו בחשבון הנאמנות שבניהולו או שאינם מצויים בחשבון הנאמנות.

מצג-שווא רשלני

בסופו של יום, עם קריסתה של החברה ומינוי המפרק, נטען, התחוורה התמונה העגומה, ולפיה בניגוד למתחייב ובניגוד לחובת הנאמנות והזהירות, עורכי הדין לא דאגו לשמור בנאמנות את התשלומים בהם נשאו הלקוחות, על-פי הסכם השיווק והנאמנות, ואף הגדילו לעשות כאשר אפשרו מצב שבו הכספים של כל אחד מהלקוחות - שולמו ישירות לחברה. עוד נטען כי המשרדים יצרו מצג-שווא רשלני בפני הלקוחות כי כספיהם מובטחים ויגיעו לייעודם. לפיכך, טוענים התובעים כי משרד ארדינסט אחראי למלוא כספי הלקוחות שירדו לטמיון.

ממשרד עורכי הדין ארדינסט-בן-נתן, נמסר: "מדובר בתביעת-סרק. המשרד פעל ללא דופי. התביעה תתברר בבית המשפט".

ממשרד גולדפרב-זליגמן נמסר בתגובה: "מדובר בתביעת-סרק מופרכת ומקוממת. התביעה מהווה ניסיון ציני להיפרע מ'כיס עמוק'.

"קיבלנו את כתב התביעה, ואנו נגיב בבית המשפט, כמקובל. בתקופה הקצרה בה ייצג משרדנו את אדמה, הוא פעל במיומנות ובמקצועיות ולא נפל כל דופי בפעולתו".

קובי מציע הסדר חדש: להשיב 27.5 מיליון שקל תוך עשור

הצעת הסדר חוב משופרת החדשה של אורן קובי, הבעלים של חברת "אדמה", כוללת תשלום בסך 2.5 מיליון שקל במזומן עם אישור ההסדר, השלמה לסכום של 5 מיליון שקל תוך שנה, וכן החזר של עוד 20 מיליון שקל בתשלומים במשך עשר שנים.

הצעת ההסדר מותנית בכך שקובי יוכל לנהל עסקים בישראל באופן רציף וללא הפרעה, וללא כל מגבלה באשר לאופי והיקף עיסוקיו. קובי מבקש כי עם אישור ההסדר יוסרו כל המגבלות המוטלות עליו, לרבות צו איסור היציאה מן הארץ שהוטל עליו, הגבלות על ניהול חשבון, שימוש בכרטיס אשראי, מעורבות בתאגיד ועוד.

במסגרת ההליך הוגשו לנאמן 780 תביעות חוב, שלפיהן היקף החובות נגד קובי הוא 63 מיליון שקל ונגד החברות שלו - 113 מיליון שקל. מנגד, עומד היקף הנכסים של קובי "הנחזה לעין" (כלשון השופט איתן אורנשטיין הדן בתיק), בהפחתת התחייבויות ומסים על הנכסים, על כ-14 מיליון שקל נטו בלבד.

הנאמן המליץ לאחרונה לבית המשפט להכריז על קובי פושט רגל, אך מנגד ביקש קובי להימנע מההכרזה, ובמקום זאת הציע הסדר נושים. קובי טוען כי היקף החובות האישי שלו מגיע לכל היותר ל-10-8 מיליון שקל, וכי היקף החובות של החברות מגיע לכל היותר ל-60-70 מיליון שקל בלבד - וזאת בניגוד לעמדת המנהל המיוחד.

כספים משומרי הסף

לאחרונה ביקש קובי מבית המשפט - באמצעות עורכי הדין אילן שביט וחן סידבון ממשרד חיים צדוק - לזמן אסיפת נושים, במסגרתה תובא לאישור הנושים הצעת ההסדר. בהמשך, התחמש קובי בעורכי דין נוספים, ובנוסף למשרד חיים-צדוק, הצטרפו אל הצוות המשפטי המייצג אותו, משרדי שחר-רוזנשטיין וקאסוטו. בית המשפט אישר את קיום אסיפת הנושים, ובהמשך להחלטה זו הגיש קובי הצעת הסדר חוב משופרת.

הצעת ההסדר החדשה של קובי לוקחת בחשבון סכומים עתידיים שעשויים להתקבל מניהול ההליכים נגד "שומרי הסף" - עורכי הדין שליוו את העסקאות שביצע קובי. לטענתו קובי כספים אלו ישמשו מקור נוסף להחזרים ללקוחות "אדמה".

