מה קרה להבטחות? כל הסיבות לכישלונו של קניון גינדי TLV

בדיוק שנה חלפה מאז הושק בקול תרועה רמה הקניון שחווה קשיים והסתבכויות כבר מרגע הפתיחה • הקונים שלא הגיעו, המיתוג הבעייתי, ההחלטה להציב את עסקי ההסעדה בחוץ, הקשיים הכספיים והשינויים במצב הענף • ניתוח "גלובס"

מנור גינדי כפיר גינדי ואורי לוי  זאב שטיין  מורדי שבת   אבי זמיר  / צילום: שוקה כהן
מנור גינדי כפיר גינדי ואורי לוי זאב שטיין מורדי שבת אבי זמיר / צילום: שוקה כהן

השבוע חלפה בדיוק שנה מאז נפתח בקול תרועה רמה קניון האופנה TLV בעיר תל-אביב על-ידי חברת "קניון העיר תל-אביב" שבבעלות ריבוע כחול נדל"ן (50%), גינדי השקעות (25%) ומשה ויגאל גינדי (25%). במסיבת העיתונאים שנערכה אז במסגרת ההשקה ה'רכה' של הקניון, זאת לאחר מספר עיכובים והארכות של מועד הפתיחה, צעדו זאב שטיין, מנכ"ל רבוע כחול נדל"ן שבשליטת איש העסקים מוטי בן משה, יחד עם מנור גינדי, כפיר גינדי ואורי לוי מבעלי חברת גינדי השקעות, על המסלול שבמתחם האירועים של הקניון, והציגו הבטחה ל-40 אלף מבקרים ביום ופדיון צפוי של למעלה מ-1.2 מיליארד שקל בשנה. כיום ההכנסות מהמתחם מסתכמות בכ-58 מיליון שקל ומספר המבקרים היומי עומד על 20 אלף בלבד. לשם השוואה, במתחם דיזנגוף סנטר התל-אביבי הוותיק עומד מספר המבקרים היומי על 30-35 אלף.

אתמול נודע כי הריבוע הכחול שבשליטת בן משה מנהלת מו"מ לרכישת גינדי השקעות בתמורה ל-40 מיליון שקל. הריבוע הכחול מחזיק כאמור ב-50% מקניון TLV, והוא מעוניין ברכישת גינדי השקעות המחזיקה ב-25% מהקניון על-מנת להגדיל החזקתו. במידה והעסקה תיחתם, יחזיק בן משה ב-75% מהקניון, לצד משה ויגאל גינדי המחזיקים כיום ב-25% ממנו. הרקע למכירה הוא הקשיים הכספיים שבהם מצוי הקניון שמקורם בתנועה דלה של מבקרים ובפדיונות נמוכים בחנויות, לצד חובות שעל גינדי השקעות להחזיר למחזיקי האג"ח של החברה. כדי לעמוד בחובות אלה, הודיעה החברה כי נטלה הלוואה מבית ההשקעות ילין לפידות בסך 75 מיליון שקל בריבית של כ-10%.

כדי להבין כיצד הגיע הקניון לנקודה הזו, נחזור אחורה להחלטות הקריטיות שהובילו את המתחם למצב הנוכחי. הקניון, שהוקם בין הרחובות החשמונאים, מנחם בגין וקרליבך בהשקעה של 1.5 מיליארד שקל, נבנה על חורבות השוק הסיטונאי. הוא משתרע על שטח של כ-33 אלף מ"ר, יש בו 180 חנויות וכ-3,000 מקומות חניה. את הקרקע רכשו החברות בשנת 2010 מחברת השוק הסיטונאי, תנובה ועיריית תל-אביב תמורת סך של כמיליארד שקל.

עיכובים רבים בפתיחה

גינדי TLV, שהושק כהבטחה גדולה בתחום האופנה, לא עמד בציפיות וחווה קשיים והסתבכויות כבר מרגע הפתיחה. הקניון נפתח לציבור כשחלק רב מהחנויות בו טרם פתחו את שעריהן, ולקוחות שנכנסו למתחם נתקלו באזורים רבים שנמצאים בתהליך של שיפוץ, לצד רשתות בינלאומיות שיפתחו את שעריהן 'בקרוב' - מה שבפועל התרחש למעלה מחודש אחרי הפתיחה הראשונית. כך גם מוקדים נוספים שאמורים למשוך לקוחות, כמו סניף סופר פארם שבמקום, כמו גם הבריכה וחדר הכושר - נפתחו הרבה אחרי המועד המתוכנן.

