המשקיעים שנבעטו החוצה משוק הנדל"ן מוצאים חלופות בחו"ל

אפשר להתווכח האם סימון משקיעי הנדל"ן כמטרה מרכזית במלחמת החורמה שמנהל משרד האוצר (ולא רק בימי הממשלה הנוכחית) הוא צעד ראוי וחכם, אבל אין שום ספק לגבי התוצאה: יותר ויותר משקיעים מוצאים דרכם להשקעות מעבר לים. נפח הפרסומים לרכישת דירות להשקעה בחו"ל הולך ועולה, וגורמים רבים מעידים כי מי שעד לאחרונה רכש דירה להשקעה בארץ, מתחיל לפעול במדינות אחרות.

המציאות הזו לא מרגשת במיוחד את אנשי משרד האוצר. חבר הכנסת רועי פולקמן ממפלגתו של שר האוצר כבר אמר ש"אין לי שום בעיה שמי שרוצה להשקיע בנדל"ן ילך למדינות אחרות". בשם צינון הביקושים, והדאגה המרכזית למחוסרי הדיור, מותר בהחלט לנקוט במדיניות שמצננת את המשקיעים, שמחפשים נתיבים אחרים לכספם.

16% מהקונים

התמורות הדרמטיות בשנתיים האחרונות נובעות כמובן לא רק מההכרזות של הפולטיקאים, אלא מצעדים שאכן הכאיבו למשקיעים בכיס. לאחר שהפטור ממס שבח בוטל כבר בשנת 2013, מיד עם כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר הראשון עלה מס הרכישה למשקיעים לרמה של 8% לפחות ועד ל-10% במחצית 2015, ובמקביל החלו ההכרזות על מס דירה שלישית.

המס האחרון (שאושר בכנסת ובממשלה) אמנם בוטל על ידי בג"ץ בקיץ האחרון, אבל גם לאחר הביטול הוא נשאר לרבוץ כעננה מעל המשקיעים. בית המשפט העליון למעשה החזיר אותו לדין נוסף בוועדת הכספים, אך לדיון זה לא נקבע עדיין מועד בעיקר בשל אי הסכמות פוליטיות. שר האוצר גם ממשיך להגיד שלא ויתר עליו לחלוטין, אבל ככל הנראה מדובר בעיקר במראית עין ובחלק מהמלחמה הפסיכולוגית נגד המשקיעים.

בנוסף, פה ושם נשלפות מהמדף תוכניות ישנות לרפורמה ב"דיבידנד" של המשקיעים - התמורה החודשית שהם מקבלים על השכרת דירה. רשות המסים כבר פירסמה טיוטת הוראה שממסה במס הכנסה רגיל בעלי 10 דירות ויותר ומכניסה לבחינה את כל בעלי חמש דירות ומעלה, אבל גם מי שמשכיר דירה או שתיים מוכרח לדעת שהוא נמצא על הכוונת של האוצר ושל רשות המסים, הבוחנים מפעם לפעם את ביטול (או שינוי תנאי) הפטור מהשכרה עד לתקרה של 5,000 שקל ואת מסלול המס המוזל, 10% על המחזור מעל אותה תקרה.

דו"חות האוצר שמתפרסמים בכל חודש (סקירות הכלכלן הראשי) מעידים עד כמה שיעור המשקיעים צנח. אם לפני כמה שנים שיעורם היה קרוב ל-30%, בדו"ח האחרון שפרסם הכלכלן הראשי והתייחס לרבעון האחרון של 2017 כבר עמד שיעור המשקיעים מכלל הרוכשים על כ-16%, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2002.

"בריחה של כסף"

בינתיים, לא כולם מחכים כמובן עם הכסף בעו"ש. המשקיעים פשוט שינו כיוון, או יותר נכון החליפו מדינה. "למה לקנות כאן דירה במיליון שקל, אם אפשר לקנות דירות בכמה עשרות אלפי אירו באירופה?", תוהה פעיל בשוק הנדל"ן, "הרבה אנשים הבינו את זה והם הולכים לכיוון".

