הנקראות ביותר

רעידת האדמה הגדולה בדרך, אך יישום תמ"א 38 מתעכב

למעלה מ-30 רעידות אדמה הורגשו בשבוע האחרון בישראל כששיאם שתי רעידות בעוצמה של 4.3-4.5 בסולם ריכטר ● מבחינת המומחים, השאלה אינה אם יתרחש רעש גדול בישראל אלא מתי הוא יתרחש ● כאשר התוכנית הממשלתית לחיזוק מבנים אינה מצליחה להתרומם, עולה השאלה מה יקרה ביום שאחרי?

תרגיל חילוץ של פיקוד העורף למקרה של רעידת אדמה / צילום: יוסי זליגר
תרגיל חילוץ של פיקוד העורף למקרה של רעידת אדמה / צילום: יוסי זליגר

מקובל להגיד שסטטיסטית כל 80 או 100 שנה מתרחשת רעידת אדמה גדולה באזור שלנו. אם הדבר נכון, אנחנו נמצאים כיום בתחום הזמן המסוכן. ב-1837 התרחשה באזור רעידת אדמה קשה בעוצמה של כ-6.6 בסולם ריכטר שהביאה לחורבן של צפת וטבריה, ושלפי הרישומים נהרגו כתוצאה ממנה 5,000 איש. 90 שנה בדיוק לאחר מכן, ב-11 ביולי 1927 נרשמה רעידת אדמה קשה נוספת, בעוצמה של כ-6.25 בסולם ריכטר. הפעם נהרגו כתוצאה ממנה 500 איש. בשבוע שעבר, שוב פעם בחודש יולי, 90 שנה בדיוק לאחר הרעש הגדול ההוא, יותר מ-30 רעידות אדמה בעוצמה של בין 3 ל-4.5 בסולם ריכטר הורגשו היטב במוקד הרעש באזור העיר טבריה, ובמידה פחותה יותר אך בהחלט מדאיגה באזור הצפון וגם באזור המרכז.

הרעידות האחרונות מעלות שוב את השאלה האם מדינת ישראל מוכנה לרעידת אדמה משמעותית אם וכאשר זו תגיע. צריך להדגיש, לפי מומחים בתחום השאלה אינה האם צפויה בישראל רעידת אדמה משמעותית, אלא מתי היא תתרחש. ובעוד שלא ניתן לחזות את התשובה לשאלה הזו, המומחים, מגובים במחקרים, מזהירים שמצבור של רעידות קטנות מקדימות פעמים רבות רעידת אדמה גדולה.

"ההערכות בישראל הן שרעידת אדמה חזקה תוביל לכ-320 אלף מבנים שיינזקו וזו הערכת חסר לדעתי", אומר ד"ר אפרים לאור, ראש מרכז חקר במכון הטכנולוגי בחולון שחוקר אסונות פתע רבי נפגעים.

מדינת ישראל כבר קבעה בעבר כי מדובר באיום שיש להתמודד איתו. לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, בישראל קרוב ל-800 אלף יחידות דיור שאינן עומדות בתקן לעמידה בפני רעידת אדמה. זאת מבלי להביא בחשבון מאות בנייני משרדים, מוסדות ציבור ועוד.

כדי לנסות ולהתמודד עם רעידת אדמה אפשרית בישראל, אושרה בממשלה ב-2005 תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה - תמ"א 38. המטרה המוצהרת של התוכנית הייתה לאפשר מנגנון של חיזוק המבנים בישראל, מתוך הבנה שפעילות מונעת עשויה לחסוך נפגעים ולצמצם נזקים ביום בו האדמה תרעד.

עוד בנושא נדל"ן ותשתיות


אולם בעוד תמ"א 38 אושרה והחלה לפעול, היא מלווה בלא מעט בעיות שמונעות חיזוק נרחב של בניינים, או הריסה ובנייה מחדש שלהם. הפתרון שמעניקה המדינה לחיזוק המבנים לפי התוכנית, הוא כזה שמגיע על בסיס התקשרות דיירים עם יזמים פרטיים בתמורה להרחבה של זכויות בנייה. התוכנית קשורה בעצם לכלכליות של המיזם ולכן באזורים בהם הפרויקט אינו כלכלי, גם אין לו ביקוש. 

