האוצר ובנק ישראל מתווכחים, והלחץ על מחירי הדיור מתחזק

המאמר נכתב לפני פרסום מדדי הדיור האחרונים של הלמ"ס, שרק מחזקים את שנכתב.

העימות בין שר האוצר כחלון והנגידה פלוג דעך? לא ממש. סקירת הנדל"ן שמשרד האוצר פרסם אתמול במסגרת סקירתו השבועית מתכתבת בפועל עם הביקורת של בנק ישראל וגם של הקבלנים בנוגע לתוכנית מחיר למשתכן. והפעם, הסקירה הזו מביאה כהרגלה נתונים ועובדות חשובות מתוך הקורה בשוק הנדל"ן, ולא הרהורים תיאורטיים מהגיגי ליבם של כלכלנים. זה אינו הבדל של מה בכך: בעוד בנק ישראל בוחן את הזכיות ב"במחיר למשתכן", באוצר בוחנים את הרכישות בפועל - ויש פערים כמובן בין שני הנתונים, מה שהופך את קביעות בנק ישראל לבעייתיות כיוון שאין ברשותו הנתונים האמיתיים.

הסקירה מתייחסת בין השורות לשלוש טענות מרכזיות של הבנק: הטענה הראשונה היא שתוכנית מחיר למשתכן מגדילה ביקושים והטענה השנייה היא ששיעור גבוה מהרוכשים בתוכנית מחיר למשתכן הם משקיעים ואינם גרים ביישוב בו זכו. אז ככה: לפחות לעת עתה, אין שום עדות לכך במספרים היבשים, אלא אם כן התיאוריה היא אותה תיאוריה והיא מדברת על אותם ביקושים "כבושים" שעוד יתפרצו. בינתיים, הם לא מתפרצים. אין גידול בעסקאות, לא ברמתן השנתית ולא ברמתן השוטפת.

למשל, בפברואר השנה נרשמה רמת שיא של 1,100 דירות במחיר למשתכן, אבל סך העסקאות ירד וכך גם מספר העסקאות במהלך 2016-2017. מי שטוען כאמור שמדובר בביקושים "כבושים" ומתישהו הם יתפרצו, מניח למעשה שהמשקיעים יחזרו לקנות בקצב שלפי העלאת מס הרכישה ושהזוגות הצעירים שירכשו את 50 אלף הדירות שנותרו במחיר למשתכן (אלו שכבר רכשו קבלנים במכרזים) הם כאלו שאלמלא מחיר למשתכן לא היו רוכשים דירה בשוק, מכיוון שהם יחסית "מעוטי יכולת". התיאוריות הללו מנוגדות לממצאים שעולים ממכירות הדירות ב"מחיר למשתכן". מדובר באוכלוסייה בה שני בני הזוג עובדים והיא משתכרת בממוצע כ-15 אלף שקל ברוטו למשק בית, בדומה לאוכלוסייה הצעירה שלפני כן רכשה דירות בשוק החופשי.

בסקירה מובאת הדוגמה של יבנה, בה 60% מהרוכשים במחיר למשתכן מתגוררים בנפת רחובות, מה שמעמיד בסימן שאלה גדול את קביעת בנק ישראל לפיה מדובר במשקיעים. ויש עוד ממצא חשוב מאין כמוהו בסקירה בנוגע למשקיעים: בחודש פברואר נגרעו ממלאי הדירות המוחזק על-ידי משקיעים 630 דירות, ומאז אפריל 2016, תחילת המגמה של ירידת מלאי דירות המוחזקות על-ידי משקיעים, נגרעו ממנו 9,400 (!) דירות. כלומר, לשוק שוחררו קרוב ל-10 אלפי דירות, מספר די משמעותי, שהוא עוד סיבה ללחץ על המחירים כלפי מטה.

הטענה השלישית היא שמספר משפרי הדיור הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת נמצא במגמת עלייה. הסקירה של האוצר מנפצת גם את התיאוריה הזו. על-פי העובדות שמוצגות בסקירה, הגידול החד של "דירות בהמתנה" בשנים 2009-2011 מוסבר במידה רבה בביטחון של משפרי הדיור כי יצליחו למכור את דירתם הישנה במחיר המבוקש על ידם ויגרפו רווח נוסף על רקע עליית המחירים - כל זאת, מבלי שיומוסו כמשקיעים. ובכן, מספר ה"דירות בהמתנה" דווקא ויורד ומרמז על שינוי בציפיות משפרי הדיור ביחס לתועלת הכלכלית הגלומה במהלך הזה. יתרה מזו, באזור רחובות נמצא כי כמחצית של משפרי הדיור טרם רכשו דירה חלופית, ועל-פניו נראה כי מהלך כזה הינו בעלת תועלת כלכלית כאשר ישנה ציפיה לירידת מחירים.

שתי המסקנות שלי מהנתונים: הדיון על טיבה והשפעתה של תוכנית מחיר למשתכן יימשך במלוא עוזו; אבל עם העובדות קשה מאוד להתווכח: נמשך הלחץ על מחירי הדירות כלפי מטה.