"גם בתמ"א 38 אף אחד לא עשה כלום בהתחלה"

חצי שנה לאחר שאושר בכנסת החוק לפיצול יחידות דיור בבתים צמודי קרקע, מספר הפניות לעיריות אפסי ורבות מהן בכלל לא מכירות את פרטי החוק ■ למה לפצל כחוק, אם אפשר להשכיר את יחידת הדיור ללא עלות ובאין מפריע? ■ בדיקת "גלובס"

ח"כ רחל עזריה / צילום: שלומי יוסף
ח"כ רחל עזריה / צילום: שלומי יוסף

בסוף יולי 2017, לאחר לא מעט תלאות, עבר בכנסת החוק שמאפשר פיצול צמודי קרקע ליחידת דיור נפרדת להשכרה. הצעת החוק עוררה עניין רב במהלך הליכי החקיקה, כמו גם התנגדויות לא מעטות, ואף חוותה לא מעט שינויים. הבולטים שבהם היו הפחתת השטח המינימלי של היחידה המפוצלת ל-45 מ"ר (לעומת 65 מ"ר בהצעה המקורית) והחלטה שהפיצול לא יתאפשר במושבים ובקיבוצים.
החוק הוגדר כהוראת שעה לתקופה בת חמש שנים, שנכנסה לתוקפה שלושה חודשים לאחר האישור הסופי בכנסת, כלומר בסוף נובמבר האחרון.

לאור העניין הרב שעורר החוק החדש, שלמעשה הכשיר תופעה נרחבת שנהוגה שנים ארוכות בעיקר בשכונות של צמודי קרקע בערי המרכז המבוקשות, ולאור התנגדות לא קטנה מצד מהנדסי הערים, ניתן היה לחשוב שיום לאחר האישור יוצפו הרשויות בבקשות לפיצולים. אבל בפועל, כרגע הביקוש לפיצול החוקי אפסי. מבדיקה שערכנו נראה שלא מעט רשויות עוד לא בדיוק מכירות בעצמן את החוק ואת משמעותו.

הפיצול אינו עניין זול. נוסף לשיפוץ הדרוש בחלק מהבתים כדי לייצר יחידה נפרדת, צריך לקחת אדריכל ולהגיש בקשה לרשות המקומית. זאת ועוד, מספר שינויים שהוכנסו בחוק בסופו של דבר, כמו חיוב בהיטל השבחה - שליש בעת הפיצול ושליש נוסף בעת המכירה של הבית, לעומת פטור מלא כפי שביקשה ההצעה המקורית לקבוע, וכן חיוב התקנת מרחב מוגן ביחידה המופצלת (למעט בצמודי קרקע שאין להם ממ"ד או מקלט והם נסמכים ממילא על מקלט ציבורי), מציב חסם כספי לא מבוטל בפני המפצלים הפוטנציאלים, והופך את כל ההליך לפחות משתלם לבעלי צמודי הקרקע.

מי שקידמה את הצעת החוק בוועדת הרפורמות, ח"כ רחל עזריה מכולנו (לאחר שיו"ר הוועדה הקודם, אלי כהן, מונה לשר הכלכלה), אינה מתרגשת מנתוני היישום האפסיים וסבורה שזה עניין של זמן. "כמעט כל חוק שעובר ומאושר לוקח לו זמן להיטמע", מדגישה עזריה, "לא דמיינתי שאלפי אנשים מחכים וירצו להגיש בקשה ביום שהחוק ייכנס לתוקף. יש גם שאלה עד כמה המערכת מאורגנת לזה. עד כמה יש מידע לתת לאנשים. אני קיבלתי פניות מהציבור לגבי החוק, ולא מעט מהם אמרו לי שפנו לרשויות המקומיות וקיבלו תשובות שהן לא ממש יודעות על מה מדובר.
"יש כאן לא מעט ביורוקרטיה שעוד צריכים לעבור ויש גם אוכלוסיה מצומצמת יחסית שיכולה לנצל את זה. אני חושבת שייקח עוד קצת זמן עד שיבינו. גם בתמ"א 38 בשנים הראשונות עוד אף אחד לא עשה כלום כי היו צריכים ללמוד ולעכל את זה. ברגע שהתחילו לעשות, זה נהיה מדבק והיום יש את זה כמעט בכל מקום במרכז. אותו הדבר לדעתי יהיה עם הפיצול".

ח"כ עזריה סבורה שעל הרשויות המקומיות להתחיל במיפוי שטח העיר בכל הנוגע לחוק הרלוונטי ואולי אף ליזום הסברה: "אולי צריך לדרוש מהרשויות לצאת למהלך של פרסום, להנפיק את כל המידע שצריך וגם למפות את הערים".

הצעת החוק נועדה לטפל בתופעה שכבר קיימת בשטח - פיצולים דומים כבר נעשים בכל יישוב אך ללא אישור הרשות. ייתכן שהעלמת עין במהלך השנים מפיצולים אלו, והחוק החדש שמחייב דיווח, בקשת אישור והוצאות כספיות נוספות כאמור מעבר לעלות הפיצול והשיפוץ עצמו, הפכו את מה שנחשב בהתחלה להטבה משמעותית למהלך שפחות קורץ לבעלי צמודי הקרקע.

