הנקראות ביותר

בני ברק: אושרה בניית בניין שנמצא מרחק 70 ס"מ מבניין קיים

יום אחד גילתה בעלת בניין בלב בני ברק, כי במרחק פחות ממטר מניינה נבנה בניין חדש במסגרת תמ"א 38 ● בתום הליך משפטי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק, ביטל בית המשפט את היתר הבנייה שניתן לבניין בעיצומו של הליך הבנייה, לאחר שהוכח כי הליך אישור הוצאת ההיתר היה בלתי תקין

מיכל אגמון גונן / צילום: איל יצהר
מיכל אגמון גונן / צילום: איל יצהר

"יש דֶּרֶך קצרה שהיא ארוכה, ויש דֶּרֶך ארוכה שהיא קצרה" (תלמוד בבלי, ערובין נ"ג, ב') - בציטוט זה בחרה שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, ד"ר מיכל אגמון גונן, לפתוח את פסק הדין שניתן על-ידה אתמול (ב') במסגרתו ביטלה היתר בנייה שניתן להקמת בנין חדש בבני ברק, שהחל להיבנות במרחק 70 ס"מ מבניין מגורים מאוכלס שקיים במקום עשרות שנים. זאת בשל פגמים חמורים שנפלו בהליך הרישוי ומתן היתר הבנייה להקמת בבניין.

תחילתה הפרשה המוזרה ב-2017 כאשר בתחילת השנה הבחינה דבורה אוסדיטשר, בעלת בניין ותיק ברחוב רבי עקיבא 23 בלב לבה של בני ברק, כי במקום הבניין הסמוך לה ברחוב רבי עקיבא 25 שנהרס, החל להיבנות בניין חדש במרחק 70 ס"מ בלבד מהבניין שבבעלותה. לאחר שפנתה לבעלי המגרש ולוועדה המקומית בדרישה להפסיק את הבנייה, ונותרה ללא מענה, הגישה ביוני 2017 עתירה נגד הוועדה המקומית והחברה היזמית- זוהר ל.י, וכן ובקשה למתן צו ביניים כנגד המשך העבודות. במרכז הבקשה טענה כי הבנייה של הבניין החדש מתבצעת בתחום המגרש שלה, וצירפה תמונות המעידות על כך. את אוסדיטשר ייצגו בהליך עוה"ד אמיר שפיצר וסופיה יצחקוב, ממשרד עו"ד שפיצר.

הבקשה למתן צו ביניים נדחתה והעבודות נמשכו עד שחלונות הבניין שבבעלות אוסטיטשר נחסמו על ידי המבנה החדש שהלך וגבה. אוסדיטשר שבה והגישה בקשות להפסקת העבודות, ובתום דיונים הורה בית המשפט כי הבנייה תיעצר לאחר הגעה לקומה השלישית, ויתקיים דיון בעתירה לגופה. במקביל הגישה אוסטדישר תביעה כספית על הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהבנייה בסך של 2 מיליון שקל.

מפסק הדין המפורט שמתפרש על גבי 64 עמודים, מגוללת השופטת אגמון גונן את הפגמים הרבים שנפלו באישור הבקשה להיתר, ואת ההתנהלות התמוהה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק. מפסק הדין עולה כי בין 2014-2017 הוגשו שלוש בקשות שונות להיתר בנייה על ידי בעלי המגרש, כאשר בין לבין ביוני 2016 פירסמה הוועדה המקומית בעיתונות את ההקלות שביקשו בעלי המגרש, והודעה על ההקלות אף נתלתה בסמוך לבניינים. בינואר 2017 אישרה הוועדה המקומית את הבקשה להיתר הבנייה וזמן קצר לאחר מכן, אף ניתנו האישורים הנדרשים לצורך ההיתר כגון אישור כבאות, נגישות, שלד, פיקוד העורף וכו.

אגמון גונן קבעה כי הבקשה אושרה למרות שבמסגרת הדיונים שהתקיימו בוועדה המקומית בבקשה, לא נדונו כלל ההקלות שהתבקשו שאף לא פורסמו כנדרש, ובתיק המידע הראשוני שהוצא בתחילת ההליך, כלל לא הוזכר הבניין שבבעלות אוסטיטשר, ועל כן לוועדה לא היה המידע הנדרש בחוק כדי לבחון את הבקשה, והיא כלל לא הייתה מודעת למרחק הבלתי סביר בין הבניין הקיים לבניין החדש שעומד להיבנות. כמו כן לא ניתן אישור מהנדס העיר לכך שהבניין עומד בתנאי תמ"א 38, ואף נקבע כי בבניין החדש נבנה מספר חניות נמוך מהתקן.

