הנקראות ביותר

כמה אפשר לדחות תמ"א 38 לטובת פינוי-בינוי עתידי

המועצה הארצית קבעה בהקשר לתוכנית התחדשות עירונית בגבעתיים כי "יש להימנע ככל שניתן ממצב שבו השאיפה להתחדשות עירונית גורמת בפועל להקפאה במתן היתרי בנייה לתקופה ארוכה"

התחדשות עירונית בגבעתיים. לאזן בין הצורך בתכנון עתידי לבין פגיעה קניינית / צילום: איל יצהר
התחדשות עירונית בגבעתיים. לאזן בין הצורך בתכנון עתידי לבין פגיעה קניינית / צילום: איל יצהר

כידוע, תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, המוסיפה זכויות בנייה בכל המדינה, בלי להביא בחשבון את צרכי התכנון הספציפיים בכל אזור. בשל כך, נקבע בתמ"א כי לוועדות מקומיות יהיה שיקול דעת באישור זכויות התמ"א, בהתאם לשיקולים שנמנו בתוכנית.

ועדות מקומיות רבות אינן ששות לקדם פרויקטים מכוח תמ"א 38, הן בשל העובדה שמדובר בתכנית ככל ארצית שלטענתן אינה מותאמת לצרכי היישוב, והן בשל העובדה שאין בצד פרויקטים אלה היטלי השבחה, לאור הפטור הקבוע בחוק. רתיעתן של ועדות מקומיות מפרויקטים אלה מביאה לשינויי מדיניות תדירים ולחוסר ודאות ליזמים ולבעלי נכסים.

בשנים האחרונות אנחנו עדים לוועדות מקומיות רבות המקדמות תוכניות בעירן, הן בדרך של תוכניות כוללניות (תוכנית הקובעת את גבולות סמכותה של הוועדה המקומית ואת "החזון התכנוני" של העיר) והן בדרך של תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, שהן תוכניות המתאימות את זכויות התמ"א ליישוב הרלוונטי.

קידומן של תוכניות מעין אלה אורך לעתים שנים ארוכות, ולכן בתקופת הכנתן, מוסדות תכנון עושים לעתים שימוש בכלי הקבוע בסעיף 78 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לקבוע מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לאורך תקופת הכנת התוכנית, ואף להקפיא לחלוטין הוצאת היתרי בנייה כאמור. מטרתו של כלי זה הינה לאפשר למוסד התכנון לקדם את התוכנית, בלי שבתקופת קידומה יוצאו היתרי בנייה הסותרים את התכנון העתידי. עם זאת, מדובר באמצעי קיצוני, שגלומה בו פגיעה משמעותית בזכות הקניין של בעלי נכסים, שנמנע מהם לנצל את זכויות הבנייה המוקנות להם.

כך למשל, בתל-אביב נקבעו בשנים האחרונות מגבלות על הוצאת היתרי בנייה לאורך רחוב אבן גבירול, בשכונת רמת-אביב, ברבעים 5 ו-6 ובאזורים נוספים בעיר. ברחוב ארלוזורוב הוקפאה הוצאת היתרי בנייה לחלוטין.

גם בגבעתיים קבעה הוועדה המחוזית לפני כשנה מגבלות בנייה מכוח סעיף 78 לחוק באזורים שונים בעיר, כאשר במרבית האזורים מדובר בהקפאה מלאה של הוצאת היתרי בנייה.

אין תהליכי תכנון קונקרטיים

לאחרונה קיבלה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כמה עררים שהוגשו כנגד התנאים שנקבעו בצפון מערב העיר גבעתיים וברחוב בן גוריון.

באשר לתוכנית צפון מערב העיר, ציינה המועצה הארצית כי אחד השיקולים שיש להביא בחשבון לעניין קביעת תנאים לפי סעיף 78, הינו ישימותה של התוכנית המתגבשת.

לעניין זה קבעה המועצה הארצית כי תוכנית המתאר של העיר (שמכוחה מקודמות התוכניות באזורים השונים) הינה "תוכנית שאפתנית ביותר מבחינת השינויים העתידים להיכלל בה" וכי היא "חסרת תקדים וניסיון". המועצה הארצית קבעה כי האיזון הראוי בין הצורך לאפשר תכנון עתידי מיטבי לבין הפגיעה הנגרמת לבעלי זכויות, ייעשה בשלב זה בדרך של קיצור תקופת התנאים עד לאוקטובר 2019.

המועצה הארצית ציינה כי "יש להימנע ככל שניתן ממצב שבו השאיפה להתחדשות עירונית גורמת בפועל להקפאה במתן היתרי בנייה לתקופה ארוכה, ואינה מאפשרת את המשך ההתפתחות וההתחדשות האורגנית הרציפה של אזורים נרחבים בעיר".

גם בעררים שהוגשו בעניין התנאים שנקבעו ברחוב בן גוריון מצאה המועצה הארצית לקבוע איזון שונה. המועצה קבעה כי לאור העובדה ש"אין הליכי תכנון קונקרטיים ביחס לרוב שטח התוכנית, נחלשת ההצדקה להגבלה גורפת על כל בנייה חדשה בשטח התוכנית...". משכך, גם בעניין זה קוצרה תקופת התנאים עד אוקטובר 2019, וכן נקבע כי תותר הוצאת היתרי בנייה להרחבת חדרי יציאה לגג ולתוספת ממ"דים.

התערבותה של המועצה הארצית בתנאים לפי סעיף 78 שנקבעו על ידי הוועדה המחוזית, אינה נעשית כדבר שבשגרה. אף על פי שאין מדובר בשינויים מרחיקי לכת, יש בכך כדי להביע עמדה בדבר האיזון הראוי בין הצורך להגן על תכנון עתידי מחד גיסא, לבין הצורך להגן על זכות הקניין של בעלי נכסים ועל האפשרות ל"התפתחות והתחדשות אורגנית רציפה" של העיר מאידך גיסא.

מההחלטה עולה כי המועצה הארצית סבורה ש"מבול" התנאים המגבילים שנקבעו לאחרונה אינו נותן די משקל לשיקולים אחרונים אלה. מהחלטת המועצה הארצית עולה כי יש לנקוט באמצעי זה במשורה, ורק במקרים שבהם מקודמים הליכי תכנון קונקרטיים.

עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בתכנון ובנייה

ערר (מטה) 27/18 נירה ציפין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות
לכתבה הקודמתהקרקע בגעש הפכה לשמורת טבע: המדינה תפצה את הקיבוץ ואת נתי סיידוף במיליונים