אי ודאות בנדל"ן | מה יכול להשתבש כשקונים דירה על הנייר?

כשקונים דירה על הנייר מקבלן לא באמת יודעים איך ייראה הנוף, מה יהיה המרחק מהבניין הקרוב ביותר, וכמה ארנונה באמת נשלם אחרי שיחשבו את חלקנו בשטחים המשותפים ■ פרויקט מיוחד

תוכניות לדירה   / צילום: אייל פישר
תוכניות לדירה / צילום: אייל פישר

רכישת דירה חדשה על הנייר אמורה לגלם הנחה במחיר, הנאה מתשתיות חדשות ומסטנדרטים של בנייה חדשה. אלא שמרכיב אי הוודאות הוא חלק בלתי נפרד מרכישת דירה על הנייר, ושום הדמיה, פרוספקט, או הסכם מפורט ככל שיהיה, לא יכולים באמת להעביר לנו את התחושה שתהיה לנו כשנשב בסלון או במטבח. עד הרגע שבו ניכנס לדירה הבנויה לא נדע כמה צל יטיל הבניין ממול על הדירה שלנו, מי יהיו השכנים, כמה תחושת מרחב באמת תהיה בסלון, איזה נוף ייראה מהקומה שבה הדירה שלנו ממוקמת והיכן יהיה קו האופק. זאת, בניגוד לרכישת דירת יד שנייה, בה אנחנו רואים בעין ואף חשים את תחושת המרחב בדירה, לאן היא צופה ועד לאן היא צופה. מה שקונים זה מה שרואים.

סוגיות כמו איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן, תקופת גרייס ותשלום פיצויים, או תוספת מדד תשומות הבנייה למחיר, אינן קיימות כלל כשרוכשים דירת יד שנייה. ולמרות זאת, השיח המקובל בדיונים על שוק הדיור בישראל הוא שיח שמדבר על דירות חדשות. משרד האוצר, הלמ"ס, והתאחדות הקבלנים, מטיפים לנו ששוק הנדל"ן הוא שוק של דירות חדשו. הדובדבן בקצפת בהן הוא כמובן מחיר למשתכן. דירות יד שנייה בכלל לא במשחק.

פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי
 פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

לא בהכרח זולות יותר

בגזרת המחיר, כדאי לזכור שפרמטרים רבים כמו מדד תשומות הבנייה, מע"מ, תשלום לעו"ד הקבלן בסך של 1.5% מהעסקה, הוספת מרכיבים לדירה כמו מזגן, ארונות מטבח ואמבטיה משופרים, כל אלה מייקרים את הדירה החדשה עד כדי כך שלעתים אין קשר בין מחיר הדירה בהסכם המכר למחיר הדירה בפועל. גם עלויות מגורים עד לקבלת המפתח מתווספות לעלויות הנלוות, וזאת ללא קשר לסיכון הקיים בלוחות הזמנים למסירת הדירה, שקבלנים רבים אינם עומדים בהם.

מנגד, כמובן, ברכישת דירת יד שנייה לא מגולם המע"מ (אם כי הוא כמובן גולם בעסקה הראשונה), אין תשלום לעו"ד של המוכר, ההשקעות בדירה הרבה פעמים כבר נעשו, והסכנה שתאריך המסירה לא יתממש במועד פחותה. זאת, נוסף לפרמטרים שאינם כלכליים כמו האפשרות להכיר את השכנים, ולהתרשם מאיכות הבנייה בפועל, וההבטחה הבסיסית ש'מה שרואים הוא מה שמקבלים'.

