דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

פדיונות גבוהים ופריחה: העדנה של הקניונים במגזר הערבי

בזמן שהקניונים במגזר היהודי חווים קשיים, במגזר הערבי הם דווקא פורחים: רק בקיץ האחרון נפתחו שני קניונים חדשים באום אל פחם ובירכא, וב-5 השנים הקרובות מתוכננים לקום עוד 8 מרכזים חדשים לפחות • בינתיים המנהלים מדווחים על פדיונות גבוהים, שמיוחסים בעיקר להתחזקות של מעמד הביניים במגזר

משחקייה בקניון בירכא
משחקייה בקניון בירכא

קניונים בערים וביישובים הערבים והדרוזים אינם בגדר חדשות, אך בשנים האחרונות היא תופסת תאוצה. קניוני ביג פאשן בנצרת ובירכא הם אולי הבולטים מבין הקניונים במגזר הערבי, אך הם ממש לא לבד - רק ביוני האחרון נפתחו שני קניונים חדשים באום אל פחם ובירכא.

"קניון בעיר ערבית הוא הרבה יותר משופינג ומבילוי סתמי", אומר ויסאם קחאווש אגברייה, שהיה סגן ראש עיריית אום אל פאחם, ומיוזמי הקמת קניון Seven שנפתח בעיר בקיץ. "תופעת הקניונים מסמלת את השינויים בקהילה הערבית בישראל ובתרבותה, תומכת בשינויים הללו ומקדמת את החברה. הקניון הוא מנוף חברתי, כלכלי ותרבותי גם יחד, לעיר ולקהילה הערבית בכלל", הוא מוסיף.

מנכ"ל צים סנטרס רני צים, שהחברה-הבת שלה, רקע, פתחה את שני הקניונים החדשים ביוני האחרון יחד עם היזם יואב קפלן, מתכנן לבנות עוד 8 מרכזים מסחריים במגזר הערבי בתוך 5 שנים, והראשונים שבהם יהיו בטמרה, בטירה - 5,000 מ"ר בנויים בהשקעה של 30 מיליון שקל - ובטייבה. בדרום הכוונה היא לבנות ברהט ובעוד שני מרכזים של הפזורה הבדואית, אך התוכניות שם עדיין בחיתולים.

רוב המבקרים בקניונים ביישובים הערבים והדרוזים הם תושבים ערבים בני המקום. קפלן מגדיר זאת נוסחת 80/20 - כלומר 80% לקוחות מקומיים ו-20% יהודים מבחוץ, ותמהיל החנויות הוא 80% חנויות של רשתות ארציות ו-20% עסקים מקומיים. המשקל העצום של הלקוחות המקומיים נובע בין השאר מרגש הלוקאל פטריוטיזם החזק, הגאווה בקניון "שלנו" והרצון שיצליח.

האוכלוסיה המוסלמית בישראל
 האוכלוסיה המוסלמית בישראל

לפי מנהלי הקניונים החדשים, הפדיונות של הרשתות בהם הם יוצאי דופן. סיבה אחת לכך היא הרכב סל ההוצאות של משפחה ערבית ממוצעת, שבו הנתח המיועד לצריכה גדול בהרבה מאותו נתח בסל ההוצאות של משפחה יהודית. סיבה נוספת לפדיונות יוצאי הדופן אפשר למצוא גם במספרים: בחדרה למשל, שבה כ-60 אלף תושבים, יש 4 קניונים גדולים. באום אל פאחם וסביבותיה יש בין 150 ל-200 אלף תושבים ערבים, ורק כעת נחנך שם הקניון הגדול הראשון.

גם שכר הדירה ודמי הניהול שונים מהמקובל במגזר היהודי, לא בהכרח בהיקף אלא יותר בשיטה. בדרך כלל שכר הדירה בקניונים אלה יגיע ל-8%-12% מההכנסות ולא 15%-20% כבקניון מקביל במגזר היהודי. לפי קפלן, בשל היקף הפדיונות הגבוה יותר, הסכום המתקבל בסופו של חודש אינו שונה בהרבה. דמי הניהול נמוכים יותר וזהים לאלה שבמתחמי סחר פתוחים, כלומר כ-20-25 שקל למ"ר ולא כפול מכך כמו בקניונים סגורים במגזר היהודי. או בניסוחו של קחוואש אגברייה, "אנחנו בפריפריה של ישראל אך במרכז של המגזר".

שיטת תמחור השכירות גמישה ותלויה במינימום פדיון, כך שמי שלא מצליח להגיע למינימום מקבל הפחתה בשכר דירה לצד סיוע בהדרכה ופרסום לעמידה ביעד המכירות. 