את הנימוק לעיכובים בפתיחות ולעובדה שהמתחם נראה בחלקו כאתר שיפוצים במשך שבועות ארוכים, פטרו בקניון בנימוק של 'השקה רכה'. השקה רשמית לא התרחשה מעולם, וההתנסחות הזו ניסתה בעיקר 'לרכך' ולמסך את העיכובים הרבים.

עסקי ההסעדה נשארו בחוץ

החלטה אסטרטגית נוספת הייתה כי עסקי ההסעדה יישארו בחוץ, על הרחוב. במעמד הפתיחה התגאו הגורמים המעורבים בהקמתו כי זהו קניון אופנה ייחודי וכי הוא אינו מכיל מסעדות ודוכני אוכל, אשר מוקמו כאמור מחוץ למתחם. אבל, בפועל, התברר כי הם אלה היחידים שנהנו מתנועת מבקרים בשל מיקומם על הרחוב, בעוד שמתחם הקניון עצמו נותר ריק ושומם.

השוכרים לא משלמים דמי שכירות

כדי להקל על השוכרים שפועלים בקניון, הנהלת הקניון הגיעה עמם להסכמות כי לא יידרשו לשלם דמי שכירות בחודשים הראשונים להפעלת הקניון, אלא אחוזים מהפדיון בלבד. תקופת החסד הזו הסתיימה וחלק ניכר מהשוכרים החל לשלם שכירות מלאה כבר ב-1 בספטמבר. כך או כך, באוגוסט האחרון פורסמה הערכת שווי שערכו השמאים עדינה גרינברג ורונן כץ לקניון, שצורפה לדוחות הרבעוניים לבורסה של גינדי השקעות, לפיה שווי הקניון בכללותו הופחת ביוני ב-40 מיליון שקל ל-1.813 מיליארד שקל. הקניון עמד אז על תפוסה של 87%.

ואולם, הדוחות הכספיים של רבוע כחול נדל"ן ל-2017 שפורסמו היום חשפו תמונת מצב מאתגרת אף יותר: מהדוחות עולה כי שוויו של הקניון ממשיך להישחק וכי ערכו ירד ב-53 מיליון שקל (כ-3%) ל-1.76 מיליארד שקל. הכנסות הקניון מאז פתיחתו בחודש מארס ועד סיומה של 2017 הסתכמו בכ-58 מיליון שקל, זאת לצד הפסד תפעולי של 27 מיליון שקל והפסד נקי של כ-52 מיליון שקל. כשהיום, לפי הדוחות, ירד שיעור התפוסה ועומד על 80% בלבד (ראו הרחבה בידיעה נפרדת).

בחוות-הדעת שצורפה להערכת השווי שפורסמה באוגוסט נכתב כי מניסיון בטיפול בקניונים דומים לא ניתן לגבות מהשוכרים את מלוא עלות דמי הניהול בתחילת הדרך. במסגרת הסכמי הניהול הניחו בעלי הקניון כי בשלוש שנים הראשונות להפעלתו יעמוד הגירעון החודשי בין ההכנסות להוצאות של חברת הניהול על 10 שקל למ"ר לשיווק לחודש - ובסך הכול על כ-4 מיליון שקל לשנה. הדבר נובע מכך שהקניון נמצא בתקופת הרצה והשוכרים כיום לא משלמים כאמור דמי שכירות אלא רק אחוז מהפדיון.

מיתוג בעייתי וקניון ריק מקונים

לפני כמה חודשים, ערב ראש השנה, תועד המתחם שומם לחלוטין ותמונותיו הופצו ברשתות החברתיות ועוררו את זעמו של מנור גינדי שגייס את עמוד הפייסבוק שלו על מנת לשכנע את הציבור שהקניון מלא במבקרים. הוא העלה סרטון שבו הוא נראה מסייר בחנויות הקניות כשברקע משוטטים מבקרים רבים בניסיון לסתור את מה שהוא הגדיר אז כהשמצה מטעה.

את התיעוד שהעלה ליווה אז בטקסט הבא: "הרי לכל קניון יש שעות כאלה. בגיל 21 מילאתי תפקיד של מנהל שיווק ב'קניון הזהב', ואני אומר באחריות של שני עשורים: קניון TLV הוא יצירה ארכיטקטונית חווייתית וצרכנית מרהיבה. אני מאמין בו, אשמור עליו ואטפח אותו. ואם אלה הנתונים שאנחנו מכירים מהביצועים שלו אחרי חצי שנת פעילות - 2.5 מיליון מבקרים, 50 מיליון שקל פדיון ו-550 אלף מבקרים בחודש אוגוסט לבדו - אז אני צופה לו עתיד מצוין. הקופות מדברות בעד עצמן".