בשנים האחרונות, רוכשי דירות הפכו מתוחכמים יותר, ומודעים יותר לסיכון שכרוך ברכישת דירה על הנייר. ל"גלובס" נודע, כי בשל טענות שצפות בהקשר למרחק בין המגדלים בפרויקט השוק הסיטונאי בתל-אביב ולגובה האמיתי של הקומות (הפרויקט מוקם על פארק מוגבה), רוכשי דירות רבים מעלים לאחרונה רחפן לאוויר, על מנת לבחון את המרחק בין הבניינים מגובה הדירות במגדלים, ואת הנוף הנשקף מקומת הדירה שבכוונתם לרכוש. השימוש ברחפן מסייע לרוכשים בפרויקט שמקימות כיום החברות גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן להתגבר על מרכיב אי הוודאות ולהבין מה הם באמת יראו מהחלון או מהמרפסת של דירתם.

מופתעים לגלות את ההצמדה בסוף התקופה

כשאנחנו סוגרים עם קבלן על מחיר של דירה "על הנייר", אל מחיר הדירה יש להוסיף את העלויות של ההצמדה למדד תשומות הבנייה, שמגיעות לעשרות אלפי שקלים (ראו גרף שמראה את עליית המדד בעשור האחרון). מדד תשומות הבנייה מורכב מפרמטרים שקשורים לעלויות בנייה (מלט, שכר עבודה של פועלים, כלים) ומתעדכן אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 

יתרה מכך: כשמדובר בפרויקט שנבנה במסגרת מחיר למשתכן, שם הגדילה לעשות המדינה וקבעה שהמחיר יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה מרגע זכיית הקבלן בקרקע - מה שאומר שלא פעם מדובר בהצמדה למדד לאורך מספר שנים לא מבוטל.

מימים ימימה נוהגים הקבלנים להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה ולא למדד המחירים לצרכן, מאחר והוא אמור לשקף טוב יותר את השינויים במחיר הבנייה. עם זאת, ההסכם עם הקבלן קובע שרק אם המדד עולה, הרוכש ישלם את ההפרש על יתרת התשלום. במקרה שהמדד יורד - כמובן שלא תהיה הפחתה ממדד הבסיס שנקבע.

חשוב לשים לב, שלפני שניתן היתר בנייה הקבלנים לא אמורים להצמיד למדד, ובין כה וכה לפני שיש היתר בנייה, קבלן לא יכול לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה. כמו כן, כיום, ישנם קבלנים שמציעים פטור מהצמדה למדד כחלק מההטבות לרכישת דירה, כדי להקל על רוכשים שרכשו דירה על הנייר עם מועד אכלוס רחוק.

האם ניתן להתמקח עם הקבלן על נושא ההצמדה למדד תשומות הבנייה? בהחלט כן. ודאי בחודשים האחרונים בהם הקבלנים מחזרים אחרי קונים. עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מציין כי "אין מקור חוקי לכך שקבלנים מצמידים את המחיר דווקא למדד תשומות הבנייה, או לכל מדד אחר". 

לדבריו, "מדובר במדד קצת ערטילאי וקשה לאדם ההדיוט שקונה דירה לדעת איך הוא נקבע וממה הוא מושפע. מטבע הדברים, לקבלנים יותר נוח לקבוע דווקא את המדד הזה כי הוא תנודתי והוא מותאם לעליות במחירים של המוצרים שהם משלמים עליהם כמו מלט, ברזל וכו'. בתחומים רבים אין מדדים שמתאימים להם, וזה מסייע לקבלנים לא להפסיד כסף.

"כל קבלן בוחר לאיזה מדד להצמיד מחיר של דירה, יש חוזים שבהם מדובר על מדד רגיל. לכל צרכן יש כוח מיקוח מול הקבלן, והוא יכול לדרוש להצמיד את המחיר למדד המחירים לצרכן או בכלל לדולר. לצרכן מסוים שהכסף שלו הוא בדולרים, מטבע הדברים עדיף להצמיד את המחיר לדולר כדי שלא יפסיד כסף, ולא להצמיד אותו למדד תנודתי כמו מדד תשומות הבנייה".

