אחרי עשרות שנים: הסכם היסטורי לאוצר וקרן קיסריה

המדינה וקרן קיסריה עומדות לחתום על הסכם, לפיו הקרן תתרום בעשור הקרוב מאות מיליוני שקלים לפיתוח ההשכלה הגבוהה בפריפריה, ומאות דירות בפרויקט מחיר למשתכן ייבנו ככל הנראה על אדמות שבבעלותה • הצדדים בחרו לדחות את ההכרעה במחלוקת העיקרית: האם הפטור הכולל ממסים ממנו נהנית הקרן ימשיך גם בעתיד

מסתמן כי משרד האוצר וקרן קיסריה הגיעו להסכמות בנוגע למחלוקות הכספיות ביניהם, שלפיהן תוקף ההסכם בין המדינה לקרן יוארך בעשר שנים בתמורה להעברת כ-700-800 מיליון שקל מקופת הקרן למוסדות להשכלה גבוהה, בעיקר בפריפריה וככל הנראה לפקולטה לרפואה בצפת. בנוסף סוכם כי המחלוקות בין הצדדים על גובה החוב בגין דמי החכירה והכנסות משיווק הקרקע שבידי הקרן, שמוערכים בעשרות מיליוני שקלים עד מאה מיליון שקלים, יועברו להכרעת בורר וכן מאות דירות שעל קרקעות הקרן ישווקו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן".

מדובר בהישגים משמעותיים מאוד מבחינת הקרן. לפי הסיכום, תזכה הקרן להארכת הסכם הזיכיון שהיה אמור לפוג ב-2022 בעוד עשר שנים, עד ל-2032, וכן להקפאת ההליכים המשפטיים שמנהלת רשות המסים נגד הקרן. יחד עם זאת יש לציין כי למרות ההסכמות עם המדינה, הקרן גם אינה מוותרת על אף אחת מטענותיה ובראשן כי היא זכאית לפטור מלא ממסים מעוגן בחקיקה. ההישגים העיקריים מבחינת משרד האוצר והשר העומד בראשו, משה כחלון, הם שחרור סכומי כסף גדולים מהקרן לטובת ההשכלה הגבוהה והפשרת קרקעות לבנייה במחיר למשתכן. 

הסכם בין האוצר לקרן קיסריה
 הסכם בין האוצר לקרן קיסריה

קרן רוטשילד קיסריה הוקמה על ידי מדינת ישראל ומשפחת רוטשילד בהסכם מ-1962. בהסכם נקבע כי ריווחי הקרן ישמשו לפיתוח ההשכלה הגבוהה בישראל. לשם כך הועברו לקרן זכויות החכירה והבעלות על 30 אלף דונם באזור קיסריה וכן הבעלות על החברה לפיתוח קיסריה. מאוחר יותר הוקמה חברת בת נוספת בשם החברה לנכסי קיסריה. שר האוצר לוי אשכול העניק לקרן פטור ממס, שבוטל בתחילת שנות האלפיים. ב-1989 הוארך ההסכם בין המדינה למשפחת רוטשילד עד לשנת 2022 הפעם על-ידי שר האוצר דאז שמעון פרס. לטענת הקרן הבטיח לה פרס באותו מועד כי המדינה תפעל לחקיקת חוק שיעגן את הפטור שלה ממס.

יו"ר קרן קיסריה, הברונית אריאן דה רוטשילד / צילום: ענבל מרמרי
 יו"ר קרן קיסריה, הברונית אריאן דה רוטשילד / צילום: ענבל מרמרי

גם מבקר המדינה מצא ליקויים

הביקורת הציבורית על הקרן התגברה לאחר שהתברר כי היא תורמת להשכלה הגבוהה סכומי כסף זניחים ביחס להכנסותיה משיווק קרקעות לבניית וילות לעשירים באזור קיסריה, שאחת מהן אף נרכשה על ידי ראש הממשלה בנימין נתניהו ורעייתו. למרות העובדה שהקרן היא חברה בבעלות ממשלתית (50%) היא מסרבת לחשוף נתונים כספיים על פעילותה. הדוחות המעודכנים ביותר של הקרן המופיעים באתר רשות החברות הם מ-2010.