ואולם, שקלול של הנתונים הללו מביא למסקנה שכל מבקר הוציא 20 שקל בממוצע, בקניון שמציג עצמו כגולת הכותרת של האופנה בישראל.

לצד הקשיים האובייקטיביים, סבל הקניון שבבעלות גינדי והריבוע הכחול נדל"ן גם ממיתוג בעייתי. ההבטחה הייתה למתחם ייעודי לתצוגות אופנה, טרנדים עונתיים, תערוכות ואירועים מיוחדים, אך בפועל כמות המבקרים הדלילה גרמה להנהלתו להתרחק מהקונספט המקורי ולנסות ולהביא לקוחות אל המתחם בכל דרך אפשרית. החל מכוכבי ילדים ועד משאיות אוכל והופעות מוזיקה. על רקע הדשדוש של הקניון בולט בדוחות סעיף ההוצאות שנרשמו בגין מכירה ושיווק בהיקף של 36 מיליון שקל, שרובו ככולו (34.5 מיליון שקל) יועד לפרסום.

הגידול המאיים בשטחי המסחר

בהערכת השווי, וכך גם בהערכות שונות של גורמים בענף, מצויינים שני גורמים שעשויים לאיים על שוויו של הקניון בעתיד. ראשית, מגמת הגידול בהיצע שטחי המסחר שעשויה לפגוע בטווח ארוך בפדיון משכירות ומדמי ניהול.

נכון לשנת 2017 מונה אוכלוסיית ישראל כ-9.1 מיליון נפש, כאשר יחס השטח מסחרי פר-תושב עומד על כ-1.07 מ"ר מסחרי.

הסקירה מצביעה על הגידול ביחס שבין שטחי המסחר לתושב בשנים האחרונות. היחס האמור עמד בשנת 2009 על כ-0.9 מ"ר, ובשנת 2013 טיפס ל-1.04 מ"ר מסחרי לתושב.

השינויים בענף האופנה והחורף שלא הגיע

גורם נוסף שעשוי להכביד על פעילות הקניון הוא הקניות באינטרנט אשר מהוות כיום 5%-8% מכלל השוק - נתון שצפוי לגדול משמעותית בשנים הקרובות. גידול בתחום זה עלול לנגוס בנתח השוק של מרכזי המסחר, דבר אשר יביא לפגיעה בענף בטווח הארוך.

אלא שלא רק עודף שטחי המסחר ומכירות באונליין פוגעים בענף קמעונאות האופנה בישראל. גם רפורמת השמיים הפתוחים שאפשרה לישראלים רבים יותר לטוס לחו"ל בזול ולבצע שם את השופינג שלהם פגעו במכירות. בשנה האחרונה נסגרו בארה"ב אלפי חנויות קמעונאיות ובתי כלבו כתוצאה מקריסות כלכליות ומעודף שטחי מסחר. אמנם בארה"ב עודף שטחי המסחר גדול יותר ביחס לישראל, אך השילוב בין שטחי המסחר הרבים לבין המעבר לרכישה באונליין משנים את שוק קמעונאות האופנה כפי שהכרנו אותו עד היום.

לצד השינויים הללו שמאפיינים את הענף האופנה בכללותו, ספגו קמעונאיות האופנה שלושה חודשים קשים בצורה יוצאת דופן החל מחודש דצמבר ועד סוף פברואר. בענף מייחסים את הקשיים הללו ל'חורף שלא הגיע', שכן מכירות בגדי החורף, ובראשם המעילים שהינם מוצרים יקרים יחסית לא התממשו, ורשתות האופנה 'נתקעו' עם סחורה רבה שלא ניתן למכור אותה במועד אחר.

פקקים בגלל עבודות הרכבת הקלה

קושי נוסף שאיתו נאלצו להתמודד בקניון נגרם בשל עבודות הרכבת הקלה שייצרו פקקים אדירים באזור וקושי בנגישות למבקרים המגיעים מחוץ לעיר בתחבורה ציבורית.

רבוע נדל"ן יכולה לספוג את ההפסדים

ובכל זאת, גורמים בכירים בענף הקמעונאות, ביניהם קבוצות מסחר מתחרות, גורסים כי מוקדם מדי לחרוץ את גורלו של המתחם ומדגישים כי שלוש שנים הן הזמן שדרוש על מנת לשפוט הצלחה של מתחם מסחרי.