יקי אמסלם מנמק את ההתעקשות להצמיד את המחיר דווקא לתשומות הבנייה בכך שגם הכסף שמשלמים הקבלנים על חומרי בנייה למשל, מוצמד לאותו מדד. "אם סגרתי היום עם עסק לדלתות, כדי שהרוכש יידע בדיוק איזה דלת הוא יקבל, המחיר הזה צמוד למדד עד היום שאני משלם על הדלת בעוד שנה וחצי", אומר אמסלם. "בכל מקרה, כשרוכש בא לקנות דירה, הוא מקבל הסבר מפורט על מדד תשומות הבנייה, ובהסכם יש הדגשה בולטת שהמחיר צמוד למדד. לצערי רוב האנשים חושבים שהקבלן מנסה להפחיד אותם, במטרה שישלמו יותר מהר". 

דירה חדשה, מסים חדשים

רוכשי דירות על הנייר לא תמיד מביאים בחשבון את נושא עלויות המגורים השוטפות והמשתנות, כמו תשלומי ארנונה וועד בית. צווי הארנונה במרבית מהרשויות כוללים חלק יחסי בשטחים המשותפים של הבניינים, שבעבר לא היו משמעותיים בשל אופי הבינוי הצנוע. במגדלים רבי קומות הפכו השטחים המשותפים לעצומים, וכך תפחו גם תשלומי הארנונה. רוכש דירה שאינו מודע לכך יכול למצוא עצמו מתמודד עם עלייה בתשלומי הארנונה מסך של מאות שקלים בודדים לסך של אלפי שקלים לחודש במגדל חדש.

דוגמה נוספת לשינויים בעלויות ניתן למצוא באזורים שבהם מתבצעת התחדשות עירונית בהיקפים נרחבים. במקרים כאלה, אזורים שלמים שסווגו על ידי הרשות המקומית בתעריף ארנונה נמוך יחסית, יכולים לשנות את סיווגם, וגם את תעריף הארנונה. במסגרת פרויקט הפינוי בינוי הראשון בישראל שהקימה חברת מצלאוי ברחוב שאול המלך בקרית אונו למשל, שיווקה החברה דירות חדשות, בנוסף לדירות שמסרה לבעלי הדירות המפונים.

מי שעמד לרכוש דירה חדשה והתעניין מה גובה הארנונה שמשלמים באזור, היה מקבל תשובה כי מדובר בתעריף של סיווג ג'. אלא שבפועל, עם אכלוס הפרויקט, סיווגה העירייה את האזור כסיווג ב' היקר יותר. בחודש אוגוסט האחרון חשף "גלובס" כי בתום הליך משפטי ממושך שניהלו בעלי הדירות הישנות בפרויקט הפינוי בינוי קיבלו החזר ארנונה מעיריית קרית אונו שלא כיבדה את התחייבותה שלא לחייב אותם לפי סיווג הארנונה החדש בין השנים 2006-2010.

ראש העין: "בפתח השכונה היה שלט שאסר על כניסה. רק אחרי הקנייה ראינו שהדירות ליד קו מתח"

המקרה של מתחם A בשכונת פסגות החדשה בראש העין הוא מקרה מקומם במיוחד, דווקא כי מדובר בשכונה שהמדינה שיווקה ופיתחה במרץ רב. אלא שבדבר אחד, לא הטרידו עצמם כלל, לא משרדי הממשלה ולא עיריית ראש העין שחתמה עם המדינה על הסכם גג: קווי המתח שממוקמים עשרות שנים בטבורה של הקרקע שיעודה לדירות מגורים ושווקה ליזמים.

אז איך קנו הזוגות הצעירים דירות בסמוך לעמודי החשמל? התשובה לשאלה ממחישה אולי הכי טוב את חוסר הוודאות שטמון ברכישת דירה על הנייר. "הבניין שלנו היה הבניין הראשון שנבנה ואוכלס בשכונה", מספר יו"ר ועד השכונה אור דור, מבין הראשונים שרכשו דירה בשכונה בפרויקט של גיא ודורון לוי.