נתונים מעודכנים מעט יותר נחשפו בדוחות מבקר המדינה על הקרן. אדמות קיסריה כוללות שכונות מגורים, אתרי ספורט ופנאי, אזור תעשייה ושטחים חקלאיים. באמצע 2011 התגוררו בקיסריה כ-4,700 נפשות. לפי נתוני הקרן, בתחילת 2011 היו בידיה כ-12,800 דונם קרקעות פנויות בהן 286 דונם למגורים וכ-11,180 דונם לחקלאות, וב-2010 החזיקה הקרן במזומנים בהיקף של כ-476 מיליון שקל. באותה שנה תרמה הקרן כ-21 מיליון שקל בלבד.

שלושה דוחות של מבקר המדינה הצביעו על ליקויים בהתנהלות המדינה מול הקרן. בדוח השנתי ל-2011 נכתב כי אי-ניצול עודפי המזומנים של הקרן וצבירתם כנכסים פיננסים, אינם תורמים להשגת היעדים הציבוריים שלשמם הוקמה הקרן - קידום ההשכלה הגבוהה. על שר האוצר המייצג את המדינה בבעלות על הקרן, הייתה החובה להיות ער לעובדה זו, אולם הוא לא ראה לנכון להצביע על הצורך בייעוד הכספים העודפים למימוש מטרות הקרן.

הפתרון לחוב לרמ"י: מחיר למשתכן

סיומו הקרב של הסכם שיתוף הפעולה בין המדינה לקרן, ב-2022, יצר מנוף שאפשר למדינה ללחוץ על הקרן לבצע את התחייבויותיה. המגעים בין המדינה לקרן התחדשו ב-2014 בפגישה בין מנכ"לית האוצר דאז יעל אנדורן וסגן יו"ר הקרן שלמה ינאי. לאחר מכן הועבר ניהול המשא ומתן לידי סגן שר האוצר ח"כ יצחק כהן מש"ס יחד עם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים פיסקליים עו"ד מאיר לוין וכן נציגי רשות החברות, רשות המסים ורשות מקרקעי ישראל. 

בקרן קיסריה טוענים כי המדינה העניקה להם פטור מלא ממס על הכנסות ממכירת מקרקעין. הפטור הוענק כחלק מהסכם שנחתם בין הקרן לבין שר האוצר דאז שמעון פרס שבמסגרתו התחייבה הקרן לתרום את הכנסותיה למערכת ההשכלה הגבוהה. לטענת הקרן, הובטח לה שהפטור יעוגן בחקיקה, אך הדבר לא קרה. רשויות המדינה אינן מכירות בפועל בפטור כזה ורשות המסים מנהלת נגד הקרן הליכים משפטיים

לפי גורם המקורב להסכם, בנוסף ליישוב המחלוקת על הכספים שבקופת הקרן, הושגה הסכמה גם לגבי פרויקט אור ים שמקימה החברה לפיתוח קיסריה - החברה-הבת של הקרן - יחד עם עיריית אור עקיבא. הפרויקט מתוכנן על שטח של כ-1,000 דונם הנמצא בתחום השיפוט של עיריית אור עקיבא, בין כביש החוף לכביש מספר 4. במסגרת הפרויקט, הנחשב לאחד הגדולים ביותר בארץ מחוץ לגבולות גוש דן, מתוכננות להיבנות כ-3,500 דירות, חלקן במגדלי מגורים של 15 קומות וחלקן דירות צמודות קרקע.

במרץ 2017 דיווח "גלובס" כי במהלך המשא ומתן בין הצדדים, הועלתה אפשרות שמאות דירות מתוך הפרויקט ישווקו במסגרת מחיר למשתכן - כאשר עלות סבסוד הקרקע שעליה תוותר קרן קיסריה תקוזז מחובותיה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הרשות דורשת מהקרן תשלום חובות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים - אך הקרן טוענת כי היא אינה חייבת לרמ"י כסף כלל.

