תשקיף שביעי להגשמה: מגייסת 16 מיליון דולר לפרויקט במנהטן

בהגשמה מעריכים כי התשואה השנתית הצפויה למשקיעים תעמוד על כ-14% • חנן שמש: "אין לנו חשש בכלל, אין הרבה דירות במנהטן מהסוג הזה"

מנהטן / צילום: שאטרסטוק
מנהטן / צילום: שאטרסטוק

קרן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש, הפועלת בתחום ההשקעות בנדל"ן באמצעות מימון המונים, חוברת לחברה הציבורית מנרב של אברהם קוזניצקי להקמת פרויקט מגורים בשדרה השלישית במנהטן (בין רחוב 26 ל-27). מתשקיף שהחברה פרסמה לקראת גיוס של כ-16 מיליון דולר שהיא מתכננת בשבוע הבא (13.8) עולה כי הפרויקט החדש יוקם בשכונת קיפס ביי (Kips Bay), במרחק הליכה של כ-10 דקות מ- Union Square.

 רכישת הקרקע כבר הושלמה על-ידי קבוצת מנרב, ממקורותיה העצמיים, בסוף חודש אפריל האחרון. כספי הגיוס מיועדים להשתתפות בהקמת, פיתוח ומכירת הדירות בפרויקט, בו תחזיק הגשמה כמחצית (49.99%), וביתרה תחזיק מנרב. ווליו בייס יהיה החתם המפיץ.

במסגרת הפרויקט, ייהרסו שני המבנים הקיימים ותחתם יוקם מגדל בן 34 קומות וקומת מרתף נוספת, אשר יכלול 100 דירות בגדלים שונים, לצד שטח מסחרי של כ-330 מ"ר בקומת הקרקע. בנוסף, הבניין יכלול 39 מחסנים המיועדים למכירה. עלות ההקמה הכוללת של הפרויקט, לרבות מחיר הקרקע, מוערכת בכ-182 מיליון דולר (כ-670 מיליון שקל) וההכנסות ממנו צפויות להסתכם בכ-220 מיליון דולר.

בנק לאומי יעמיד לפרויקט מימון בהיקף של כ-530 מיליון שקל (כ-80%) כשאת ההון העצמי יעמידו בחלוקה שווה הגשמה ומנרב (כ-56 מיליון שקל כל אחת). ההפרש, בסך כ-28 מיליון שקל, צפוי להיכנס לפרויקט מעמלות על מכירת דירות. המחיר הממוצע של דירה בפרויקט צפוי לעמוד על כ-2 מיליון דולר. מהתשקיף עולה כי מדובר בהלוואה של 117 מיליון דולר מלאומי USA בריבית משתנה שנתית על בסיס ליבור חודשי + 4%, והלוואת מזנין מלאומי פרטנרס בהיקף של 27 מיליון דולר בריבית שנתית קבועה של 11%.

תכניות הפרויקט כבר אושרו במלואן ועבודות ההכנה לקראת הריסת שני המבנים הריקים במתחם כבר החלו. הקלוזינג של העסקה צפוי להתקיים עד ליום 14 בספטמבר השנה, כשהפרויקט (עד השלמת מכירת הדירות ומסירתן) צפוי להימשך כ-4 שנים. בהגשמה מעריכים כי התשואה השנתית הצפויה למשקיעים תעמוד על כ-14%.

יצוין כי במסגרת ההתקשרות בין הגשמה למנרב נקבע מנגנון השבת הון עצמי, הקובע כי אם לא הושב למשקיעים מלוא ההון בחלוף 54 חודשים ממועד העמדתו, תשיב תחילה חברת היזם, ממקורותיה העצמיים למשקיעים את ההון העצמי, כולו או חלקו, בהתאם לשווי היחידות בפרויקט שטרם נמכרו בניכוי יתרת המימון הבנקאי שטרם נפרע ביחס לכלל ההון העצמי שהושקע.