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


עוד נקבע בפסק הדין כי בחלק מהנושאים מדובר בהתנהלות חוזרת של הועדה המקומית בני ברק, כאשר ועדת הערר מחוז ת"א כבר ביטלה היתרי בניה קודמים במקומות אחרים בעיר בשל תקלות דומות. בשל הפגמים החמורים שהתגלו, ביטל בית המשפט את היתר הבנייה, על אף ששלוש קומות מתוך חמש כבר נבנו. עם זאת, כדי לאפשר לועדה המקומית לחזור ולדון בבקשה, תוך תיקון כל הפגמים, נקבע כי הכרזת הביטול תיכנס לתוקף רק בעוד שנה. במהלך התקופה, תוכל הועדה המקומית לשוב ולדון בבקשה מתוקנת להיתר בנייה. ככל ובעלי המגרש לא יצליחו להגיש בקשה מתוקנת ולקבל היתר בנייה חדש ובהליך תקין בתוך שנה, שלוש הקומות שנבנו עד כה, ייהרסו.

בפסק הדין אף נקבעו מספר קביעות עקרוניות הנוגעות להליך הרישוי בכלל. השופטת אגמון גונן קבעה כי בנוגע לפרסום הודעה על בקשה להקלות, כאשר מדביקים הודעה על בקשה להקלה בסביבת המקום המיועד לבנייה, יש להמציא תצהיר של תולה המודעות לא רק בנוגע למועד בו ניתלו המודעות, אלא גם על כך, שהמודעות נותרו במקומן במהלך כל התקופה הקבועה להתנגדויות.

עוד קבעה אגמון גונן כי יש לשלוח הודעות על הקלות לבעלי הנכסים הגובלים, הכוונה אינה לכתובת הנכס הגובל, אלא לכתובת בעלי הנכס הגובל הרשומים במרשם האוכלוסין. היא אף קבעה כי על הוועדה המקומית חלה חובה לנמק את אישור ההקלות: "הקלה כשמה כן היא, הקלה ממה שנקבע בתכנית, היינו סטייה מתכנית. כפי שנקבע כבר בפסיקה, הקלה אינה בגדר זכות מוקנית בידי המבקש, ועל הועדה לנמק את הסיבה בשלה היא סבורה כי יש מקום לתת את ההקלה. במקרה של הקלה ניתנות זכויות יתר למבקשי ההיתר. סטייה מהאיזון שנקבע בתכנית, לטובת מבקשי ההיתר, מחייבת הנמקה."

סוגיה עקרונית נושפת אליה התייחסה אגמון גונן בפסק הדין היא לחומר המוצג לחברי ועדה מקומית. היא קבעה כי כאשר מדובר בוועדה מקומית שאינה כוללת אנשי מקצוע בתחום התכנון והבנייה, יש להציג לחברי הועדה, מעבר לחומר הפורמלי הכולל מפות, תכניות ושרטוטים גם את מהות התכניות כך שיוכלו לערוך דיון מושכל בבקשות המונחות לפתחם: "וועדות התכנון בחלקן כוללות אנשי מקצוע בתחום התכנון (דוגמת הועדות המחוזיות) ואחרות כוללות את נבחרי העיר, אנשי ציבור, שאינם אנשי מקצוע בתחום התכנון, כמו הועדות המקומיות. יש לתת את הדעת להבחנה בין יכולתם של חברי הועדה המקומית לנתח מסמכים תכנוניים כמו מפות ותכניות המופיעות בשרטוטים. מכאן נובע, שכאשר על וועדה מקומית לקבל החלטה, כבענייננו, בשאלות תכנוניות, על בסיס מידע תכנוני, ובו מפות ותכניות, והחברים בה אינם אנשי מקצוע מתחום התכנון וההנדסה, יש לוודא כי בסיס הנתונים העובדתי-תכנוני הוצג לה כראוי על ידי אנשי מקצוע, ואין להסתפק בהנחת החומר הגולמי, כגון מפות ושרטוטים, לפני חברי הוועדה. דבר זה צריך לבוא לידי ביטוי בפרוטוקול."

עו"ד שפיצר שייצג את העותרת מסר כי "מדובר בפסק דין תקדימי, בשים לב להקפדה של בית המשפט, על שרטוט והצגת המצב החוקי התקף בעולם הרישוי - טרם הצלילה למקרה הפרטני, כך שפסק הדין, צריך לשמש אבן דרך - מעשית וחיונית - ללימוד תחום הרישוי, בועדות התכנון והרשויות השונות, בבחינת "עשה ואל תעשה ". שפיצר הוסיף כי "ניכר מפסק הדין שבית המשפט ביקש לסמן תמרור אזהרה נורמטיבי לכלל מגישי הבקשות ויזמי הנדל"ן, שסומכים לעיתים על יכולת ההשפעה במסדרונות הועדה והרשות המקומית, ואכן זוכים לזכויות מפליגות, בדיונים בבקשות להיתרים - על אף שהן לוקות בפגמים רבים וחמורים. במקרה שנדון בפסק הדין - הדברים לא צלחו, והדרך הקצרה - הפכה להיות דרך ארוכה ליזמים, כלשון בית המשפט בפתח פסק הדין - ובסבירות גבוהה - לאור מהות הפגמים, גם דרך ללא מוצא כלל".

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!