גורמים מתחום ההנדסה, כמו גם גורמים שלקחו חלק בגיבוש ואישור תמ"א 38, אומרים היום כי מדובר בתוכנית עם כוונה טובה ומטרה חשובה שלא עומדת במבחן המציאות, מפספסת את היעד המקורי שלה והפכה מאמצעי חיזוק לכלי למסחר בזכויות בנייה ורווח. בשורה התחתונה, נכון להיום רוב מבני המגורים הישנים טרם חוזקו, וכך גם בנייני המשרדים ומבני הציבור בישראל.

שיטות הפעולה
 שיטות הפעולה

"מרגישים דאגה גדולה בציבור"

נתחיל ברעידות האדמה שהתרחשו רק בשבוע שעבר בצפון הכנרת. העיר בה הורגשה רעידת האדמה בצורה המשמעותית ביותר היא טבריה, עיר בה עד כה מספר הבניינים שחוזקו מפני רעידות אדמה נמוך מאוד עד אפסי, בדומה אגב כמעט לכל ערי הפריפריה.

מוטי לביא, מהנדס עיריית טבריה מספר כי מדובר בנושא טעון, שרעידות האדמה רק עוררו כעת עוד יותר, אבל גם מציין כי לאחרונה נראה שיש שיפור בנכונות קבלנים ויזמים לחזק מבנים בעיר. "בסוף השבוע שעבר, אחרי רעידות האדמה, האיום והסכנה של רעידת אדמה הפכה מוחשית הרבה יותר. תמיד מדברים על הנושא בתיאוריה אבל עכשיו בהחלט מרגישים גם דאגה גדולה בציבור".

לפי לביא, סקר שנערך על ידי משרד הפנים לפני מספר שנים העלה כי מתוך 4,463 מבנים שקיימים בעיר, 2,092 מבנים אינם עמידים בפני רעידות אדמה. "אני כאן 9 שנים", מספר לביא, "עד לפני שנה או שנתיים באמת לא היה כלכלי לעשות תמ"א 38 וזה לא קרה. אבל בשנה האחרונה אני רואה התגברות של בקשות להיתר של יישום תמ"א 38. כנראה שזה מתחיל להיות כלכלי, כי ערך הנכסים עלה. אנחנו מדברים על הריסה ובנייה מחדש. אז יש כבר 5 בקשות להיתר ושני היתרים שהוצאנו וזה הולך ומתגבר. המספרים אינם גבוהים אבל המגמה היא החשובה, והמגמה היא יותר בקשות".

בעוד העובדה שיש יותר בקשות להיתר ויש היתרים שניתנו אכן מעודדת, עדיין מדובר במספר אפסי לעומת היקף המבנים שזקוק לחיזוק. נשאלת השאלה מה ניתן לעשות כדי להביא לחיזוק אותם המבנים מבלי להמתין עוד שנים ארוכות. על כך אומר לביא כי "במהלך השנים דיברו על הרבה אפשרויות. אולי לייצר אפשרות להמרה של זכויות בנייה מהפריפריה לאזורי הביקוש. משרד הבינוי והשיכון מדבר על פיילוט והייתה לנו שיחה עם השר בנושא. אבל עדיין שום דבר מעשי לא קרה. אני חושב שהמדינה צריכה לפעול לגבי המבנים ולטפל בכולם. להשקיע מכספי המדינה ולא להמתין ליזמים. כמו שהמדינה יודעת ליזום פרויקטים אחרים שיש בהם עניין לציבור, כאן יש את האחריות שלה להגן על שלום הציבור".

גורמים רבים בענף סבורים שנכון להיום הפתרונות הקיימים אינם מתאימים לפריפריה ומזהירים כי בעתיד הנראה לעין לא נראה שמצב עומד להשתנות. חלקם אף תולים חלק מהאשמה של כישלון התוכנית גם בתוכנית מחיר למשתכן.

"במקומות שיש בהם את הסיכון הגדול ביותר לא עושים תמ"א 38. כל המקומות על השבר הסורי אפריקאי", כך אומר יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים. "צריך להפוך את תמ"א 38 במקומות האלו לכלכליים ואפשר לעשות את זה בקלות על ידי החזרי מס. לא צריך כסף ישיר, אם קבלן מסיים את השנה ומשלם 2 מיליון שקל מס, יפחיתו לו את המס תמורת החיזוק בפריפריה. יש גם עוד דרך, שקשורה בעקיפין למחיר למשתכן. המדינה מוותרת על הרבה הכנסות בתוכנית הזו, והיא כוללת את כל מכרזי הקרקע למרות שהיא פונה רק למחוסרי הדיור שזה חלק קטן מהאוכלוסייה. במקום זה, אפשר לחזור לשיטת המכרזים הרגילה, ואת ההנחה שנותנים במחיר למשתכן להעביר לקרן שאיתה יחזקו מבנים בפריפריה. רק חיזוק בצורה נכונה או הריסה ובנייה. אני בכלל חושב שתמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות היא משהו שצריך לעצור. יש יותר מידיי גורמים לא מקצועיים בתחום הזה והפרויקטים האלו עשויים להיות בעייתיים".

עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק הפועלת בשנים האחרונות בתחום תמ"א 38, מסביר כי "אמרתי את זה יותר מפעם אחת - יש בעיה תפיסתית בישראל. חוק התכנון והבנייה לא מתאים להתחדשות עירונית". לדברי גוגנהיים, המציאות הקיימת לא מאפשרת חיזוק מסיבי בפריפריה ותוכנית מחיר למשתכן אף עומדת לגרום להחרפת המצב הקיים.

"רצו להוריד את מחיר הדיור אז עשו מכרזים למחיר הנמוך ביותר ומוציאים לשיווק הרבה מאוד יחידות דיור בשכונות חדשות. זה גורם לכך שלא מתעסקים באזורים הישנים ובבניינים הישנים. אבל רוב המאסה היא בפריפריה. עוד שנתיים בערך יהיו מוכנים בניינים חדשים, בעיקר בפריפריה, במחירים נמוכים יותר ואז מה יקרה עם הבניינים הישנים? אם הכל יתאכלס ויש מספיק היצע מה יעשו עם הדירות הישנות? מי יחזק אותם? בשלוש השנים של מחיר למשתכן ובכסף שהמדינה משקיעה בזה היה אפשר לתת פתרונות לחיזוק והתחדשות עירונית ולהשאיר שטחים פתוחים. היה אפשר לפעול אחרת, לחזק את כל האזור של השבר הסורי אפריקאי. יש גם דיבורים על ניוד זכויות בין עיר לעיר כדי להגדיל היתכנות, אבל זה לא אפשרי עם חוק התכנון והבנייה הנוכחי". עוד מוסיף ואומר גוגנהיים כי מחיר למשתכן גם דוחקת קבלנים נוספים לתחום ההתחדשות העירונית, התחרות עולה, אבל איתה עולה גם הסיכון כי מדובר בתחום מסובך.

במקביל לדיבורים על תמ"א 38 ואי-ההיתכנות הכלכלית שלה בפריפריה, יש מי שטוען שיש גם פתרונות אחרים, ושהמסלול של תמ"א 38 המאפשר חיזוק ותוספת קומות, אינו רלוונטי ואף עדיף שיעלם מהעולם.

משה כחלון/ צילום :ליאור מזרחי
 משה כחלון/ צילום :ליאור מזרחי

"הסיפורים על תמ"א 38 הם חנטריש"

ד"ר אפרים לאור, ראש המרכז לחקר אסונות פתע רבי נפגעים (אפר"ן) במכון הטכנולוגי בחולון, שלקח חלק פעיל בגיבוש תמ"א 38 המקורית מודה היום כי תמ"א 38 של היום היא לא בדיוק מה שהתכוונו אליו ב-2005.

"כבר בהתחלה הבנו שיש סכנה שלצד החיזוק יהיו גם הרבה מאכרים שינסו להסיט את הפוקוס מהתכלית המקורית לכיוון הרווח שבנדל"ן. גיבשנו לזה מספר צעדי מניעה, אבל לצערי אחרי אישור הממשלה ולפני האישור הסופי של התמ"א הדברים הללו ירדו. לפי התוכנית המקורית הרעיון היה חיזוק בלבד. היו לנו דוגמאות של בניין שאפשר לחזק אותו בעלות של כ-160 אלף שקל, אבל אותו הבניין גם במקביל מקבל הצעה לתוספת שטח לדירות, מעלית, לובי חדש ועוד המון דברים ופרויקט כזה כבר עולה 6 מיליון שקל.

"את האפשרות הראשונה בניין יכול לעשות לבד, וגם רבים יכולים לממן. אבל בפועל רוב האנשים מעדיפים את ההשבחה ולא לשלם בכלל. זה מה שקורה מאז ועד היום, אבל לא לזה תמ"א 38 נולדה. היא לא נועדה להשביח, אלא לדאוג לכך שאנשים לא יימעכו בבניינים ישנים ברעידת אדמה. אני זוכר מקרים בחיפה למשל שאנשים טובים רצו לעשות רק חיזוק, ופשוט לא מצאו בעל מקצוע שיעשה את זה. הם לא רצו עוד דירות חדשות ועוד שכנים, רק חיזוק".

