הנקראות ביותר

שיטת הבטון והגזר: עיריית ניו-יורק נלחמת בהיעלמות הסופרמרקטים

מחירי השכירות והביקוש למגורים הובילו למחסור משמעותי בשטחי סופרמרקטים בעיר ניו-יורק • כתוצאה מכך מיליוני תושבים סובלים מגישה לא מספקת למזון טרי • עיריית ניו-יורק נרתמה לפתרון הבעיה והחליטה לתת תמריצים ליזמים שיקימו חניות לממכר מזון טרי

מחלקת המזון הטרי בסופרמרקט שנבנה בבניין / צילום: יחצ
מחלקת המזון הטרי בסופרמרקט שנבנה בבניין / צילום: יחצ

יותר מדי ג’אנק פוד ופחות מדי מזון טרי? אחרי שבעיריית ניו-יורק כבר הקטינו את גודל המשקאות הקלים שמותר למכור בעיר, והגבילו את שומן הטראנס שאפשר לבשל איתו במסעדות, מנסים שם גם את שיטת הגזר, ומציעים כלים תכנוניים ונדל"ניים שישפיעו על תזונה טובה יותר לתושבים.

לשם כך הגו בעירייה תוכנית בשם FRESH) Food Retail Expansion to Support Health), שנועדה לתמרץ יזמים להקים ולתחזק חנויות לממכר מזון טרי במקומות שבהם הן חסרות.

לא שחסר אוכל בניו-יורק או שיש רעב, אבל בשכונות עניות בעיר מזון טרי אינו תמיד בהישג יד וההשלכות הן דרמטיות. אלה שחיים באזורים עם גישה מוגבלת למזון טרי, סובלים בשיעורים גבוהים יותר ממחלות כמו סכרת ומהשמנת יתר חולנית.

יחס שטחי המסחר של סופרמרקטים ל-10,000 תושבים בניו-יורק, הוא חצי מהשיעור המומלץ על-ידי הרגולטור הפדרלי. מתוך 59 מחוזות בעיר, רק שני מחוזות עמדו ביחס הרצוי של 30 אלף רגל רבוע ל-10,000 איש. לפי הערכות, 3 מיליון איש לאורך חמשת הרבעים בעיר חיים היום באזורים שבהם אין גישה מספקת למזון טרי.

אחת הסיבות העיקריות למחסור היא העלייה המשמעותית והעקבית במחירי השכירות, שנוגסים היום לפי הערכות בין 10%-12% מהמכירות. סיבה נוספת היא לחץ של יזמי נדל"ן לפנות את השטחים לפרויקטים בתחום המגורים. לחץ זה גם מחריף את הבעיה: יותר ויותר תושבים מתגוררים באזורים שאין בהם גישה מספקת למזון טרי.

בניו-יורק מעריכים כי במצב הנוכחי קיימים ביקושים בהיקף של כמיליארד דולר למזון טרי שלא נענים.

בניין באיסט הארלם שקיבל תוספת בנייה כי עמד בתנאי התוכנית/ צילום: יחצ

התמריצים והתנאים

תוכנית FRESH מציעה תמריצים ליזמים שיעמדו בשורה של תנאים כמו להעמיד שטח קמעונאי לא קטן מ-557 מ"ר שיוקצה לממכר מזון או פרטים שאינם מזון אך קשורים להכנת אוכל בבית; 50% מהשטח הכולל של החנות חייב להיות מוקצה למוצרי מזון; 30% משטח החנות יוקדש למוצרי מזון מתכלים - מוצרי חלב, בשר, דגים ומוצרי מזון טריים אחרים; ולפחות 50 מ"ר שיוקצה למזון טרי. האזורים שעבורם התמריצים האלה רלוונטיים הם קווינס, הברונקס, צפון הארלם במנהטן ומערב ברוקלין.
התמריצים שיקבלו היזמים שיעמדו בתנאים כוללים הפחתת מסים שנתית למשך 25 שנה בגובה 500 דולר לכל עובד במשרה מלאה; קיבוע שיעור המס על המבנה למשך 25 שנה; ויתור על 8.875% מסי עירייה לכל חומרי הבנייה שירכוש היזם, לצד הרחבת המקסימום הקבוע בחוק לשטח בנוי מסחרי בשכונות מגורים וויתור על תנאי של העמדת מקומות חניה בסופרמרקטים גדולים.

מאז שהושקה התוכנית אושרו כבר 35 פרויקטים שונים. לפי הערכת העירייה, מדובר על 54 אלף מ"ר נוספים של שטח קמעונאי חדש, יצירתם של 900 מקומות עבודה והשקעה של 80 מיליון דולר בעיר.

עם זאת המצב רחוק מלהיות מושלם. סופרמרקטים רבים ממשיכים להיסגר, מה שהביא יזמים רבים לחשוש לקחת חלק בתוכנית FRESH. התוכנית גם עדיין סובלת מבעיית ישימות. ראשי התוכנית מודים גם היום שהדרישה שהציבו למינימום שטח קמעונאי היא בעייתית באחת הערים המאוכלסות בעולם.

הקשר הישראלי

חברת יזמות הנדל"ן הישראלית HAP Investments, שבבעלות הישראלים ניר אמזל, ערן פולק ואמיר חסיד, שפועלת בארה"ב, הייתה אחת מאלה שניצלו את התמריצים שמציעה התוכנית. אמיר חסיד מספר כי "אנחנו רכשנו קרקע באיסט הארלם, בפינת הרחובות 101 והשדרה שלישית. קנינו שטח ריק, וידענו שנוכל לבנות עליו 90 יחידות דיור, עם מסחר בקרקע, ובסך-הכול 120 אלף רגל רבועה. כדי לא לבזבז זמן, הגשנו תחילה לאישור בניין רגיל, ובמקביל התחלנו לעבוד לפי תוכנית FRESH. המשימה העיקרית הייתה למצוא קונה או שוכר לשטח המסחרי שיעמוד בתנאים של התוכנית.