ח"כ עזריה: "אני בטוחה שיש גם דילמה בקרב כל מי שפיצל עד היום האם לבוא ולהכשיר את הנושא. גם זה עניין של זמן".

ח"כ עזריה מגלה כעת כי האופציה לפצל דירות בבנייה רוויה, שירדה מהפרק בזמן הדיונים על החוק, נשקלת עתה שוב מחדש: "יש בחינה של מה שנקרא 'דיורית', אפשרות ליחידת דיור קטנה בדירות בבנייה רוויה. הרעיון הוא יחידת דיור קטנה להורים מבוגרים או משהו בסגנון הזה. אבל זה משהו מאוד ראשוני, ברמה של בדיקות היתכנות בלבד".

עיקרי החוק לפיצול בתים צמודי קרקע
 עיקרי החוק לפיצול בתים צמודי קרקע

10 פניות בחולון

פנינו לעשר ערים בשאלה כמה בקשות לפיצול הוגשו לוועדה המקומית והאם ברשויות נערכים ליישום החוק ועורכים מיפוי של צמדי הקרקע הרלוונטיים. בשורה התחתונה, רק מעט מהרשויות שבדקנו החלו למפות את העיר וצמודי הקרקע, ורק בשתי ערים הגישו תושבים בקשות בפועל - חולון ותל אביב.

בחולון, על פי נתוני העירייה, "מאז נכנס לתוקף החוק התקבלו 10 בקשות להיתר לפיצול. הבקשות מצויות כולן בשלב ראשוני וטרם ניתן להם היתר".

עוד הוסיפו בחולון כי בעירייה כבר בחנו את הנושא וגיבשו מדיניות מתאימה: "ועדת המשנה בחולון ערכה מיפוי של כלל צמודי הקרקע בעיר וקבעה הנחיות מדיניות ברורות התואמות את תוכנית המתאר העתידית ח / 2030 בחולון. המדיניות אושרה בישיבת הוועדה".

בתל אביב נמסר בעניין כי: "עד היום היו שתי פניות למידע בנושא ועוד לא יצא שום היתר מכוח התקנה". לגבי מיפוי העיר או גיבוש מדיניות לא התקבלה התייחסות.
בשאר הערים לא הוגשו כלל בקשות למידע או לפיצול.

בעיריית ירושלים השיבו שלא התקבלו בקשות אך מתשובת העירייה עולה כי לא בטוח שברשות המקומית התעמקו בחוק החדש: "מרבית הדיור בירושלים אינו דיור צמוד קרקע אלא בנייני דירות, לכן התיקון בחוק משפיע בעיקר על אזורים כפריים ופחות על ערים בנויות כדוגמת ירושלים. ככלל, בקשות לפיצול דירות נבחנות ומאושרות על פי הוראות החוק". נזכיר כי החוק אינו מתיר פיצול במושבים או קיבוצים.

בעיריית רמת לא לא התקבלו בקשות לפיצול אולם העירייה החלה להיערך לנושא: "לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן טרם הוגשו בקשות לפיצול צמודי קרקע מכוח התיקון לחוק התכנון והבניה", כך נמסר מהעירייה, "הצוות המקצועי באגף ההנדסה מגבש בימים אלה מדיניות לפיצול הדירות וצפוי להציגה בוועדה המקומית במהלך חודש פברואר".

גם באשדוד לא התקבלו בקשות לפיצול אולם גם מדווחים כי בעירייה החלו במיפוי: "בימים אלה אנו בוחנים גם את נושא פיצול יחידות דיור והשתלבותו במערך הכולל של השנויים הצפויים בתחום הדיור באשדוד", כך נמסר מהעירייה, "מנהל ההנדסה מסיים להכין בימים אלה מיפוי כולל של מצב פיצול יח"ד בעיר והמשמעויות הנגזרות מכך לעתיד תחום הדיור באשדוד, על מנת להביאו לדיון מקדים על שולחן מנכ"ל העירייה והמלצה לראש העיר לקבלת החלטה על מדיניות עירונית בנושא".

בהרצליה נערכים לנושא ובעירייה השיבו לנו כי: "עדיין לא הוגשו בקשות. בימים אלו עיריית הרצליה מגבשת מדיניות בנושא שתוגש לאישור הוועדה המקומית ותפורסם לציבור".

בערים רעננה, באר שבע, גבעתיים ובת ים השיבו לפניית "גלובס נדל"ן" כי עד היום לא הוגשה אף בקשה לפיצול, אולם לא התייחסו לסוגיית המיפוי או הכנסת מדיניות בנושא. בבת ים הוסיפו כי: "כמות הבתים הפרטיים בבת ים היא קטנה וזו כנראה הסיבה שבגינה לא נעשה שימוש בתקנה זו".

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988