הארנונה לעיריות היא אחת מהתרומות המשמעותיות ביותר של הקניונים, בהיעדר אזורי תעשייה שהם מקור הכנסה עיקרי ברשויות יהודיות. המועצה בירכא כרעה עד לא מזמן תחת נטל גירעונות עצומים ואף מונתה לה ועדה קרואה. המצב כיום טוב בהרבה בשל הארנונה של מרכזי המסחר, אף כי הגירעונות לא כוסו לחלוטין. לא פחות חשוב מכך הוא הגידול במקומות התעסוקה. כל קניון מספק מאות מקומות עבודה בעת הקמתו וגם אחר כך. בירכא מועסקים במרכז המזון הענקי כ-700 עובדים, ובקניון באום אל פאחם יותר מ-300. 

לא מוכרים קרקע למי שאינם תושבי המקום

לצורך הקמת קניון שותפות עם תושב המקום הכרחית, גם בגלל "האיסור" על מכירת קרקעות למי שאינם תושבי המקום. כך נולדו השותפויות של חברת רקע עם משפחת קחוואש אגברייה באום אל פאחם ועם משפחת קדמני בירכא, שניהם תחת המותג Seven.

"חסם כניסה רב-משמעות להקמת קניון ביישוב ערבי הוא הקרקעות. ברבים מהערים והישובים אין כלל תוכניות מתאר מאושרות והבעלות על הקרקעות היא משפחתית, מה שהופך את הביורוקרטיה למסובכת הרבה יותר מביישובים היהודיים", אומר קפלן. היעדר תוכניות המתאר מקשה מאוד גם על קבלת מימון לפרויקטים והקשיים הללו מרתיעים את המשקיעים והיזמים. הפיתוח של המגזר הערבי כולו תקוע בשל בעיות תכנוניות והקושי בהפשרת קרקעות לייעוד מסחרי או למגורים. הממשלה, במסגרת תוכנית החומש למגזר, הקצתה עשרות מיליוני שקלים להתגבר על החסם הזה.

הקניון באום אל פאחם
 הקניון באום אל פאחם

"הלב העסקי של המרחב העירוני"

הסוציולוג חוקר הכלכלה הגלובלית רודריגו סולסאדו קבע במאמרו "כשהגלובלי פגש את הלוקאלי" כי הקניון של שנות האלפיים הוא שילוב של תרבות הצריכה הגלובלית עם הדרישות והמאפיינים המקומיים. הוא קרא לתופעה הזו 'גלוסיאליזציה'. הקניונים הנבנים ביישובים הלא-יהודים בישראל מיישמים גישה זו לפרטיה.

שותפו של אגברייה בקניון, יואב קפלן, שמוביל את תחום המגזר הערבי בשותפות מידאס-רקע, מחזק את הדברים, ואומר כי "מעמד הקניון הייחודי ביישובים הערבים העירוניים נובע ממצבם כיום - כפרי ענק שהתפשטו באופן לא מסודר וללא תכנון עירוני על הגבעות והקרקעות מסביב. מרכזי הסחר החדשים הופכים לכן להיות מרכזי עסקים ראשיים (מע"ר) לערים שלהם, כיכר העיר החדשה, המוקד והלב העסקי והתרבותי הפועם של המרחב העירוני הערבי".

לשינוי הזה תורמת גם מגמת היציאה לעבודה של נשים במגזר הערבי, עדיין במספרים נמוכים בהרבה מאלה של המגזר היהודי אך במגמת עלייה קבועה. נשים עובדות מייצרות עוד הכנסה ומכאן גם גידול בהיקף ההוצאה המשפחתית, אבל לא רק ההכנסה משתנה אלא גם ההרגלים: עבודת הנשים מחייבים בין השאר קניות שבועיות מרוכזות על פני קנייה יום-יומית.
"המודל שלנו", אומר קפלן, "המותאם לחברה הערבית, הוא שופינג ולצידו אך לא פחות חשוב ממנו, דגש על בילוי והשהות לצרכים חברתיים. כך בקניון אום אל פאחם הוקם מרכז משחקים גדול לילדים, ובתי הקפה והמסעדות בקניונים האחרים הם חלק חשוב מהם".