מנציגיו של קובי נמסר: "קובי מצר מול הנושים על המצב שנקלעו אליו ומתכוון להשקיע את כל שנותיו הבוגרות להחזר החוב. נזכיר, שבמשך שנה וחצי נערך משפט שדה שהשיט על קובי אחריות בלעדית לקריסה הכלכלית תוך כדי התעלמות מ'שומרי הסף' שניצחו על כל התזמורת הזאת.

"כמו שקובי לקח אחריות על 100% מהסכם ההחזר ועל כישלון עסקי, כך אנו מצפים מהכונס ומבית המשפט להטיל את מלוא האחריות הנדרשת על משרדי עורכי הדין שכשלו, טעו והטעו לאורך כל הדרך. קובי מתכוון לחזור עם התובנות והניסיון מהטלטלה של השנים האחרונות ולהיות הגורם המוביל בישראל בתחום הקרקעות, ובימים אלה מייסד רשת נכסים באירופה וניהולם עבור משקיעים".

קובי חשוד כי השתמש בכספי הלקוחות לצרכיו

חברת אדמה עסקה בשיווק קרקעות חקלאיות המיועדות להפשרה לציבור הרחב, תוך הצגתן כ"זכות לדירה" בעתיד. החברה נקלעה להליכי פירוק על רקע מעילה לכאורה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, שביצע לפי החשד בעל השליטה, אורן קובי, בכספי הלקוחות.

עשרות מלקוחות החברה שילמו מאות אלפי שקלים ואף מעל מיליון שקל לעתים (כל אחד) עבור קרקעות ("זכות לדירה"). אולם לפי החשד, במקום שהכספים יופקדו בחשבונות הנאמנות לצורך השלמת העסקאות - כספם של הלקוחות נמשך על-ידי קובי ושימש למימון צרכיו הפרטיים (לרבות רכישת הדירות). זאת, מבלי שנמסרה ללקוחות קרקע לבסוף. מאות לקוחות נוספים שילמו עבור עסקאות שאכן הסתיימו במסירת קרקע חקלאית, אך יש מתוכם כאלה שטענו טענות במישור החוזי-צרכני. זאת, בין היתר לגבי הטעיה הנוגעת למצב התכנוני של הקרקע.

ביולי אשתקד ניתן צו פירוק זמני לחברות וצו כינוס נכסים אישי נגד קובי, במסגרתו מונה עו"ד חגי אולמן למנהל מיוחד, והוקנו לו הסמכויות לתפוס את נכסיו של קובי ושל החברות בבעלותו.בשנה החולפת על רקע החקירה הפלילית המתנהלת נגד קובי, תיק הפירוק ופשיטת הרגל המתנהל נגד קובי וחברת "אדמה" והתביעות המוגשות נגד עורכי הדין שליוו את העסקאות שביצעו - ממשיך קובי לטעון כל העת כי מעולם לא מעל בכספי לקוחותיו, כי חובותיו נמוכים מהנטען כלפיו, וכי בכוונתו להחזיר ללקוחות את כל כספם. זאת, במסגרת הסדר חוב, אשר לטענתו כולל החזר של 100% מהחובות בתיק. מספר הסדרים שהציע קובי נדחו בחודשים החולפים על-ידי הנאמן, בטענה כי אינם מספקים, ואינם כוללים ערבויות הולמות. אולם, קובי לא מוותר, והוא הגיש השבוע הצעת הסדר חוב משופרת, המגדילה, לטענתו, משמעותית את החזר החוב. 

עיקרי הפרשה

* 2014-2016: אורן קובי וחברת "אדמה" משווקים קרקעות חקלאיות, ומקבלים עשרות מיליוני ש'

* מאי 2016: חברת "אדמה" קורסת כלכלית

* יולי 2016: הנאמן בתיקי הפירוק מגיש דוח חמור על התנהלות החברה וקובי, שנגדו נפתחת חקירה

* ספטמבר 2016: צו פירוק קבוע לחברות מקבוצת "אדמה" של קובי, וצו כינוס נכסים קבוע לנכסי קובי

* יולי-ספטמבר 2017: קובי מגיש שתי הצעות להסדר, הכוללות לטענתו החזר של 100% מהחובות

צרו איתנו קשר *5988