אמיר חסיד/ צילום: יחצ

"בהתחלה חשבנו שיהיה קשה למצוא סופרמרקט בתקופה קצרה, ורק אחר-כך חשבנו שאם יש תמריץ מהעירייה סימן שיהיה קל למצוא, ובאמת זה היה יותר קל ממה שחשבנו. בסופו של דבר מכרנו את השטח למטה ולא השכרנו אותו. את הדירות לא מכרנו - כולן להשכרה.

"בזכות FRESH קיבלנו זכויות בנייה לעוד 18 דירות. אם הייתה לי קרקע יותר גדולה, הייתי מקבל יותר. התוכנית נותנת עד 20 אלף רגל רבועה. גם מטעמים אורבניים הם לא נותנים יותר, שלא יהיה גורד שחקים בשכונה של 9-10 קומות.

"הגשנו לעיריית ניו-יורק את התוכניות לבניין החדש ברגע שחתמנו על חוזה. זה לא דורש הרבה ביורוקרטיה: מבחינת היזם, רק היינו צריכים להראות שזה סופרמרקט תקני מבחינת פתחי אוורור, והסופר עצמו היה צריך להראות שהוא עומד בסטנדרטים של FRESH, למשל איקס אחוזים של שטח למוצרים טריים ולא קפואים או מעובדים. גם הוא מקבל תמיכה והטבות כהפחתות מיסוי וכו’. אלה בונוסים משמעותיים. זה ‘ווין ווין’ גם לשכונה. התושבים לא צריכים לנסוע רחוק בשביל אוכל טרי".

מאות סופרמרקטים נסגרו בניו-יורק

במהלך שנות ה-90 של המאה הקודמת זינקו המכירות בחנויות הקמעוניות בארה”ב לשיאים חדשים, כאשר במקביל עולם המכירות המקוון תפס צורה ותאוצה בהובלת אמזון, ושחק את מחירי המוצרים לרצפה. חברות בגדים, הנעלה, רהיטים, שעונים ואפילו ספרים נפלו בזו אחר זו כתוצאה מהצמיחה בפעילות הדיגיטלית. אבל אלה שעסקו במזון ניצלו מהרעה. אנשים פשוט העדיפו להמשיך ללכת בעצמם ולקנות את המזון שלהם. עדות כך ניתן למצוא גם כיום: רכישות מקוונות של מזון עומדות על 1% בלבד מנפח הפעילות בתחום.

חוסר הרצון של הצרכנים לשנות את הרגלי רכישת המזון שלהם ולעבור לרכישה באינטרנט, הביא בסופו של דבר לכמות שיא בשטחי מסחר למכירת מזון בארה”ב. אבל אחרי שנים של התרחבות, המיתון הגיע גם לסופרמרקטים. מספר רשתות כמו טופס פרנדלי מרקטס (Tops Friendly Markets) עם 170 מכולות וסאותאיסטרן גרוסרז (Southeastern Grocers) עם 700 מכולות, הכריזו בקיץ על פשיטת רגל.

גם הרווחיות של חנויות המזון נחתכה. בשלוש השנים האחרונות הכנסות מתחום המכולות עלו ב-2% בלבד, פחות מחצי מביצועי השוק שנים רבות לפני כן.

בניו-יורק הצפופה והדחוסה המצב חמור במיוחד. מ-2005 ועד 2015 נסגרו במצטבר 300 סופרמרקטים ברחבי העיר, 100 מהן במנהטן בלבד. בשנתיים שלאחר מכן שורה נוספת של עסקים נסגרה, כאשר הבולטים בהם הם רשתות המכולות A&P ו-Pathmark שהכריזו על פשיטת רגל ב-2015 שהובילה לסגירתן של 49 חנויות בניו-יורק; Garden of Eden שהכריזה על פשיטת רגל ב-2016 וסגרה את ארבעת הסניפים שלה; ו-D’Agostino הוותיקה שנאלצה לסגור שני שליש מהסניפים שלה והותירה רק תשעה פתוחים.

מרבית הסופרים שנסגרו היו קטנים, שכונתיים, בבעלות משפחתית ארוכת שנים, והנפגע העיקרי היה רובע ברוקלין. את הוואקום מיהרו למלא רשתות בתי המרקחת בניו-יורק שמספרן זינק מ-2013 ב-14% והוא עומד היום על 588 חנויות ברחבי העיר. ברשתות בתי המרקחת כמו CVS או Duane Reade ניתן למצוא דברי מזון שונים כמו דגנים, מזון משומר, ממתקים, חמוצים, קרקרים, לפעמים בננות, שמן ואפילו סלטים וכריכים מוכנים. מוצרי המזון השונים האלה מהווים לא פחות מ-30% ממכירות בתי המרקחת ובמונחים כספיים מדובר ב-1.2 מיליארד דולר הכנסות לפי מחקר שבוצע על-ידי אוניברסיטת CUNY. לצדן פועלות גם חנויות נוחות מרובות, אבל אלה מאוד מוגבלות במגוון המוצרים והמוצרים שהן כבר מחזיקות בדרך-כלל עתירים בשומן, סוכר ומלח.

אנליסטים בתחום קמעונאות המזון מטילים את האחריות העיקרית על פעילות השחקניות הגדולות כמו אמזון, וולמארט וקרוגר. אלה המבוססות דוחפות לשינויים טכנולוגיים יקרים ובו בזמן מנהלות מלחמת מחירים עזה. שני דברים שהקמעונאים הקטנים פשוט לא מצליחים לעשות בהצלחה.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות