תמ"א 38 - המספרים נחשפים: 328 בניינים ב-11 שנים

דוח של הרשות להתחדשות עירונית שהגיע לידי "גלובס" חושף את המספרים המלאים ■ גלנט: "נמשיך לחזק את תמ"א 38, לצד אפיקים נוספים של התחדשות עירונית" ■ לראשונה, הדוח מתבסס במלואו על נתונים שנאספו ישירות ממערכת המידע של הוועדות המקומיות

תמ"א 38 בקרית אונו / צילום: איל יצהר
תמ"א 38 בקרית אונו / צילום: איל יצהר

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, הובילה עד היום לחיזוק של 244 בניינים ישנים ולהריסה ובנייה מחדש של 84 בניינים נוספים בין השנים 2005-2016. אלה הם כל המבנים שלהם ניתן טופס אכלוס, והם השורה התחתונה בכל הנוגע למימוש התוכנית הממשלתית. במונחים של יחידות דיור, מדובר ב-5,602 דירות שהשלימו את כל התהליך בהצלחה, ישנות וחדשות.

הנתונים מופיעים בדוח יישום תוכנית תמ"א 38 שגובש על ידי הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון והגיע לידי "גלובס". "נמשיך לחזק את תמ"א 38, לצד אפיקים נוספים של התחדשות עירונית כמו פינוי-בינוי", אומר שר השיכון יואב גלנט "לגלובס" על רקע הדוח, "זה לוקח זמן, אבל זה עובד. אפשר לראות את זה על פי הנתונים".

יואב גלנט / צילום: איל יצהר
 יואב גלנט / צילום: איל יצהר

השר גלנט מדגיש כי "חלק מקידום התחום קשור לרשות להתחדשות עירונית אותה הקמנו, שמתחילה לפעול עכשיו ולהוכיח עצמה, וגם אישרנו תקציבים ל-19 מנהלות שיקדמו את התחום בערים השונות. אנחנו מכוונים לזה שבתוך עשרים שנה שליש מפתרונות הדיור יהיה בהתחדשות עירונית לסוגיה, ובתוך עשור מדובר על 20% מפתרונות הדיור. זה כולל את תמ"א 38 על שני מסלוליה וגם פינוי-בינוי".

מהדוח עולה כי הפוטנציאל ברחבי הארץ עומד על לא פחות מ-91.4 אלף דירות ישנות וחדשות ב-4,449 מבנים לגביהם כבר הוגשו בקשות להיתר בין 2005 ל-2016. ההערכה העדכנית ביותר לגבי מספר יחידות הדיור הזקוקות לחיזוק (מבנים העומדים בתנאי תמ"א 38) ברחבי הארץ עומדת על כ-800 אלף דירות, ומכאן שהיקף הבקשות להיתר בהחלט מרשים.

30 אלף דירות עם אישור והיתרים

עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר בפוטנציאל בלבד. מספר הבקשות שאושרו וההיתרים שהונפקו נמוך משמעותית, ועומד נכון לסוף 2016 על 29,622 יחידות דיור (1,592 בניינים) ברמה הארצית - 14,664 יחידות דיור חוזקו או נהרסו ונבנו מחדש ו-14,958 יחידות דיור חדשות נוספו. כלומר - פחות מ-2% מאומדן יחידות הדיור שזקוקות לחיזוק, ורק32% מהיקף יחידות הדיור לגביהן הוגשה בקשה להיתר (חדשות וישנות).

עוד נציין כי עד כה, הן מבחינת המימוש, הן מבחינת היתרי הבנייה והן מבחינת הבקשות להיתר, מסלול תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות (המסלול המקורי) הציג תוצאות גבוהות בהרבה מהמסלול המקביל של הריסה ובנייה מחדש מכוח התמ"א.

בשנת 2016 לבדה הוגשו בקשות להיתר ל-705 מבנים סך הכל בשני המסלולים, והונפקו היתרי בנייה ל-438 מבנים שבהם 5,646 דירות המיועדות לחיזוק ו-3,310 דירות חדשות שיתווספו. בשנה זו אוכלסו 127 מבנים, מהם 52 מבנים שנהרסו ונבנו מחדש ו-75 מבנים שחוזקו (2,172 יחידות דיור סך הכל).