ברנרד רסקין, מנכ"ל רי/מקס ישראל, התייחס לתופעה במסיבת עיתונאים שנערכה לסיכום 2017. לדברי רסקין, "אפשר לראות בריחה של כסף ישראלי לחו"ל, שמספק דירות להשכרה לפולנים, לגרמנים, לאמריקאים ועוד. אני לא מצליח להבין איך זה עושה טוב למדינת ישראל. הרבה מההון הזה שיוצא החוצה הוא גם של משקיעים קטנים. אנחנו בקשר עם רי/מקס ברומניה, ושם מספרים על 30% עלייה בעניין של ישראלים. לא מזמן אפילו פתחו שם זכיינות של ישראלי ברשת".

כמעט בלתי אפשרי לדעת כמה ישראלים פונים להשקיע בחו"ל ומה הם המימדים האמיתיים של התופעה.

אין חובת דיווח, והעסקאות אינן נרשמות כמעט בשום מקום. שאלנו ברשות המסים האם יש בידם נתונים המעידים על היקף התופעה בשנים האחרונות, כלומר כמה ישראלים רכשו דירות בחו"ל, ומשם נמסר לנו לאחר בדיקה כי "בישראל אין מס על עצם הרכישה של דירה בחו"ל. קיימת חובה לדווח על הכנסות משכר דירה. הנתונים שברשותנו הם חלקיים ולפיכך לא נמצא טעם במסירתם, וממילא לא ניתן להסיק מהם מסקנות העונות לשאלותיך".

לאוצר אין נתונים

ניסינו גם במשרד האוצר, שחרת על דגלו את המלחמה במשקיעים, אבל גם שם אמרו שאין להם נתונים בנושא. הגוף היחידי שככל הנראה מספק מידע בנושא הוא בנק ישראל, במסגרת הדיווח אודות נכסים והתחייבויות של המשק הישראלי מול חוץ לארץ. בנתונים אלו ניתן למצוא סעיף המתייחס למקרקעין, אולם חשוב להדגיש כי הנתונים מתייחסים לכלל העסקאות במקרקעין שנעשו במהלך שנה, באמצעות בנק ישראלי. כלומר, לא רק עסקאות לרכישת דירות או נכסים אחרים על ידי בודדים, אלא גם עסקאות לרכישת קרקע למשל.

בבנק ישראל הבהירו כי נתונים אלו גם חסרים, מאחר והם אינם כוללים עסקאות שלא עברו דרך הבנקים הישראליים. בקיצור, מדובר בנתונים שיכולים בעיקר להצביע על היקף התופעה, שכוללת מעבר כסף רב של כסף לחו"ל במסגרת עסקאות מקרקעין.

ואכן, נתוני בנק ישראל, חסרים וחלקיים ככל שיהיו, מעידים על עלייה לא מבוטלת בשנים האחרונות. על פי נתוני בנק ישראל, ההשקעות הישירות בחו"ל במקרקעין עמדו ב-2017 על 901 מיליון דולר. ב-2016 עמד נתון זה על 679 מיליון דולר, ב-2015 על 436 מיליון דולר, ב-2012 הוא הסתכם ב-196 מיליון דולר, ב-2010 ב-52 מיליון דולר וב-2007 עמד נתון זה על 11 מיליון דולר בלבד. מגמת העלייה ברורה, והיא מעידה על גידול משמעותי בפעילות.

ההיקפים הגדולים בעסקאות מקרקעין שייכות ככל הנראה גם לחברות שהגבירו פעילות מעבר לים. לא מעט יזמים חוזרים לאחרונה להשקיע במקומות כמו מזרח אירופה, ולא מעט מהן מציינים שנמאס להם מאווירת אי הוודאות בענף ומהקשיים לקדם פרויקטים בישראל.

היעדר הנתונים אודות רוכשי דירות בחו"ל מעלה שאלה לא פשוטה: עד כמה המדיניות הממשלתית להפחתת שיעור המשקיעים משפיעה בפועל על זליגת המשקיעים החוצה ואיתם גם כסף ישראלי שעובר לידיים זרות.

