הנקראות ביותר

שכונת ג'סי כהן: "לרתום את האוכלוסייה להתחדשות עירונית"

שמה של השכונה החולונית הפך כבר שם נרדף להזנחה, לעוני ולפשע ● עכשיו החליטה העירייה לשדרג קודם את כל השטחים הציבוריים כדי למשוך יזמים לפרויקטים של התחדשות עירונית

שכונת ג'סי כהן בחולון / צילום: תמר מצפי
שכונת ג'סי כהן בחולון / צילום: תמר מצפי

שכונת ג'סי כהן בחולון היא מסוג המקומות האלה ששמם הפך לשם נרדף, ממש מושג, להזנחה ופשע. זאת אמנם שכונה טיפוסית לבנייה הציבורית של שנות ה-50, עם כל הבעיות שמאפיינות את אדריכלות ה"בלוקים", האוכלוסייה החלשה וההזנחה, אבל היא לא רחוקה גיאוגרפית משכונות כמו קרית שלום, נווה עופר ויד אליהו בדרום תל-אביב שעוברות בימים אלה שינוי נדל"ני, כלכלי וחברתי.

יזמי ההתחדשות העירונית מדלגים על ג'סי כהן. לדברי אנשי העירייה, התושבים כאן נחשבים קשים, כאלה שיהיה מסובך לעבוד איתם והדימוי הכללי מרתיע. בצעד לא שגרתי החליטו במנהל ההנדסה של עיריית חולון שלא לחכות וגם לא לעודד את היזמים הפרטיים, ולקדם אסטרטגיה לפיתוח המרחב הציבורי תחילה, עם התושבים.

השכונה נבנתה בתחילת שנות ה-50 בקצה המערבי של חולון, מעל הוואדי שבו נסלל לימים ציר נתיבי איילון דרום (כביש 20). כמו שכונות אחרות שנבנו באותה עת, היא הוקמה בשטח שהיה חקלאי, תוכננה כישות נפרדת, אוטונומית כביכול, ואין לה קשר אורגני לעיר היותר ותיקה. האדריכלות היא של מבני שיכון, "בלוקים", בני שלוש או ארבע קומות, אבל יש גם בנייה צמודת קרקע בסגנון "רכבות" ודו משפחתיים.

בשכונה יש 8,570 תושבים המתגוררים ב-1,329 יחידות דיור. בשונה מאזורים אחרים בעיר, יש בשכונה כמות גדולה יחסית של שטחים ציבוריים פתוחים שהם פארקים, או אזורי מעבר מגוננים (84 דונם - ממוצע של 6.5 מ"ר שטח ציבורי פתוח לתושב).

"כר פעולה מצוין"

אדריכלית מימי פלג, מהנדסת העיר חולון: "זו שכונה שהטיפול בה צריך להיות בפינצטה. זה לא הורסים ובונים מחדש. לומדים את המקום ומתחילים לטפל בחלקים השונים, כל אחד אחרת. האוכלוסייה שגרה שם מאוד מיוחדת. הדירות קטנות מאוד וחלק גדול ממה שקורה שם מתרחש במרחב הציבורי. המרחב הציבורי הוא חלק מהבית.

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


"הבנו שצריך לטפל כאן בשני נדבכים: בתוכניות הרגילות וגם ליצור מרחב ציבורי חדש שרותם את האוכלוסייה להתחדשות עירונית. אתה יוצר פה כר פעולה מצוין בשביל להתחיל איתו אח"כ את ההתחדשות העירונית. אתה יוצר קהילה שיש לה אמון במערכת, בתהליכים".

אביעד מור, אדריכל העיר חולון: "החלטנו להפוך את הסדר, ולחולל את ההתחדשות דרך המשאב שאנחנו אחראים עליו. כל החום (מבני ציבור), הירוק (שצ"פים), האדום (דרכים), אלה הנכסים שלנו. בוא נחשוב רגע כמו יזמים. הבנו שאם אנחנו רוצים לחולל התחדשות, אנחנו צריכים להפסיק להסתכל החוצה, לשוק הפרטי, או לתושבים. אנחנו צריכים להפוך מרשות מקומית שמחכה ליזמים - ליזם. ליזום לא רק תכנון, אלא גם עשייה במרחב הציבורי שתחולל התחדשות".

האם נתקלתם בבעיות בקידום מיזמי התחדשות עירונית? לפחות בתל-אביב, אנשים רבים ששים לוותר על דירות השיכון תמורת דירה גדולה יותר, ממ"ד וחניה.

פלג: "בחולון זה אחרת. לאנשים יש חוסר אמון מאד גדול. לכל בניין מגיעים כמה וכמה יזמים, כולם מציעים את מרכולתם ולא קורה כלום. יש המון דיירים סרבנים. רוב האוכלוסייה היא קשת-יום".

"זיהינו שיש בשכונה חוזקה"

מור מספר שבהחלטה מושכלת, ואחרי ניסיון מר בעבר, הוחלט שאת פרויקט ההתחדשות העירונית בשכונה יובילו עובדות מחלקת ההנדסה של העירייה האדריכליות הילה לוטן, לנה פפיירמן שחר וד"ר תמר שרויטמן. נקודת המוצא היא שכדי להבין מה נכון לשכונה צריך להיות מחוברים עמוק לשטח. לצוות נוספו, כיועצים חיצוניים, סטודיו אואה (אדריכלים רון סבג ואוהד סולומון), שמתמחה בשיתוף ציבור ופלייסמייקינג ואדריכלית הנוף טלי וקסלר ממשרד "נחלת הכלל".