בנוסף לפוטנציאל הגלום במתחם בשל מיקומו על ציר מרכזי ביום שבו תפעל הרכבת הקלה, ישנם מספר שינויים שעשויים להקפיץ את ערכו ואת הפדיונות במתחם.

מי שיוכל לספוג את השנים המאתגרות של הקניון, עשוי ליהנות בעתיד מאכלוס של מגדלי המגורים בפרויקטים הסמוכים. על-אף שבתחילה שללו בעלי המתחם אפשרות להקמת סופרמרקט בקניון, אם וכאשר בן משה יגדיל את החזקותיו במתחם הוא צפוי לפעול להכנסת רשת קמעונאות. בנוסף, הוא צפוי לפעול להקמת בתי קולנוע במתחם. שני צעדים אלה, אם וכאשר יתרחשו, צפויים באופן טבעי להגדיל את תנועת המבקרים, ובהתאם לכך גם להגדיל את הפדונות.

גם צמצום בתקציב הפרסום והתמקדות בקהל התל-אביבי עשוי להוריד את ההוצאות ולשפר את תוצאות הקניון. כמו כן, גם תשלום על החניות במתחם עשוי לשפר באופן מהותי את ההכנסות. כיום, נגבה תשלום החל מהשעה הרביעית בלבד. אם יתחילו בגינדי לנהוג כמו בקניונים אחרים סמוכים (כמו עזריאלי ת"א או דיזנגוף סנטר) וייגבו תשלום מהשעה הראשונה, צפויות הכנסות מגזר זה לצמוח.

הקשיים שאיתם מתמודד הקניון הם חלק מחבלי הלידה של כל קניון, והם נצפו גם בהערכות השווי שפורסמו על המתחם ביחס לשלוש השנים הראשונות. נראה כי בעוד שלריבוע הכחול נדל"ן יש יכולת לצלוח את התקופה המאתגרת ולספוג את ההפסדים, לשותפתה, גינדי השקעות, חסרים גם אורך הנשימה וגם תזרים מזומנים, ולפיכך הרימה ידיים והחליטה להיפרד מהמיזם שעשוי להפוך לסיפור הצלחה בתוך שנים ספורות.

מגינדי קפיטל נמסר כי "מתנהלים מגעים למכירת גינדי קפיטל, חברת-האם של גינדי השקעות. המגעים מתנהלים מול מספר גורמים ונכון לרגע זה לא הבשיל המו"מ עם אף גורם. נתוני העסקה שפורטו אינם נכונים. ברצוננו להדגיש כי בשום מצב לא מדובר בחברת מגדלי TLV, בנייני המגורים הנבנים בימים אלה. זו חברה פרטית שלא קשורה לעניין הקניון".

רווח של מאות מיליוני שקלים מדירות בשוק הסיטונאי

המו"מ המתנהל זה זמן בין מוטי בן משה לבעלי גינדי השקעות בנוגע לרכישת החברה, שהנכס המרכזי שבבעלותה הוא 25% מקניון TLV, אינו כולל את מגדלי גינדי תל-אביב - חברה פרטית בבעלות מלאה של מנור גינדי, כפיר גינדי ואורי לוי. בחברה זו צפוי רווח כספי של מאות מיליוני שקלים בעקבות מכירה של 1,540 דירות בארבעה מגדלי מגורים במתחם.

מגדלי גינדי תל-אביבי השקעות בונה 1,540 דירות בארבעה מגדלים בני 47 קומות במתחם השוק הסיטונאי בתל-אביב. בכל מגדל 385 דירות, ושניים מהמגדלים נמצאים בבנייה מתקדמת ונמכרו בהם 90% מהדירות. בניית המגדל השלישי החלה לאחרונה ונמכרו בו כ-100 דירות. המגדל הרביעי טרם הוקם ושווק. מחיר ממוצע של דירה בפרויקט עומד על 3.5 מיליון שקל.

חברת מגדלי גינדי תל-אביב רכשה את הקרקע לארבעת המגדלים בשתי פעימות: שני המגרשים הראשונים נמכרו תמורת 740 מיליון שקל במכרז שפרסמו עיריית תל-אביב ותנובה, ושני המגרשים האחרונים נרכשו על ידי החברה, ללא מכרז, מעיריית תל-אביב ומתנובה תמורת 1.08 מיליארד שקל. סך הכול שילמה החברה 1.82 מיליארד שקל על קרקע ל-1,540 דירות.

מתחם השוק הסיטונאי ממוקם במשולש הרחובות קרליבך, מנחם בגין והחשמונאים. בשנת 2010 רכשו גינדי השקעות, ריבוע כחול נדלן ומשה ויגאל גינדי את הקרקע לחלקו הראשון של הפרויקט, שכולל את קניון TLV ו-11 בניינים של 14 קומות ו-722 דירות. הפרויקט אוכלס לאחרונה.