המעבר של המשקיעים לחו"ל מוביל לא רק ליציאה של כסף לחו"ל אלא גם לירידה משמעותית בגביית המסים. על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, מדובר בסכומים משמעותיים שנגרעים מקופת המדינה. כך, סך חיובי המס מדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הרביעי של 2017 עמד על 442 מיליון שקל בלבד, ירידה ריאלית של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ואחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות. במצטבר, מתחילת השנה, הסתכמו חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ב-2 מיליארד שקל, ירידה חדה של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

דירה בחו"ל לא פוסלת זכאות מחיר למשתכן

מעבר משקיעים לרכישות נדל"ן בחו"ל ובדיקת המגבלות על הרוכשים מעלה עוד נקודה מעניינת, שאפשר בהחלט להגדירה ככשל מערכתי בתוכנית הממשלתית מחיר למשתכן, ולמעשה גם בזכאות לדירות מסובסדות להשכרה.

אדם הרוכש דירה בחו"ל, אחת או יותר, עדיין זכאי לדירה מוזלת כאן בישראל. כלומר, בעוד תנאי הסף לזכאות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן קובעים שזוג או יחיד מעל גיל 35 יכולים להוציא תעודת זכאות רק בתנאי שאין בבעלותם דירה בשש השנים האחרונות, תנאי זה חל רק על בעלות בנכסים במדינת ישראל ולא מעבר לים. כך, מי שזכאי לרכישת דירה מוזלת בישראל, כזו המסובסדת בסופו של דבר על ידי כספי ציבור, יכול למעשה במקביל להחזיק בדירה בברלין, בבית בארצות-הברית או במקבץ דיור ברומניה, ולא לאבד את זכאותו לסובסדיה ממשלתית.

בעבר נמתחה ביקורת על התוכנית שהיא אינה כוללת קריטריונים שמפרידים בין מי שיכול לרכוש דירה בשוק לבין מי שההנחה על הדירה מהווה עבורו הזדמנות יחידה לרכוש דירה. אבל נראה שלא רק שבעלי הממון יכולים לרכוש דירה מוזלת, הם יכולים במקביל גם להחזיק בנכסים נוספים ברחבי העולם ללא הגבלה.

הנקודות החמות של הנדל"ן העולמי

העולם הוא רחב והשרלטנים ומוכרי החלומות רבים. לכן, כשחושבים על השקעות בנדל"ן ברחבי הגלובוס, חשוב לשקול היטב היכן כדאי לשים את הכסף. הערים המובילות בשוק ההשקעות בנדל"ן, כמו לונדון, ניו-יורק ומיאמי, הן מובנות מאליהן, אבל בנק HSBC בדק מה היעדים המבטיחים הבאים, והניח את האצבע על שלושה כאלה, על פי תחזית הנדל"ן של נייט פרנק ל-2018.

פריז: בשנים האחרונות לא נרשמו בפריז עליות מחירים רציניות, אבל זה צפוי להשתנות. פריז עלתה על הרדאר של המשקיעים הגלובליים, במיוחד אלה מארה"ב, המזרח התיכון ואירופה. ההתעניינות משמעותה צמיחה בריאה במחירים של עד 9% שצפויה בבירה ב-2018, בעיקר בגלל תחזית אופטימית לכלכלה בגוש האירו. דבר נוסף שמסייע לפריז לעלות לראש רשימת הנקודות החמות היא ביטול התקרה על שכירות ברחבי העיר.

ברלין: ברלין רוכבת כרגע גבוה במונחים של צמיחה כלכלית, שמונעת מהצפה של יחידות דיור חדשות ברמה גבוהה, שמתומחרות יחסית נמוך.

הכלכלה של העיר הגרמנית מתומחרת כאחת הטובות במדינה. זה, לצד העובדה שיוקר המחיה בברלין הוא אחד הנמוכים בגרמניה, הגורם למשקיעים לשים עין על העיר, שהפכה כבר מזמן ליעד חם בקרב ישראלים רבים.

דובאי: המדינה במזרח התיכון ממשיכה להשקיע בכלכלה ובתשתיות לקראת תערוכת אקספו 2020 ושיעור התעסוקה בשיא. זה גרם לביקוש לנדל"ן בעיר להמשיך לעלות וב-2018 דובאי צפויה לראות צמיחה כלכלית מתונה, שיפור לעומת הביצועים החלשים בזמן האחרון.