רמ"י דורשת מקרן קיסריה כספים בגין דמי חכירה שנתיים בהיקף המגיע לפי חוות דעת פנימיות ליותר מ-100 מיליון שקל. לפי תחשיבי המדינה, עלות הסבסוד לקרקע לדירה בתנאי מחיר למשתכן נאמדת בכ-140 אלף שקל. חישוב פשוט מראה שניתן לקזז את החוב הנטען כנגד שיווק של 700 - 800 דירות בתנאים זהים למחיר למשתכן. לאחר שלא הושגה הסכמה בנושא דרשה, רמ"י לעצור את שיווק השכונה שהחל לפני שנה. עכשיו כשהצדדים הגיעו להסכמות, הצפייה היא שהן יכללו גם נושא זה.

בלי תשלום מס, ההסכם חסר תועלת ומפלה / פרשנות - סטלה קורין ליבר

ההסכם המסתמן בין המדינה לקרן רוטשילד מעלה את השאלה, האם המדינה שוב עומדת להיכנע לברון ולברונית?. יותר נכון - האם הממשלה שוב תמרח את הזמן, תוותר על דרישותיה ותשלח אותם לפתרון בעשור הבא.

צריך לדעת: ההסכם לא נוגע במחלוקת האדירה והמתמשכת בעניין תשלומי המסים של קרן קיסריה. רשות המסים דרשה את הכסף כבר לפני שנים, אך החברים לא משלמים. הקשרים והלובי לא הכניעו את הרשות, והתיק מנמנם בבית המשפט כבר הרבה שנים. עכשיו באים הצדדים ואומרים: יש הסכם אבל הוא לא קשור למחלוקת המסים ולחילופין אומרים: עניין המסים יעבור לבוררות.

קרן קיסריה הוקמה ב-1962 כשותפות שווה בין ממשלת ישראל לברון אדמונד דה רוטשילד (על בסיס הסכם ותיק יותר מ-1921, בין ממשלת המנדט לחברה להתיישבות היהודים). האדמות המחזקות על ידי הקרן הן ממלכה עצמאית, על פני שטח של 30 אלף דונם, כאשר הקרקע היא בבעלות המדינה ולקרן - למשפחת רוטשילד - זכות חכירה עליה.

עוד נקבע אז כי המדינה, לטובת ההשכלה כמובן, נותנת לקרן פטור גורף ממסים. פטור שמתחדש מפעם לפעם. הרעיון שהתבטא במסמכים ובמהות הפטור ממסים מדבר על פיתוח ויצירת הון שפירותיו יופנו לקידום ההשכלה ברחבי ישראל. כלומר - אתם קיבלתם כוח על קרקעות בתים ונכסים וגם פטור ממס, ובתמורה תעניקו חזרה להשכלה בישראל.

דמי חבר לקרן במקום תשלומי ארנונה למדינה

הקרקעות שגשגו, שכונות יוקרה קמו בקיסריה וגם מרכזי תעשייה, בילוי ותיירות, אך כולם לא משלמים ארנונה למדינת ישראל אלא "דמי חבר" לקרן ומוסדותיה. כתוצאה מכך הקרן התעשרה במאוד מאוד. וזה עוד לפני עליות מחירי הנדל"ן של העשור הנוכחי. אבל איכשהו התרומות שלה למען ההשכלה בישראל - שנקבעו בהסכם המקורי על יותר מ 60% מהתשואה על הנכסים או 2 מיליון דולר הגבוה מבין השניים - לא תאמו את ההתעשרות.

מה גם שאף שהחברה בבעלות חלקית של הממשלה, היא לא פועלת לפי כללי השקיפות הנדרשים מחברה ממשלתית. גם הנכסים וההשקעות של הקרן לא באמת שקופים. מבקר המדינה כתב ב-2010 כי "הואיל והקרן מופקדת על כספים המיועדים לשרת אינטרסים ציבוריים ונהנית אגב כך מפטור מרחיק לכת ממס, היה עליה לראות עצמה כנאמן לציבור, המשקיע את הכספים בשמרנות ובזהירות ללא סיכונים מיותרים... חברה שעיקר נכסיה הוא מלאי מקרקעין למכירה, שערכו במחירי שוק נאמד במיליארדי שקלים, וערכו גבוה עשרות מונים מסך הנכסים הרשום במאזן, צריכה לרשום בדוחותיה את מצאי המקרקעין שברשותה.."