אלה הם מספרים משמעותיים בהשוואה לנתוני התמ"א מאז אישור התוכנית, מה שמעיד על ההתקדמות רבה בתחום. בהקשר זה אמר גלנט כי "המסר שלי בכל הנוגע לתמ"א 38 והתחדשות עירונית בכלל הוא שהעתיד שלנו טמון בהתחדשות העירונית על כל גווניה. הקרקע היא משאב מאוד מוגבל, ואנחנו צריכים לשאוף להיות כמו ניו-יורק ולא כמו לוס אנג'לס. ערים צפופות עם עירוניות חזקה. מרכז עיר חזק יוצר עיר חזקה שמעודדת את הסביבה שלה. אני מודה שלוקח זמן להבין את זה, קשה להרגיל את האנשים, אבל זה מה שנכון לעשות".

הדוח המלא צפוי להתפרסם בקרוב. שלוש נקודות נוספות חשובות שעולות ממנו הן מימוש של תמ"א 38 גם מחוץ לאזור המרכז (בין היתר בשל עליית המחירים שהפכה פרויקטים לכלכליים), ירידה במספר הבקשות להיתרי בנייה במהלך 2015-2016, לאחר עלייה רצופה מאז 2005, וגם היקף לא מבוטל של בקשות שנדחות.

בחזרה לנתונים. מבחינת הפיזור הגאוגרפי, במחוזות תל-אביב ומרכז ניתן מספר ההיתרים הגבוה ביותר מכוח תמ"א 38 בשנים 2005-2016 ולאחר מכן מחוז חיפה. הערים המובילות הן רמת גן (307 היתרים), תל-אביב (184 היתרים), חיפה (162 היתרים) והרצליה (111 היתרים).

המפה המלאה של מתן היתרי הבנייה ברמה הארצית מספקת גם כמה מקומות מפתיעים, חלק לא מבוטל מהם מחוץ לאזור המרכז המובהק. כך למשל באשדוד ניתנו 64 היתרי בנייה, בנהריה הוצאו 26 היתרי בנייה, בחדרה 24 היתרי בנייה, בקרית ביאליק 27 היתרים, בקרית מוצקין 11 היתרי בנייה, בקרית ים 7 היתרי בנייה, בעכו 2 היתרי בנייה, ובטבריה טירת הכרמל ובאר שבע היתר אחד בכל אחת מהערים. אמנם בחלק מהמקרים מדובר בפרויקטים שכללו חיזוק בלבד ללא תוספת יחידות דיור, אולם מדובר בהיקף לא משמעותי.

את הזליגה של תמ"א 38 אל מחוץ לאזור המרכז מסבירים ברשות להתחדשות עירונית בין היתר גם בהמשך העלייה במחירי הדירות בשנים שחלפו, מה שהכניס בצורה הדרגתית יישובים נוספים למפת המימוש בשל הפיכת פרויקטים לכלכליים לביצוע. עם זאת, גם היום היקף מימוש התמ"א ביישובי הפריפריה עדיין נמוך וטעון שיפור.

יישום תמא 38
 יישום תמא 38

מ-25 חודשים ל-11 חודשי אישור

הדוח מצביע גם על קיצור פרק הזמן בתהליך אישור הבקשות והנפקת היתרי בנייה. כאשר פרק הזמן הממוצע בשנת 2008 עמד על כ-25 חודשים בממוצע מהגשת הבקשה ועד הנפקת היתר בנייה, בשנת 2014 כ-18 חודשים, וב-2015 מדובר על כ-11 חודשים בממוצע (על אף שבדוח מצויין כי נתוני שנה זו אינם מלאים). בהשוואה בין מסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת הקומות לבין הריסה ובנייה מחדש נראה שהליך אישור הבקשה להיתר קצר יותר בפרויקטי ההריסה ובנייה. הסיבה לכך היא שבמקרה זה מדובר בתהליך בדיקה קצר יותר כי הוא מתייחס לבנייה חדשה מאפס, בעוד הליך החיזוק של מבנה קיים מצריך בדיקות רחבות הרבה יותר.

במקביל, עיון בנתונים מעלה עוד כי לצד העלייה בבקשה להיתרים במהלך השנים, גם היקף הבקשות שנדחות על ידי הרשויות המקומיות נמצא בעלייה בהתאם. כך, אם בשנים 2005 עד 2010 הוגשו 327 בקשות, 80 מהן נדחו בעוד רק 67 היתרים ניתנו. בשנת 2013, 181 בקשות להיתר נדחו, ב-2014 מדובר ב-351 בקשות שנדחו, ב-2015 מדובר ב-455 בקשות שנדחו וב-2016 מדובר ב-446 בקשות שנדחו.