ד"ר לאור מוסיף כי הוא כבר עייף מלשמוע את הטענות שאין חיזוק בפריפריה בגלל חוסר כלכליות. "הסיפור הזה של תמ"א 38 לא מתאימה לפריפריה הוא חנטריש. ברור שאם הקבלנים יכולים להרוויח הרבה הם יעדיפו להרוויח הרבה, אבל אנשים יכולים וגם צריכים לחזק לבד ורק לחזק. המימוש היום עקום ונסחפו עם זה לחלוטין. עושים הרבה מאוד דברים שלא נוגעים בכלל לרעידות אדמה. אנשים פשוט צריכים לחזק את הבתים, ואגב גם את צמודי הקרקע שרבים חושבים שהם לא ייפגעו. במדינת ישראל אין מספיק כוחות חילוץ לחלץ את שלל הלכודים שיהיו. לאנשים יש כסף, גם במרכז וגם בפריפריה, אפשר אולי לתמרץ עם הוספת ממ"ד או משהו קטן, אבל לא צריך יותר מזה. יש מחקרים שמראים שכל שקל שמשקיעים במניעה והיערכות חוסך בין 4 שקלים ל-13 שקלים לאחר מכן בשיקום. יש לזה חשיבות גדולה".

גורם נוסף שמזהיר מתוצאה הרסנית של רעידת אדמה וגם יוצא נגד הפתרון של תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת קומות הוא ד"ר דורון שלו, בעלים של משרד מהנדסים, חבר באיגוד המהנדסים ויו"ר ועדות תקינה לעמידת מבנים ברעידות אדמה בישראל.

"אנחנו באזור עם רגישות משמעותית לרעידת אדמה וכל רגע יכולה להיות רעידה חזקה והרסנית. אני מדבר על רעידת אדמה כמו שהייתה בטורקיה ב-1999 בה נהרגו למעלה מ-50 אלף איש. וכאן בישראל הצפי הלא-רשמי הוא להרבה יותר הרס ונפגעים. למה? בגלל בנייה בעייתית, בעיקר בשנות ה-50 וה-60.

"התקנים כמובן השתפרו מאז, אבל עדיין יש לא מעט בניינים ישנים שלא תהיה להם שרידות ברעידת אדמה רצינית. המצב עגום מאוד. אבל הפתרון שכולם מדברים עליו של חיזוק באמצעות תמ"א 38 הוא לא טוב. צריך לשפר העמידות של הבניין, ויש דרכים הרבה יותר טובות וגם זולות לעשות את זה.

"עשיתי פרויקט בבית חולים איכילוב. בית חולים מטבעו לא יכול לאפשר כניסה של יציקות בטון כי הוא פעיל 24/7. הבאתי פתרון שנפוץ בעולם והוא צריך להיות גם בישראל במקום תמ"א 38 של תוספת בנייה. מדובר בג'קים הידראולים שקולטים את האנרגיה. מתקינים כאלו מחוץ לבניין, ואפשר לראות את זה שנמצאים ליד בית החולים בחוץ. מוטות אלכסוניים בקומת הקרקע, שהם למעשה בולם זעזועים - אנחנו קוראים לזה משככים. בזמן שהקרקע נעה המשככים נכנסים לפעולה, יודעים לבלוע האנרגיה שעוברת דרכם והבניין לא יודע שיש רעידת אדמה. זה מכשיר שאפשר להתקין אותו בעבודה מהירה קלה וזולה, בטח הרבה יותר קל מקורות בטון ועמודי פלדה. זה מתאים לכלל מבני הציבור בישראל. בתי חולים, בתי ספר, תחנות משטרה ועוד. וזה גם לא כל כך יקר. משכך כזה עולה כעשרת אלפים דולר. בניין של 10 דיירים נניח צריך בערך שישה כאלו, כלומר 60 אלף דולר. 6000 דולר לדייר. זהו. ומרגע זה אפשר להיות שקט.

"אבל במקום להשתמש בפתרונות כאלו הולכים על תמ"א 38 שנותנת יתרונות נדל"ניים ליזמים וקבלנים כדי לתפוס טרמפ ולשפר עמידות של מבנים. אבל הציניות הישראלית נפנפה את העמידות בפני רעידות אדמה ומה משעניין זה רק זכויות הבניה. הבעיה היא שיש גם מקרים שלא עושים את החיזוק כמו שצריך, ואז ברעידת אדמה זה לא יחזיק. צריך להבין שהיום מהנדס עובר מסלול מבנים. במסלול מבנים היום כל מה שקשור לרעידות אדמה הוא לא מקצוע חובה. יכול להיות מהנדס בניין שלא למד בכלל על רעידות אדמה. בארה"ב יש מושג של מהנדס רעידות אדמה. יש מהנדסים שזה המקצוע שלהם. מהנדס בניין שלא מתמחה ברעידות אדמה יביא אליו כקבלן משנה מהנדס שזה התחום שלו. בארץ אין דבר כזה".