"הסבירו לנו שהבניין יהיה צמוד לבית ספר, ושליד בית הספר יוקם פארק, ומיקום של הפרויקט נראה מצוין. העניין הוא שכשאנחנו רכשנו את הדירה, לא ניתן היה בכלל להיכנס פיזית לשכונה. בכניסה לשכונה היה שלט שאוסר על כניסה, ומתיר כניסה רק למשאיות. אני שומר חוק, אז את המגרש בשטח לא ראיתי, ובתוכניות של הקבלן קווי המתח לא הופיעו כמובן. אחרי שקנינו את הדירה ושילמנו את הכסף, חיכינו למועד שניתן יהיה להיכנס לשכונה כדי לראות את המגרש, עד שיום אחד, נפתחה הגישה והוסרו השלטים שאוסרים על כניסה לשכונה. רק אז ראינו את הסמיכות של הבניינים לקווי המתח".

רק אז, לפני שלוש שנים, החל למעשה המאבק להעתקת קווי המתח. "הכי הטרידה אותנו סמיכות קווי המתח לבית הספר שנמצא במרחק 50 מטרים בלבד מהם", הוסיף דור. "הבאנו בודק קרינה שמצא שישנה קרינה בגובה 3.8 מיליגאוס, כאשר ההמלצות של המשרד להגנת הסביבה היו לשהות במקום שקיימת בו רמת קרינה של עד 2 מיליגאוס. ואז יום בהיר אחד, החליטו להעלות את רף הקרינה המותרת ל-4 מיליגאוס. למה? כי מבחינה כלכלית ככל שהרף יותר גבוה ניתן לבנות יותר קרוב לקו המתח".

בניית בית הספר הצומח במתחם A הסתיימה כבר לפני שנה, אך לפני תחילת שנת הלימודים הקודמת לא היו בו מספיק תלמידים ובית הספר לא נפתח. "אנשים מצאו פתרונות זמניים, חלק מהתושבים החליטו לא להיכנס לדירות במתחם A ולשכור בינתיים דירות במתחם B כדי שהילדים ילמדו שם בבית הספר, תושבים מראש העין הישנה שעברו לחדשה, השאירו את הילדים ללמוד בבתי הספר בעיר הוותיקה", מספר דור.

"השנה, אחרי שהעירייה עמדה על כך שהקרינה בבית הספר הצומח אינה מסוכנת והסכימה להתקין בבית הספר חיישנים, התחילו התלמידים ללמוד בבית הספר, אבל לפני חודש נמדדה בבית הספר קרינה של למעלה מ-3 מיליגאוס, וההורים פתחו בשביתה. ראש העירייה ישב עם ההורים והוחלט שאחרי החגים הילדים יעברו ללמוד בבית ספר אחר בשכונת נווה אפק. כרגע בבית הספר הצומח לומדים רק ילדים שההורים החליטו לשלוח לבית הספר מחוסר ברירה, כי בית הספר בשכונה B מלא. אבל עוד מעט תסתיים הקמה של בית ספר חדש נוסף במתחם B והילדים בבית הספר הצומח יעברו אליו ובית הספר יתרוקן".

לדברי דור, ההורים לא מרפים מהמאבק להעתקת קווי המתח מהעיר: "הבעיה של הקרינה לא מעניינת את העירייה או את חברי המועצה. הם לא גרים פה ולא שולחים את הילדים לבית ספר. גם את המדינה זה לא מעניין כי היא כבר שיווקה את הקרקע בלי בעיה. זכו פה בפרויקטים של מחיר למשתכן והולכים למכור לזוגות צעירים דירות ממש ליד קווי המתח. אנחנו לא נרפה עד שיעתיקו את קווי המתח מכאן. אלה עמודי חשמל ענקיים שלא אמורים להיות בשכונת מגורים".

מדד תשומות הבנייה
 מדד תשומות הבנייה

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988