מקומות המפגש המסורתיים נעלמים

בשל אופיה המסורתי של החברה ביישובים הערביים והדרוזים, כמעט ואין מקומות בילוי אחרים כמו בתי קולנוע, תיאטראות, מתנ"סים ופארקים - והקניונים ממלאים את מקומם. בעת תכנון הקניונים מתאימים אותם לצרכים החברתיים של הקהילה, עם מתן דגש להנעמת שהותן של משפחות, וללא פרסומות ושלטים פרובוקטיביים מדי. וכך מרכז הפעילות של החברה עובר מכיכר הכפר הישנה אל הקניונים החדשים.

פרופסור ח'אלד אבו ע'סבה, מנהל מכון מסאר למחקר חברתי, אומר כי השינוי ובעיקר הגידול ביישובים הערבים, והיעלמותם של מקומות מפגש חברתיים מסורתיים הופך את הקניונים לתחליף הלגיטימי לכך. לדבריו קיומם של מקומות מפגש אלה חשוב לחברה הערבית ולגיבושה בעידן האינטרנט והניכור. הקניונים בישובים הערבים נוחים בהרבה מבחינה זו בעיקר עבור הצעירים, שם מדברים בשפת האם שלהם, לבושם המסורתי אינו מעורר מבטים וכמובן הקרבה הפיזית לבית.

לדבריו, השינויים המהותיים בחברה הערבית - כלכליים ואחרים - גורמים למשבר זהות וערכים, בין השאר מתרחבת תופעת המעמדות לפי הכנסה והיכולת כלכלית ובעיקר הדואליות שבין שינוי הרגלי צריכה ואורח חיים לעומת הניסיון לדבוק בערכים המסורתיים. בקניונים אפשר לראות בין השאר נשים לבושות בבגדים מסורתיים לצד מוכרות צעירות בגופיות וטייטס. 

חאלד אבו עסבה
 חאלד אבו עסבה

אבו ע'סבה תולה בעלייה בהשכלה וברמת החיים ובהתרחבות המשמעותית של מעמד הביניים את הצלחתם של הקניונים. יותר מרבע מהאוכלוסייה מוגדרת כיום כשייכת למעמד הביניים לעומת רק כעשרה אחוזים בתחילת המילניום. למעמד זה הרגלי צריכה אחרים, כסף פנוי רב יותר ודרישות גבוהות יותר. "סל הצריכה של המשפחה הערבית הממוצעת מגוון יותר מבעבר, ובעל דרישות גבוהות יותר וכיסים עמוקים יותר", אומר אבו ע'סבה. "במקום לצאת אל הקניונים הרחוקים יותר בערים היהודיות, הכסף נשאר בבית ומניע את הכלכלה המקומית". 

הוא מאמין שהתהליך יימשך גם ביישובים הבינוניים ורואה בכך תופעה חיובית שתביא להעלאת רמת השירותים לתושבים, וליזמות כלכלית ועסקית לתושבים.

קחאווש אגברייה אומר כי הצרכנים באום אל פאחם, שהיו יוצאים לחנויות ולקניונים מחוץ לעיר, חזרו הביתה, ויחד עמם מגיעים גם כל תושבי הכפרים מכל אזור ואדי ערה ואף רחוק מכך. קבוצת לקוחות חשובה לקניון באום אל פאחם הם הנוסעים בכביש 65, שהקניון יושב סמוך אליו. רוב הקונים הללו יהודים, המניחים שהמחירים כאן זולים יותר, ומוצאים מקום מטופח, חניה בשפע, שירותים, קפה בדרך אל הצימר בצפון וכמובן שופינג. 

ויסאם קחאווש אגברייה
 ויסאם קחאווש אגברייה

לוקיישן, צרכנות ותחרות מחנויות ברחוב

אבל האם המחירים בקניונים במגזר זולים יותר? לא במידה משמעותית. ישנם מבצעים בולטים וייחודיים לקניונים הערביים גם בחנויות רשת אבל המחיר הנוח יותר בולט בחנויות עצמאיות שאינן קשורות לרשתות הגדולות ויכולות לנהל בעצמן את מדיניות המחירים.

הפרש המחירים המשמעותי ביותר הוא ברשתות מקומיות זולות, שמקצתן נכנסו גם הן לקניונים החדשים. קפלן מגדיר רשתות מצליחות כאלה, 'הכוכבים המקומיים' שבעזרתן נמשך לקניונים קהל מגוון יותר ולא רק צרכני מותגים יוקרתיים.

לדברי קחוואש אגברייה, "מגמת הקניונים הולכת ומתפתחת לא רק בערים הגדולות. העיקרון הוא מיקום קרוב ליישובים ערביים גדולים שבהם הביקוש המקומי רב ויש ואקום בתחום, ולצד זה מיקום על אם הדרך בכבישים מרכזיים, כדי לנצל את הפוטנציאל של הישראלי המטייל, בלי שיצטרך להיכנס ללב הישובים והערים".