אמנם הדוח מעיד כי בהשוואה להיקף ההיתרים שניתנו באותו שנה, בשנים 2014 עד 2016 מספר הבקשות שנדחו גבוה יותר מההיתרים שניתנו בפועל, אולם לעתים מדובר בבקשות ישנות משנים קודמות. כך או כך, היקפי דחיית הבקשות להיתר מעידים על אי הוודאות השוררת בתחום ומנגד עשויה להעיד גם על כניסת שחקנים רבים יותר לענף, וייתכן שחלקם פחות מקצועיים ומגישים בקשות שאינן תואמות המציאות בשטח.

כאמור, בשנים 2015 ו-2016 ניכרת ירידה במספר הבקשות להיתרי בנייה מתוקף תמ"א 38. כך, במהלך 2016 הוגשו 705 בקשות להיתרים לעומת 962 במהלך 2015. הירידה המשמעותית יותר בהיקף הבקשות להיתר מבין שני המסלולים ב-2016 הייתה במסלול חיזוק ותוספת בנייה. על כך נכתב בדוח כי לא מן הנמנע שיש מי שעדיין מתלבט בין מסלול הריסה ובנייה לבין תוספת על מבנה קיים, וגם אי הוודאות במסלול ההריסה ובנייה הקרינה גם על על המסלול המקביל, כאשר הן היזמים והן בעלי הדירות ממתינים להתבהרות הדברים.

עוד על פי הדוח, את ההאטה בשנת 2016 ניתן לייחס לכמה גורמים שבהם מיצוי תקופתי בשטח ורוויה מסוימת ברשויות המקומיות המובילות; השפעת הרגולציה על פעילות השוק ובעיקר השפעתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 כולל פרק הזמן בו נבחנה סוגיית חישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש והציפייה לאישורו במוסדות התכנון ועל ידי הממשלה (תיקון 3א' אושר בחודש נובמבר 2016); הכנתן של תוכניות עירוניות מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, שמקפיאות הליכים עד לאישורן.

מפת תפרוסת תמא 38
 מפת תפרוסת תמא 38

 

רקע: סוף סוף מקבלים תמונה מלאה

לא פעם כתבנו כאן על היעדר נתונים מלאים בענף, על קושי של מקבלי ההחלטות לקבוע מדיניות שתואמת את מה שקורה בשטח, ועל המחסור במידע אמין על התחום. גם בדוחות היישום הקודמים של תמ"א 38 הנתונים לא היו מלאים, ולצערנו במקרים רבים הנתונים היו משתנים מדוח לדוח והתמונה שסיפקו הסקירות הייתה רחוקה מלהיות מלאה.

הפעם, לראשונה, הדוח מתבסס במלואו על נתונים שנאספו ישירות ממערכת המידע של הוועדות המקומיות. זהו שינוי גדול וחשוב שמאפשר תמונה מלאה הרבה יותר של התחום. השינוי בשיטת איסוף הנתונים אמנם גרם לכך שנתוני תמ"א 38 של שנת 2016 מגיעים רק בסוף 2017, עובדה מצערת שגורמת לכך שהשנה הנוכחית לא נכללת בנתונים, אבל איסוף נתונים אמין יותר ומקיף הרבה יותר. "ההבדלים בין דוח זה לדוחות קודמים נובעים, בין היתר, מכך שבדוחות הקודמים נספרו כלל הבקשות וההיתרים, לרבות בקשות לשינויים בהיתר קיים, בעוד בדוח זה אוחדו כלל ההיתרים להיתר יחיד", נכתב בדוח הנוכחי.

התמונה עדיין אינה מלאה ב-100%, מציינים עורכי הדוח, בשל קשיים בשיתוף פעולה על הרשויות המקומיות, אולם היא מלאה הרבה יותר מבעבר. עתה נותר לקוות שבשנים הבאות דוח יישום התמ"א יפורסם מוקדם ככל האפשר לאחר תום השנה אליה מתייחס הדוח, וכי גם גופים אחרים ישכילו לטייב את הנתונים ולהתחיל לפרסם דוחות מהימנים יותר הנוגעים לענף הנדל"ן.

בקשות להיתרי בנייה בתמא 38
 בקשות להיתרי בנייה בתמא 38

צרו איתנו קשר *5988