בדומה להשקעות אחרות של הגשמה, גם במקרה זה יועמדו לטובת המשקיעים בפרויקט הגנות ובטוחות, בהן החזקה בתאגיד הנכס המחזיק, באמצעות תאגידי ביניים, בפרויקט; הזכות להסרת היזם מניהול הפרויקט במקרים מסוימים; זכות וטו בהחלטות מהותיות לפרויקט, וערבות של מנרב לניהול נאות של הפרויקט (אך לא לתוצאות העסקיות).

זהו הפרויקט הראשון המשותף של הגשמה עם מנרב כיזמית פרויקט, לאחר ששתי החברות שיתפו פעולה כמשקיעות ב-5 פרויקטים עד כה, ארבעה מתוכם הושלמו בהצלחה עם שיעור תשואה שנתי ממוצע דו ספרתי.

חנן שמש, יו"ר הגשמה, אמר בשיחה עם "גלובס" כי "הקרקע כבר נרכשה על ידי מנרב והחלו ההכנות להריסת הפרויקט. הם למעשה ישאירו בתוך הפרויקט השקעה בהיקף של כ-56 מיליון שקל שכבר בוצעה ואנחנו אמורים להביא את שאר המימון מהצד שלנו. זה צפוי להיות סכום הגיוס הכי גבוה שלנו, ואנחנו מרגישים נוח לפי כל המדדים של הפרויקט".

לאחרונה מתרבים הפרסומים על האטה בקצב עליית מחירי הדירות בארה"ב, אתם לא חוששים? 

"לא. מנהטן זה מיקום עם מחירים יציבים לאורך זמן בפלח של דירות עממיות, ובתוך מנהטן המיקום הוא מצוין. הצפי להכנסות מהפרויקט צפוי לעמוד על כ-220 מיליון דולר. כמחצית מהדירות הן דירות סטודיו במחיר של פחות ממיליון דולר בממוצע ודירות של חדר אחד במחירים של עד 1.5 מיליון דולר כך שאלה דירות במחירים סבירים מאוד עבור מיקום כזה במנהטן. אין לנו חשש בכלל, אין הרבה דירות במנהטן מהסוג הזה".

מהנתונים שמציגה הגשמה עולה כי עד היום היא צרפה כ-32 אלף איש למאגר המשקיעים שלה והיא מנהלת וניהלה יותר מ-300 השקעות בישראל, ארה"ב, קנדה, לונדון, ברלין, הולנד ועוד. הקרן השלימה לטענתה עד כה 135 השקעות עם ממוצע תשואות למשקיע נטו לשנה לפני מס של 13%, כשתקופת ההשקעה הממוצעת בהשקעות עומדת על כ-2.5 שנים.

עוד מציינת הגשמה כי מתוך כלל השקעותיה, 23% טרם הסתיימו ובעיכוב של שישה חודשים לעומת מועד סיום ההשקעה המקורי, וכי יש לה השקעה אחת שהסתיימה בהפסד, בפרויקט בישראל, עם החזר של קרוב ל-90% מתוך סך ההשקעה. עוד מציינים בהגשמה כי עד כה היא גייסה ממשקיעים 2.75 מיליארד שקל עבור פרויקטים בשווי כולל של כ-13.5 מיליארד שקל, והחזירה למשקיעים סך מצטבר של יותר מ-1.2 מיליארד שקל.

לאחרונה דיווחה הקרן על השלמת גיוס עבור הפרויקט השישי שהחברה פרסמה תשקיף עבורו, בגובה 8.4 מיליון דולר, סכום שישמש למימון הקמת קומפלקס מגורים להשכרה (מולטי-פמילי) בעיר פורט וורת' בטקסס. בסך הכל גייסה עד היום החברה בתל אביב כ-186 מיליון שקל (כ-52 מיליון דולר) מאז תחילת 2017.

הגשמה ומנרב פרויקט מגורים במנהטן

הפרויקט: מגדל בגובה 34 קומות בו ייבנו 100 דירות
מיקום: השדרה השלישית במנהטן
עלות הקמה: 182 מיליון דולר|
היקף הכנסות צפוי: כ-220 מיליון דולר
משך הקמה ומכירה צפוי: 4 שנים
סכום הגיוס של הגשמה לפי תשקיף: כ-16 מיליון דולר

צרו איתנו קשר *5988