עוד מטרה מרכזית של חלק מהיזמים היא הפיכת הקניונים למרכזי עסקים ושירותים. כך, באום אל פאחם מתוכננת בניית קומות של עסקים ושירותים מעל שלב ב' של הקניון. את המקום יאכלסו לפי התכנון, שירותי עירייה וממשלה כמו סניפי משרד הפנים, קופת חולים בנקים ועוד.

קחוואש אגברייה מודה שיש גם פגיעה בעסקים הקטנים המקומיים, בחנויות הוותיקות שברחובות העיר אבל מנגד לדבריו הירידה הזו מפוצה בתנועה ערה של לקוחות מחוץ לעיר המגיעיה לקניון אבל לא מסתפקים רק בו ומסתובבים בעיר פנימה לחפש מציאות, ובעיקר מוצרים מסורתיים יותר שקשה למצוא בחנויות המותגים וזכייני הרשתות שבקניון.

נקודה חשובה נוספת היא התחרות והאתגר המונח לפתחן של החנויות הוותיקות. אלה יצטרכו להתאים עצמן לרמה של החנויות בקניונים, לתת רמת שירות טובה, לעדכן את הנראות ולהציע מגוון מוצרים תואם ועדכני. כך, הקניונים אמורים לסייע באמצעות התחרות להעלאת רמת החנויות הוותיקות והשירות לצרכנים. העיריות, מצדן, אמורות לסייע בתשתיות תחבורה משופרות ובעיקר בחניה נגישה, משימה לא קלה במרכזי הערים ובעיקר אלה הערביות הצפופות. 

השוק בנצרת
 השוק בנצרת

טסט וקניונים בירכא - אימפריית השופינג

ירכא, יישוב דרוזי בגליל המערבי, כבר זכה לכינוי בירת הקניונים. מכפר גדול שהתפרסם בעבר בזכות "טסט בירכא" הוא הפך לאימפריה של חנויות ענק וקניונים. קומפלקס 'מיי בייבי', קניון האופנה אמש סטאר, מרכז המזון העצום והמגוון ועוד קניונים ובהם ביג וגאיה, מניעים את הכלכלה המקומית והאזורית כולה.

האוכלוסייה בירכא מונה כיום כ-17 אלף איש, אבל בכל סוף שבוע מגיעים עוד עשרות אלפי קונים/מבקרים לקניונים ולחנויות. רסאן כנעאן, הבעלים של 'מיי בייבי', מדווח על כמיליון קונים בשנה.

נעים מעאדי, איש עסקים מקומי והבעלים והעורך של אתר החדשות אל מדאר, מסביר כי המעבר הזה מכפר עם חנויות מפוזרות למרכז קניונים, שינה לחלוטין את הרגלי הצריכה המקומיים. "כמעט אף אחד כבר לא יורד לקנות חלב במכולת. מגיעים לקניון הקרוב ומביאים כבר כל מה שצריך ולא צריך לבית"ף הוא אומר. לדבריו החנויות הפרטיות הקטנות נסגרו כמעט כולן, בוודאי בחלק התחתי של העיר, האזור המסחרי, ורק בחלקו העליון נותרו חנויות קטנות רובן מרכולים שכונתיים.

מעאדי מתאר הבדלים בדמי הניהול והשכירות בין הקניונים שבבעלות משותפת עם חברות גדולות כמו גאיה וביג, שם המחירים יקרים יותר, "כמו בתל-אביב" לדבריו, לעומת המקומיים שם דמי השכירות סבירים וניתן סיוע לבעלי החנויות. הוא עצמו נאלץ לסגור סניף של בורגר ראנץ' שפתח, בין השאר בשל דמי השכירות הגבוהים. ועם זה הוא מתגאה בכך שהתושבים של ירכא והישובים הדרוזים הסמוכים משאירים את הכסף בבית, קרי קונים רק בקניונים המקומיים, עכשיו כשכל המותגים נמכרים שם וכל הרשתות הנחשבות פתחו שם סניפים. כלומר הצורך והרצון לרכישת מוצרים מפורסמים וממותגים אינו נחלת המגזר היהודי בלבד, ואם קודם נסעו עד לקניון בעיר היהודית הסמוכה, כעת מגהצים את הכרטיס בחנות הרשת בקניון המקומי.

קפלן אומר כי בשונה מבקניונים אחרים במגזר הלא-יהודי, בירכא נתח המבקרים היהודיים גדול יותר ומגיע ל-60%.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות