הנקראות ביותר

המגבלות החדשות על תמ"א 38 של עיריית תל-אביב

בפרוייקטים גדולים ייבנו שטחי ציבור שישמשו בין השאר להקמת מעונות יום, מוסדות קהילתיים, מרפאות, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה או בתי כנסת ● גורמים בענף: "התוכנית תסכל פרויקטים"

תל אביב / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תל אביב / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

תוכנית חדשה שעיריית תל אביב מקדמת עתידה לקבוע כי פרויקט תמ"א 38, במסגרתו ייבנו מעל 50 יחידות דיור, יחויב בהקצאת שטח ציבורי בפרויקט. מדובר בתוכנית אותה יזמה העירייה אשר אושרה לאחרונה להפקדה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על פי התוכנית יזמים או בעלי נכסים בעיר שיבקשו תוספת יחידות דיור מכח תמ"א 38 בהיקף של למעלה מ-50 יחידות דיור, יחויבו בבניית מבנה ציבור במסגרת הפרויקט.

התוכנית נולדה לאור מחסור בשטחי ציבור בתחום העיר תל אביב-יפו. מוסדות הציבור שיחויבו היזמים להוסיף יכולים להיות מוסדות ציבור לסוגיהם: שירותים ציבוריים, מבנים לצרכי חינוך, דת, תרבות וספורט, מוסדות קהילתיים, מרפאות, טיפת חלב, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה, משרדים של רשויות מקומיות, מעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות. השטח הציבורי יישאר בבעלות העירייה שתהיה חלק מהבית המשותף, ומיקום השטח הציבורי בפרויקט ייקבע בהתאם לתוכנית ובכל מקרה לגופו.

דרום ומזרח תל אביב

התוכנית תחול על כל חלקי העיר למעט אזורים מוגדרים מראש, כמו רובע 3, רובע 4 ותוכניות רובע 5 ו-6 הנמצאות בתהליך. כמו כן התוכנית לא תחול על מבנים המיועדים לשימור. כך, האזורים בעיר עליהן תחול התוכנית במידה ותאושר סופית הם עבר הירקון, מזרח העיר וכל דרום העיר מדרך אילת ודרומה.

תוספת של 50 יחידות דיור ומעלה בפרויקט תחייב בניית שטחים ציבוריים בהתאם למפתח הבא: כל תוספת של 50 יחידות דיור מעבר לקיים בפועל תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי בנוי; כל תוספת של 51-99 יחידות דיור תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי בנוי ועבור כל יחידות דיור מעבר ל-50 יחידות הדיור הראשונות יתווספו 10 מ"ר; תוספת העולה על 100 יחידות דיור תחייב הכנת פרוגרמה בידי היחידה לתכנון אסטרטגי בהתאם להוראות תכנית המתאר ובלבד שלא תפחת מ-10 מ"ר שטח ציבורי בנוי לכל יחידת דיור.

יותר יחידות דיור, יותר שטחי ציבור
 יותר יחידות דיור, יותר שטחי ציבור

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


במקביל, התוכנית האמורה מתייחסת גם לבקשות היזמים והקבלנים להקלת "שבס כחלון" (תוספת של עד 20% זכויות בנייה בפרויקט שבסמכותה של הוועדה המקומית לאשר) וקובעת כי גם במקרה הזה, יחוייב המבקש להקצות שטח ציבורי בהתאם למספר יחידות הדיור הנוספות שיוכל לבנות. 

במקרה של תוספת יחידות דיור מכוח תקנת "שבס כחלון" כל תוספת של 16-25 יחידות דיור תחייב בנייה של 150 מ"ר שטח ציבורי, כל תוספת של 26-50 יחידות דיור תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי ותוספת של 51-99 יחידות דיור תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי. עוד על פי התוכנית, עבור כל יח"ד מעבר ל-50 יחידות הדיור הראשונות יתווספו 10 מ"ר וכל תוספת העולה על 100 יחידות דיור תחייב הכנת פרוגרמה בידי היחידה לתכנון אסטרטגי בהתאם להוראות תוכנית המתאר, ובלבד שלא תפחת מ-10 מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל לכל יחידת דיור. חשוב להדגיש שהמסגרת התוכנית נכתב כי כל תוספת של שטח ציבורי שתחייב את היזם או הקבלן להקצאת מ"ר לייעוד זה לא תבוא על חשבון הזכויות בפרויקט, אלא בנוסף. הכל בהתאם לתוכניות המאושרות ולמגבלות תוכנית המתאר.

התוכנית לא תיועד לדיור בר השגה

סקירת התוכנית מעידה כי היא מאפשרת שורה ארוכה של שימושים אפשריים, אולם שימוש אחד נעדר ממנה - דיור בר השגה. על פניו, היה זה יכול להיות פתרון מתבקש, שהיה יכול להגדיל משמעותית את היצע הדיור במסגרת דיור בר השגה בעיר תל אביב-יפו. גורמים הבקיאים בתוכנית אף הסבירו כי זה היה הטריגר לקידום התוכנית מלכתחילה, אולם בהמשך התברר כי החוק הקיים אינו מאפשר ניצול שימוש זה ולא ניתן לאשר אותו בסמכות הוועדה המקומית.

עו"ד ענת בירן, מומחית לדיני תכנון ובנייה והתחדשות עירונית המייצגת יזמים ובעלי נכסים רבים בעיר, מציינת כי מדובר בתוכנית בעייתית: "הכללים המוצעים לדרישות מבני ציבור אינם מבוססים על תחשיבים כלכליים, ועלולים לסכל פרויקטים רבים. כמו כן, דרישה להכללת שימושי ציבור בבנייני מגורים עלולה לפגוע בנכונות בעלי דירות להיכנס לפרויקטים של תמ"א, מאחר שלא ירצו לגור בבניין שיש בו מעון יום או בית כנסת או מבנה ציבורי אחר, שעלולים לגרום למפגעי רעש וצפיפות ולהוריד את ערך הדירות. אני מעריכה שלתוכנית יקומו מתנגדים רבים".

מעיריית תל אביב-יפו המקדמת את התוכנית נמסר: "מטרת התכנית היא דאגה לתושבי העיר, על מנת שיהיה להם מענה לשטחי ציבור - גני ילדים ילדים, מעונות יום, מרכזים קהילתיים ומבני חינוך. שטחים אלו הם בנוסף ולא על חשבון לשטחים שהיזם מקבל במסגרת תמ"א 38 ותוספת על שבס כחלון".

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
היי טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
הסיפורים הגדולים
גלובס TV
פרויקט מיוחד
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
לכתבה הקודמתדירקטוריון חח"י אישר את הרפורמה במשק החשמל