מהשבת מקרקעין ועד ביטול עסקה: 5 הבהרות של רשות המסים

ממכירת זכויות בתמ"א ועד לחזקת שיתוף - החטיבה המקצועית ברשות המסים מפרסמת 5 הבהרות בעלות השלכות רוחב בדוח סיכום פעילות החטיבה לשנת 2017

בניין מינהל מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר
בניין מינהל מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר

לאחרונה פרסמה החטיבה המקצועית ברשות המסים דוח סיכום של פעילות החטיבה לשנת 2017. בין היתר פורסמו חמש הבהרות שיש להן השלכות רוחב משמעותיות, וזאת מתוך כ-500 פניות שטופלו על ידי המחלקה בשנה האחרונה, ואלו הן:

1. מכירה של פרויקטים של התחדשות עירונית בין יזמים

יזם א' החתים דיירים (חלקם או כולם) על הסכם התחדשות עירונית, ובטרם הגיע יום המכירה הדחוי הוא מכר את הזכויות בפרויקט ליזם ב' בתמורה כספית. במקרה זה יש לראות בכך עסקה במקרקעין.

שווי המכירה ייקבע לפי התמורה הכספית שנקבעה בהסכם בין היזמים בתוספת כל התמורות שמשלם יזם ב' בשמו או במקומו של יזם א', לרבות עלויות הבנייה לדיירים המפונים.

לעמדתנו מדובר בגישה מחמירה, שכן ניתן היה לקבוע כי עדיין לא התבקשה הזכות במקרקעין, ולחלופין, ראוי היה לקבוע את שווי המכירה אך ורק בהתאם לתמורה הכספית המועברת בין היזמים.

2. טענת שיתוף בנכסים בין בני זוג לאחר מכירת נכס

כאשר נכס רשום על שם אחד מבני הזוג, ונטענת על ידי בן הזוג השני טענה לקיומה של חזקת השיתוף לגבי אותו נכס (דהיינו כי הוא בעלים של מחצית הזכויות בנכס), וזאת לאחר מכירת הנכס, הרי שככל שתוכח טענת השיתוף יוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומה על שם שני בני הזוג - והדבר לא יהווה אירוע מס של העברת זכויות בנכס בין בני הזוג.

לעומת זאת, במקרה שבו בני זוג יבקשו לעגן את זכויותיהם הקנייניות בנכס בהתאם לחזקת השיתוף במהלך החזקת הנכס (להבדיל מלאחר מכירתו), יהווה הדבר אירוע מס של העברת זכויות בנכס בין בני הזוג, שמצריך הגשת דיווח ושומה עצמית לרשויות המס, ולעתים אף תהיה העברת הזכויות חייבת במס.

3. השבת מקרקעין שמקורה בתניה חוזית, אינה מהווה הפקעה

בחוזי חכירה מול רשות מקרקעי ישראל קיימת על פי רוב תניה חוזית לפיה קרקע שייעודה שונה מחקלאות למגורים, תוחזר לרשות מקרקעי ישראל. במקרה כזה, בכל אותה תניה חוזית, השבת הקרקע אינה מהווה הפקעה. המשמעות היא כי על תשלומי פיצוי בגין השבת הקרקע מכוח החלטת מינהל מס' 1470 לא יחולו הוראות סעיף 48ג' לחוק מיסוי מקרקעין (הנחה של 50% מסכום המס).

4. ביטול עסקה בנסיבות מסוימות

מדובר במקרה שבו נכס נמכר או הועבר ללא תמורה, ולאחר זמן מה מבקשים הצדדים לבטל את העסקה. ככל שהנכס הועבר על מנת להתחמק מנושים, עמדת רשויות המס היא כי העובדה שהעסקה הצליחה למנוע מהנושים לתפוס את הנכס מצביעה על כך שהעסקה השתרשה בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה, ועל כן לא תתקבל טענה לביטול ויראו בכך מכר חוזר (כלומר, חבות במס על שתי המכירות).

5. רכישה בנאמנות בהליך מכרזי

במסגרת הבהרה זו הודגש, כי על מנת להכיר ביחסי נאמנות, על הנהנה להיות מזוהה וספציפי כבר במועד הגשת הצעה למכרז על ידי הנאמן עבור הנהנה. אם במועד הגשת ההצעה הנהנה לא היה ידוע, אין בזיהוי הנהנה לפני מועד הזכייה במכרז (המהווה יום המכירה לצורך חישוב המס) כדי לרפא את הפגם שנפל בנאמנות במועד הגשת ההצעה למכרז.

צרו איתנו קשר *5988