המבקר גם בדק את מדיניות חלוקת התרומות של הקרן ומצא באופן ברור שהיא לא עמדה בכללים שנקבעו בהסכם, לא המקורי ולא המחודש שנחתם ב-1989, וזאת למרת שבהסכם האחרון היה ויתור גדול מאוד לטובת הקרן. בהסכם נקבע כי הקרן תשלם שני שליש מפירות ההשקעות הפיננסיות שלה, בעוד שעיקר ההכנסות של הקרן מגיעות ממכירה ושימוש בקרקעות.

כבר לפני 15 שנים התחילו ברשות החברות ובחשב הכללי באוצר לשים עין על הקרן. הם דרשו נתונים עדכניים ודרשו לראות את מילוי ההתחייבויות למען ההשכלה הגבוהה. בשלב מסוים אף איימו לפרק את הקרן. אלא שהקרן הפעילה את קשריה החזקים. בין היתר הופעלו בכירי אוצר לשעבר שקיבלו תפקידים בקרן, וגם הקשר האמיץ והוותיק עם שמעון פרס ז"ל, לימים נשיא המדינה, עם משפחת רוטשילד. אחת הטענות של הקרן והמשפחה היא שפרס בהיותו שר האוצר בשנות ה-80 הבטיח להם פטור מלא ממס. אלא שפרס למרות חיבתו העמוקה למשפחה, ותמיכתו בה, מעולם לא העביר חוק כזה, בעיקר נוכח ההתנגדות הגדולה באוצר.

העיקרון המרכזי של הקרן: פטור מלא מתשלום מס

באותה עת החלה גם מחלוקת המס. שנמשכת עד היום. רשות המסים מקפידה על סודיות אולם ההערכה היא שהדרישה המקורית של הרשות מהקרן נוגעת לשנים 2004 - 2008, עמדה אז על 145 מיליון שקל. אבל הזמן עושה את שלו, בשלב מסיים הגיעה דרישת המס למעלה ממיליארד שקלים, וכנראה גדלה מאז עוד יותר שכן הקרן כלל לא משלמת מסים. כמה הצעות פשרה הוכנו גם ברשות המסים וגם במשרד המשפטים, אבל הן לא הגיעו לכלל סיכום. הקרן עמדה על עיקרון אחד: פטור מלא ממס למשך עשרות שנים אחורה וקדימה. ב-2015 איימה הקרן שתקדם בעצמה חוק בכנסת שיבטיח לה פטור ממסים. זה לא הלך.

לקרן, זכויות חכירה עד שנת 2152 בשטח של 30,288 דונם בקיסריה. לקרן היו בתקופה עליה דיווח מבקר המדינה מזומנים של כמעט מיליארד שקל, ועוד כמה עשרות מיליונים בקרנות הון סיכון, אבל היקף התרומות עמד באותה שנה על 23.5 מיליון שקל בלבד.

בכל כמה שנים יוצאת שמועה חדשה על הסכמה בין המדינה לקרן קיסריה לפתרון הסכסוך. האחרונה, לפני הנוכחית, היתה במרץ 2017. כשאנשי הקרן ביקשו "לפתות" את שר האוצר משה כחלון בכך שהקרן תעביר קרקע לטובת מחיר למשתכן באור עקיבא. עם זאת - הקרן עמדה על שלה בדרישה לפטור ממס למשך עשרת השנים הבאות. הקרן טענה אז כי הגדילה את גובה התרומות שלה ל-50 - 60 מיליון שקל להשכלה גבוהה. אולם הפרטים המדויקים והמטרות לא התפרסמו. לא על ידי הקרן ולא על ידי המדינה שטוענת שהיא מסכימה לפרסום אולם היא חייבת את אישור השותפה לפרסום.

האם הפעם אכן יש הסכמות? אולי כן ואולי לא. בכל מקרה הקרן ממשיכה לדרוש את הפטור ממס. וככל הנראה גם ממשיכה לדרוש חיסיון על פעילותה העסקית כמו גם על מרבית התרומות שלה.

חתימה של המדינה על הסכם בלי שזה ימצה את חובת המס, לגבי שמות העבר ובעיקר לגבי שומות העתיד, הוא חסר תועלת ומהווה הפליה בוטה ביחס לחברות, תאגידים ואזרחים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988