מור: "זיהינו שיש בשכונה חוזקה. אין הרבה שכונות שבהן יש סטרוקטורה של רצף שטחים ירוקים וחומים. בעינינו, זה ערך נוסף. היה לנו ברור שהמרכז המסחרי וגם בי"ס ויצמן, שהפך למרכז לאמנות דיגיטלית, הם מוקדים חשובים.

"התחלנו לסווג את השטחים. נתנו לכל שטח ציבורי תעודת זהות, כמו שעושים לבניינים. עשינו ניתוח של תנועת הולכי הרגל, למדנו מאיפה ולאן הולכים האנשים. הגדרנו חזון ומטרות, כמו כשרוצים לפתח מוצר". הצוות הגדיר שלוש רמות של פרויקטים לפי טווחי ביצוע: פרויקטים מידיים (ברמת תיקון מפגעים), קצרי-טווח/פלייסמייקינג וארוכי-טווח ("מחוללי שינוי"). בבחירת הפרויקטים הופעלו שיקולים של התייחסות לצורכיהן של קבוצות אוכלוסייה שונות.

"נדיבות עירונית"

יש כאלה שטוענים שעודף מרחב ציבורי הוא בזבוז ושמה שמעודד את העירוניות "הנכונה" זה דווקא יותר צפיפות ומעט גנים או פארקים קטנים. הגישה שלכם הפוכה?

מימי פלג: "אני קוראת למרחב הציבורי 'נדיבות עירונית'. במרחב הציבורי כולם שווים, אין עני ואין עשיר. אין את זה שיש לו דירת 5 חדרים ואת זה שיש לו רק חדר וחצי. הילדים נמצאים באותו מקום, ויש להם את אותו סלון.

"המרחב הציבורי בנוי לא רק מעצים. זה גם מבני ציבור, זה גם המרכזים המסחריים. אנחנו מנסים ליצור עיר סביב המרחב הציבורי. בבניין המגורים הקונבנציונלי אתה נכנס לדירה שלך וזהו. אנחנו רוצים משהו אחר, רוצים דיפוזיה בין הפנים לחוץ. ושמי שלא יכול להרשות לעצמו לראות מקומה 25 את הים, שיהיה לו מרחב ציבורי מזמין והוא יוכל לשהות בו".

אביעד מור: "אנחנו מדברים על מרחב ציבורי שהוא שווה לכולם, לא מוטה שופינג, לא מוטה מסחר. לא כמו בנמל ת"א, מתחם התחנה, או שרונה בת"א. אלה הפכו לקניונים. אצלנו זה מתחם מוטה פרוגרמות ציבוריות. ברחובות השלד אנחנו מעודדים מסחר, אנחנו מוסיפים מוקדי תעסוקה במוקדים, כלומר בצמתים שבהם יש תחבורה ציבורית. הרעיון הוא שיוכלו לעבוד בשכונה, לייצר מפגשים אקראיים עם זרים. זה עירוניות. לא הכול זה אבן גבירול וגם לא מערב ראשון. כשאנחנו מדברים על הגדלת אפשרויות התעסוקה של אנשים, זו התחדשות. הבניינים הם בסוף".

גינה קטנה בפינת רחוב התנאים והאמוראים - חשיפה וגילוי

כיום מדובר בגינת כיס קטנטנה ומגודרת, שמוסתרת מהרחוב על ידי שלל פחי זבל שעולים על גדותיהם. הגינה מתוכננת בצורה סטנדרטית, פרקטית, חשופה לשמש ולא מאוד מזמינה. בעירייה מציעים להפיח במקום חיים באמצעות הטמנת פחי הזבל בקרקע, חשיפת הגינה לרחוב ושיפוצה, תוך שימוש במתקני משחק והצללה חדישים ובעיקר, בצבעוניות עזה.

גינה קטנה בפינת הרחובות התנאים והאמוראים / צילומים והדמיות: משרד "נחלת הכלל"
 גינה קטנה בפינת הרחובות התנאים והאמוראים / צילומים והדמיות: משרד "נחלת הכלל"

שביל ליד בית ספר מיתרים - ממעבר לאזור שהייה

רחוב אילת הוא מסוג הרחובות האלה שאין שום סיבה ללכת לאורכם. השכונה פוגשת אותו עם מבני בלוקים שניצבים לרחוב ומדי פעם בפעם יש מבנה ציבור כמו בית ספר או משטרה, שמפנים לרחוב גדר גבוהה. בעירייה החליטו לקחת את אחד השבילים שמאפשר חדירה לפנים השכונה, או ליתר דיוק לגן עין יהב, ולהפוך אותו למקום מזמין, כזה שיעודד שימוש ובעיקר שהייה. האמצעים הם פשוטים למדי וכוללים יצירת גבעות קטנות עם דשא, שולחנות פינג פונג והצללה.

שביל ליד בית ספר מיתרים / צילומים והדמיות: משרד "נחלת הכלל"
 שביל ליד בית ספר מיתרים / צילומים והדמיות: משרד "נחלת הכלל"

מרכז מסחרי ברחוב אילת - סלון עירוני

זה לא דומה לקניון ובכל זאת, החנויות, שנמצאות בקומת הקרקע של בלוק טיפוסי, הממוקם לאורך רחוב אילת, מהוות סוג של מרכז לתושבי השכונה. אנשים אוהבים לקנות כאן, אבל המראה מוזנח. האסטרטגיה שנקטו היא יצירת משטח דק מרוצף, עם ריהוט קבוע שמייצר סוג של סלון עירוני מקומי.

מרכז מסחרי ברחוב אילת/ צילומים והדמיות: משרד "נחלת הכלל"
 מרכז מסחרי ברחוב אילת/ צילומים והדמיות: משרד "נחלת הכלל"

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
לכתבה הקודמתמחיר למשתכן בנתיבות: העירייה הגדילה זכויות לטובת היזם