לדברי ד"ר שלו, הפתרון צריך להיות הריסה ובנייה מחדש, או פתרונות אחרים ולא חיזוק בניין קיים ותוספת קומות. "בתמ"א 38 יש הרבה בעיות אז לדעתי צריך לבחון את כל הנושא מחדש. גם בגלל עניין החיזוק אבל גם בגלל הנושאים האחרים, כמו בעיית תשתיות למשל. יש כבר רשויות שלא ששות לאשר תמ"א 38 בגלל הדברים האלו. צריך עבודת מחקר מאוד רצינית. לבחון את התועלת. להשתמש בהריסה ובנייה או במשככים ואולי אפילו להשתתף בהוצאה. המדינה תצטרך להוציא הרבה יותר כסף מכשלים בבניינים אחרי רעידת אדמה מאשר מהשתתפות בעלות המשככים". 

התוכנית להסרת האחריות של הממשלה

רעידות האדמה האחרונות מזכירות שוב עד כמה הסיכון של רעידת אדמה עוצמתית בישראל היא מוחשית. אבל הן מזכירות עוד משהו שקשור לאחריות. אחריות מדינת ישראל לחיזוק מבנים שכולם יודעים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה.

תמ"א 38 החלה כתוכנית לחיזוק מבנים והפכה, מה לעשות, לתוכנית נדל"נית שהחיזוק נהיה רק חלק משני בה. בפועל היום היא לא פחות מתוכנית להסרת האחריות של ממשלת ישראל על חיזוק המבנים.

תמ"א 38 אומרת משהו פשוט: ניתן לבעלי דירות זכויות להרחבת הדירות ושיפוץ הבניין ולקבלנים זכויות בניה שיהפכו פרויקט כזה לכלכלי, וכך השוק הפרטי יהפוך לקבלן הביצוע של הממשלה בכל הקשור לחיזוק המבנים. פרויקט שלא נתפס ככלכלי לא יקודם, והמשמעות היא שדיירי בניין שאינו עמיד בפני רעידות אדמה דינם ככל הנראה להישאר ולהתגורר במה שרבים מגדירים כמלכודת מוות ביום בו האדמה תרעד.

מאז אושרה תמ"א 38 בממשלה למד הציבור הרחב להכיר את סגולותיה, אבל הדבר העיקרי שחלחל הוא שיש כאן אפשרות נהדרת להרחיב את הדירה הישנה או לקבל דירה חדשה, מבלי להשקיע שקל. כל פתרון אחר שמחייב את בעלי הדירות להוציא כסף מכיסם נדחה על הסף.

במקביל, הותרת תחום חיזוק המבנים באופן כמעט בלעדי בידי השוק החופשי מובילה למצב בו היתכנות כלכלית מתאפשרת כמעט ורק במרכז הארץ ועובדה זו מתבטאת בשטח בצורה מובהקת. זה לא שאין מקרים בודדים בפריפריה של חיזוק ויוזמות ממשלתיות כאלו או אחרות, אבל הן טיפה בים.

החשש מפני רעידות אדמה מחייב היערכות משמעותית, וכל מי שעוסק בתחום מסביר כי היערכות נכונה ונקיטת פעולות מנע לא רק תציל חיים, אלא גם תחסוך למדינת ישראל הרבה מאוד כסף ביום שאחרי.

העיסוק בחיזוק המבנים מתמקד בדרך כלל במבני מגורים, אבל אף אחד לא הבטיח שרעידת אדמה תתרחש בלילה. ומה עם בנייני המשרדים? מה עם מוסדות החינוך? מה עם מוקדי המסחר? הכלים שתמ"א 38 מעניקה לחיזוק הבנים הללו זניחים עד מגוחכים.

זה הזמן שממשלת ישראל תתייחס לנושא ברצינות הראויה, ולא תזרוק את האחריות על בעלי הדירות והקבלנים. את קריאת ההשכמה קיבלו תושבי טבריה והצפון בשבוע שעבר. גלי ההדף של הרעידות הללו צריכים גם להפעיל את פעמוני האזהרה במשרדי הממשלה.

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!