האתגר ב-TLV

הדוחות הכספיים של רבוע כחול נדל"ן ל-2017 שפורסמו היום חשפו כמה מהנתונים הקשורים לפעילות הקניון המעידים על מצבו המאתגר. מהדוחות עולה כי שוויו של הקניון ממשיך להישחק, ובסיכום שנתי ירד ערכו ב-53 מיליון שקל (כ-3%) ל-1.76 מיליארד שקל, זאת לעומת שוויו הקודם שעמד על קצת יותר מ-1.8 מיליארד שקל.

הדוחות הכספיים של הקניון המצורפים לדוחות רבוע כחול נדל"ן מציגים הכנסות של כ-58 מיליון שקל שנרשמו מאז נפתח הקניון במארס ועד סוף 2017, וזאת לצד הפסד תפעולי של 27 מיליון שקל והפסד נקי של כ-52 מיליון שקל. בדוחות מציינים ברבוע כחול כי הרווח התפעולי הנקי (NOI) שייצר הנכס הסתכם בכ-36 מיליון שקל, וזאת כששיעור התשואה בפועל עמד על 2.8%.

מפילוח ההכנסות ל-2017 עולה כי 15 מיליון שקל נרשמו כהכנסות קבועות משכירות, וכ-20 מיליון שקל נרשמו כהכנסות משתנות משכירות. זאת נוסף על כ-15 מיליון שקל מדמי ניהול ועוד.

ברבוע כחול אומרים כי הסכמי השכירות הנוגעים לכ-35% מהשטחים המושכרים בקניון אינם כוללים דמי שכירות בסיסיים, אלא שיעור מהפדיון בלבד וכי ממועד פתיחת הקניון ועד תחילת ספטמבר 2017 "נגבו דמי השכירות לפי שיעור מהפדיון מכל השוכרים ללא התחשבות בדמי השכירות המינימליים שנקבעו".

עוד עולה כי שיעור התפוסה הממוצע בקניון עמד ב-2017 על 80%, עם כ-150 שוכרים ששילמו דמי שכירות הממוצעים למטר לחודש של 312 שקל. סך השטחים המושכרים עמדו על פחות מ-26 אלף מ"ר. ברבוע כחול נדל"ן מציינים כי נכון לסוף 2017 אין לקניון שוכר שההכנסה ממנו צפויה להניב יותר מ-20% מסך ההכנסות. על הקניון עומדת הלוואה שנלקחה באוגוסט 2013 והיקפה בסוף 2017 עמדה על כ-1.1 מיליארד שקל.

על רקע הדשדוש של הקניון בולט בדוחות סעיף ההוצאות שנרשמו בגין מכירה ושיווק בהיקף של 36 מיליון שקל, שרובו ככולו (34.5 מיליון שקל) יועד לפרסום, והיתר בעיקר למשכורות והוצאות על עובדים (כ-900 אלף שקל). תקציב הפרסום של הקניון ב-2016 עמד על כ-3 מיליון שקל, אז סך הוצאות המכירה והשיווק הסתכמו בפחות מ-5 מיליון שקל.

היקף הוצאות ההנהלה וכלליות של הקניון עלו בשנה שעברה ביותר מפי 3 ל-8 מיליון שקל, זאת לעומת כ-2.5 מיליון שקל ב-2016. עיקר העלייה מיוחסת לפיצוי חד-פעמי של כ-5 מיליון שקל שרשמה חברת הקניון, ללא פירוט נוסף לגביו.

הסכסוך המשפטי במשפחת גינדי שהגיע לעו"ד כספי

גינדי קפיטל מוחזקת בידי ארבעה בני משפחת גינדי: כפיר ומנור גינדי, ואורי לוי ואייל פרידמן הנשואים לשתי האחיות לבית גינדי. בשנים האחרונות חווה העסק המשפחתי מספר זעזועים שהובילו בין היתר לפרידה מסוימת של צלע ברביעייה - אייל פרידמן שהחל לפתח עסקי נדל"ן חדשים שלא בשותפות עם המשפחה.

עם זאת, ל"גלובס" נודע כי בכך לא תמו הקשיים במשפחת גינדי וכי שאלות שונות הנוגעות לשותפות בין הארבעה, כמו גם לפירוק השותפות עם פרידמן, הגיעו לפתחו של עורך הדין רם כספי שבמשך חודשים ארוכים ניסה לגשר בין הצדדים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988